【正文】 力,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,項目周邊潛在競爭情況,以上各項目同在北部新城，但開發(fā)或者按照開發(fā)順序都是靠近鐵南，對本項目直接影響相對不大。 在客戶方面，各項目多數(shù)為區(qū)域居住型買家：客群以周邊工廠企業(yè)職工、原地居民及少部分來長打工、低收入人群、小營業(yè)主及寬城區(qū)的教師、白領(lǐng)和公務(wù)員為主。,競爭項目銷售情況及目標(biāo)客戶,目前區(qū)域市場各項目檔次差距不明顯，價格區(qū)間集中，買家交叉現(xiàn)象比較突出，市場競爭激烈。 在產(chǎn)品規(guī)模方面可以看出，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤規(guī)模都在20萬㎡以上；板塊近年土地的規(guī)模放量，對于區(qū)域內(nèi)開發(fā)商來說區(qū)域競爭將更加激烈，更加白熾化。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在銷售中面積大、總價偏高會遇到一定的抗性。但區(qū)域外客源較少。,開發(fā)商：長春森帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：北亞泰大街與長新路交匯處 開盤時間：200778 交房時間：200712 占地面積：3.8萬㎡ 建筑面積：6.6萬㎡共718套住宅和2萬㎡商業(yè) 面積區(qū)間：55150㎡；主力為7790兩房兩廳 價格：3300元/㎡ 市政配套：市場、醫(yī)院、學(xué)校,綜上，寬城區(qū)房地產(chǎn)項目的表現(xiàn)：,性價比高,從產(chǎn)品的去化速度情況來看，功能齊全90平米以內(nèi)的小二房、二房成為此區(qū)域需求的主流產(chǎn)品，而面積較大的戶型在銷售中有一定的抗性存在。一期開發(fā)建設(shè)21棟多層，9棟高層，戶型面積65㎡—140㎡之間，預(yù)計2008年6月上市。青年城——體育地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn),開發(fā)商：長春市星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：寬城區(qū)青年路以西，基隆街以 東，新月路以北，北環(huán)城路以南 開盤時間：預(yù)計在2008年45月開盤 占地面積：52萬㎡ 建筑面積：60萬㎡ 面積區(qū)間：50140㎡； 主力面積：80左右二房兩廳； 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價格：預(yù)計入市均價2500元/㎡ 市政配套：銀行、醫(yī)院、公園,項目評析：東田青年城項目內(nèi)配套設(shè)施完善：20萬平米北城第一商業(yè)中心，3公里沿街商鋪，5萬平米奧林匹克中央公園，北城首座2萬平米全民健身中心，2000平米室內(nèi)游泳館，2000平米幼兒園，建成后將成為長春市北城集休閑、購物、運(yùn)動于一體的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)。該項目在區(qū)域地塊打造兩個公園，推行公園地產(chǎn)模式。前期開發(fā)以多層產(chǎn)品為主，后期準(zhǔn)備做少量小高層產(chǎn)品；一期戶型以6070平米的面積區(qū)間為主。”,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤,1.規(guī)模，核心區(qū)第一超級大盤,2.地段，締造北城居住核心,5.配套 區(qū)內(nèi)超級會所、大賣場和文化 娛樂中心等，締造生活核心,4.生態(tài)景觀 中心公園+主題公園 “雙景觀”公園模式,6. 實力=品牌+品質(zhì) 品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風(fēng)格的社區(qū),典型案例2：華大證大以城市營造商的自身定位，預(yù)計57年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬平米希望之城。 開盤時間：2007928 占地面積：65萬平方米；建筑面積：95萬平方米 面積區(qū)間：50136㎡， 主力戶型7585 ㎡，占一期50%以上 價格：3500元/㎡,項目評析：項目分三期開發(fā)，一期用地面積9.32萬平方米，總建筑面積11.45萬平方米，位于亞泰大街偏僻位置，共規(guī)劃23棟多層和3棟高層。如：包豪斯、中東首座等。,MODEL B 宜居型住宅 地段相對較偏，配套相對齊全，居住氛圍較差的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品。如：證大光明城。 本案要立足區(qū)域，利用競爭對手沒有做足的方面，走差異化的路線，形成本案獨有的亮點，做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化，有效規(guī)避同質(zhì)化競爭，擴(kuò)大影響，樹立品牌。 城市向北發(fā)展，把握南客北遷機(jī)會的同時，挖掘環(huán)線價值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標(biāo)客群最大程度上跨區(qū)域購房成為可能。華大天朗國際浮出水面，受到了市場的普遍關(guān)注。 