【正文】 ㎡。其中多層價格在2021－ 2500 之間，小高層、高層價格基本在 2500－ 3000 元 /㎡之間。由此來看未來的市場競爭將是大 盤爭霸的局面。 市場上樓盤規(guī)模差異較大，中大型樓盤較多。 由此說明淮南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)在向高容積住宅范圍內(nèi)邁進(jìn)，而多層與小高層、高層的差價，也 將 促使商品房市場價格再次上揚(yáng)。 縱觀 淮南房地產(chǎn)全局，不難發(fā)現(xiàn) 07年開出的房源大部分以多層、小高層或小高層、高層 1－ 2 種物業(yè)混合推出。而當(dāng)?shù)乜蛻羧后w對于物業(yè)類型的購買傾向仍以多層為主，對于小高層的接受程度還不夠強(qiáng)。 18 重點(diǎn)競爭個案綜合分析（在售） 1 物業(yè)形態(tài)分析 案名 物業(yè)類型 盛世名門 1 期 高層 ,小高層 金龍門大廈 小高層 小島移民 多層 春曉名城 2 期 多層 銀鷺山莊 多層 ,小高層 金豪陽光花園 2 期 多層 惠利花園城 A 區(qū) 多層 金茂陽光花園 多層 小結(jié) ： 從本案周邊項(xiàng)目物業(yè)類型來看，其主力 物業(yè) 基本以多層為主。其中在售樓盤為 8 個，未售樓盤為 5 個。 因此預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)區(qū)域房價將呈小幅上漲態(tài)勢。 而 06 年受全國房地產(chǎn)政策（如國六條）的制約，以及對 05 年 房地產(chǎn)政策的執(zhí)行房價增幅有所回落 。但是，透過 2021 年全市商品房尤 其是住宅房市場價格漲勢軌跡分析不難看出，自當(dāng)年 9月淮南市房交會舉辦之后，房屋價格就一路猛升。 直至 06 年全市市場平均價格在 2066 元 /㎡。 004 年綜合均價每平方米 1515 元 /㎡ ，其中住宅每平方米綜合均價為 1146 元 /㎡ ，分別比上年增長 %和 %。 城鎮(zhèn)居民住房面積的不斷上漲說明近年來淮南市住宅市場的剛性需求確有增加，同時也表示在原有住房的情況下二次臵業(yè)以及投資客也在逐漸增加。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。 11 居民居住面積狀況 1 5 . 3 162 0 . 92 3 . 12 5 . 4 2 3 . 6 2 5 . 1 260510152025302021年 2021年 2021年 2021年城鎮(zhèn)居民人均住房面積（平方米） 農(nóng)民人均住房面積（平方米） 小結(jié)： 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。由此來看目前淮南市商品房的供應(yīng)市場處于合理狀態(tài)。從商品房空臵面積來看 05 年以來均比較平穩(wěn)， 空臵 率基本在 11%12%之間，而