東環(huán)：代表項目東方之珠：項目屬長春市中高端居住產(chǎn)品，集別墅、多層、小高層于一身，采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，景觀與工程建設(shè)一同進(jìn)行，成為了長春市東環(huán)線上中高端產(chǎn)品的一大亮點。后期在知名度完全打開的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴(kuò)大到整個長春市。,2008，環(huán)線居住掃描 南環(huán)：代表項目中海城、弗朗明哥 雖還未上市，但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場的廣泛關(guān)注。,喜憂參半——,大盤進(jìn)入，房價出現(xiàn)上升拐點，同期上市量集中,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,區(qū)域外客戶對區(qū)域的認(rèn)可度正開始轉(zhuǎn)變階段,居住便利性,01.北部新城核心區(qū)的的規(guī)劃 政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷 行政事業(yè)單位的建成及投入使用,02.鐵北物流規(guī)劃與建設(shè) 站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈 08年光復(fù)路商圈北遷,03.核心區(qū)配套建設(shè)的實施 中心公園、文體中心的打造 人民大街的北拓、地鐵一號線的規(guī)劃建設(shè)與實施,無集中的大型商圈,無集中的政商、文體中心,無客流較大的運(yùn)輸樞紐交通站,寬城區(qū)以前是經(jīng)濟(jì)落后、交通配套落后的的老城區(qū)，居民購房大多為原地居民。,趨勢——寬城區(qū)房地產(chǎn)已步入快速發(fā)展階段,2006年，在鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略提出伊始，證大光明城、青年城、天朗國際超級大盤先后進(jìn)入和布局區(qū)域市場，鐵北開始出現(xiàn)證大光明城和包豪斯國際社區(qū)為代表的中高檔樓盤，到2007年末均價達(dá)到3450元/平方米。 證大、華大、吳中等全國性的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐和開發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。 區(qū)域需求市場將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來長打工的置業(yè)人群。,影響—區(qū)域規(guī)劃將對區(qū)域房產(chǎn)形成利好，未來將形成開發(fā)熱點,新一輪城市規(guī)劃建設(shè)及鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，將會帶動一輪新的購房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開發(fā)熱點；,受區(qū)域市場環(huán)境及規(guī)劃影響，未來幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場供應(yīng)量將持續(xù)走高。 寬城區(qū)政府的北遷、中心公園的建成將改觀鐵北地區(qū)生態(tài)人文環(huán)境，吸引和帶來更多的市民在此生活和居住，因而帶來大量的住房需求。 隨著規(guī)劃實施：長春站北站的開通、汽車客運(yùn)站的北遷、北人民大街開通、光復(fù)路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設(shè)環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)將會帶動一批購房人群北移，給項目區(qū)域發(fā)展帶來前所未有的機(jī)會。,希望——區(qū)域建設(shè)加速發(fā)展 未來前景看好,區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施及重點配套的建設(shè)加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢的形成，有利于城市核心區(qū)居住氛圍的形成。 重點打造環(huán)鐵商貿(mào)區(qū)：08年啟動鐵南提升工程——以鐵南帶鐵北、以鐵北促鐵南，南北聯(lián)動、協(xié)調(diào)發(fā)展。 重點配套建設(shè)：新行政辦公樓已投入使用，2008年年底完成區(qū)行政辦公樓二期工程，實現(xiàn)長江路開發(fā)區(qū)、建委、工商、稅務(wù)、公安和法院等北移。 城市基礎(chǔ)設(shè)施項目：建設(shè)人民大街南北貫通、鐵南提升、火車站交通換乘中心、熱電一廠搬遷、監(jiān)獄搬遷等對北城開發(fā)及城市未來發(fā)展具有重大影響的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,2007年，在長春市委、市政府提出“改造大鐵北、建設(shè)北部新城”和省政府的棚戶區(qū)改造雙重利好指引下，長春北城迎來了再次騰飛的契機(jī)。 “三區(qū)”：將寬城區(qū)分割成三個發(fā)展區(qū)。,“一軸、兩帶、三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)體系： “一軸”：指以人民大街為主線，沿線布置省級行政辦公中心、市級商貿(mào) 中心、區(qū)級綜合服務(wù)中心。,困惑——生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下,歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經(jīng)濟(jì)水平落后等造成長春市民對區(qū)域認(rèn)可度不高！,總體思路：打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū) 城市定位：生產(chǎn)發(fā)展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城 功能定位：北部門戶，重要工業(yè)區(qū)之一，商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的8.55%，其他都是農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。鐵北區(qū)域有街路222條，完好的僅8條。 城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市道路等級低。,鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下，具體體現(xiàn)在： 環(huán)境質(zhì)量差、污染嚴(yán)重：長春市區(qū)各監(jiān)測點空氣質(zhì)量平均值已符合國家二級標(biāo)準(zhǔn)，而鐵北2個監(jiān)測點監(jiān)測數(shù)據(jù)都顯示空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；目前長春每天都有55萬噸左右的污水分別排入流經(jīng)市區(qū)的8條河流之中，這8條河最終都匯集或流經(jīng)鐵北。 但由于在長春的規(guī)劃和建設(shè)歷史上，溝通南北的干道少，作為中軸線的人民大街到火車站便中斷，鐵路線成為制約城市空間發(fā)展的緊箍咒，造成長春延續(xù)至今的南北二元分割的格局。,寬城是長春的老城區(qū)、工業(yè)相對集中的區(qū)域。但因受區(qū)域環(huán)境的影響，其區(qū)域優(yōu)勢低于西部板塊及其它板塊。,原屬老工業(yè)區(qū)，土地資源豐富，早期因基礎(chǔ)設(shè)施落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，開發(fā)以中端及以下項目為主。從區(qū)域投資情況看，長春市資本正逐步向西部轉(zhuǎn)移，從潛在競爭力看，區(qū)域毗鄰一汽及新建的汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，居住人口容量大，潛在購買力強(qiáng)，板塊內(nèi)主要以中高檔樓盤為主。,隨著市政府的南遷及凈月生態(tài)城的建設(shè)，南部板塊依托極好的資源優(yōu)勢，云集數(shù)家國家一線的房地產(chǎn)開發(fā)商同時打造高端地產(chǎn)項目，強(qiáng)勢樹立城市居住價格標(biāo)桿。,擁有伊通河的良好資源優(yōu)勢，隨著龍嘉國際機(jī)場的通航，使得該區(qū)位優(yōu)勢凸顯。但因中心城區(qū)可開發(fā)用地較小，項目規(guī)模相對較小，而且開發(fā)多以高端項目及商務(wù)項目為主。,市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯,區(qū)域板塊已初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進(jìn)一步加??；,城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，增加居民對住房要求,房產(chǎn)快速發(fā)展階段,審視全城，把握城市房產(chǎn)市場的大勢；立足板塊、方可從容謀略一域。,國家90/70（90平米以下占70%）政策在地方政府的進(jìn)一步落實將有效調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時也將促進(jìn)大眾需求的快速釋放。,2007年111月長春市成交登記的90平方米以下的中小戶型占商品住房成交總量的26.9%，比去年全年提高近5.1個百分點。,商品房供應(yīng)和交易均以大眾需求為主流,市場實際表現(xiàn)：07年戶型面積需求有明顯回歸跡象,居民住房消費理念有了積極變化，很多人已經(jīng)不再盲目貪大。,同時，低價位住房比重在減少，高價位住房比重在加大，說明批準(zhǔn)預(yù)售商品住房的平均價格重心在上移。,專題研究：,數(shù)據(jù)顯示，長春市新建商品房供應(yīng)和銷售中：90㎡以下中小戶型供應(yīng)和銷售量逐月增加，大戶型供應(yīng)和銷售量逐月減少。房地產(chǎn)秩序的規(guī)范、外埠開發(fā)商的介入、市場整體開發(fā)水平的提高、中高端產(chǎn)品的大量出現(xiàn)，以及土地、建安等開發(fā)成本的提高，加上城市化進(jìn)程加快、人均生活水平的提高，都使房價一路看漲。,商品住宅銷售面積由2006年的311萬㎡，爆增至2007年前11月的486萬，住宅銷售增幅高達(dá)74.9%，房地交易量的漲幅之大，可見市場的需求迅速擴(kuò)容，和市場的旺盛需求。截止2007年11月，累計可售商品房551.7萬平米。2007年計劃供應(yīng)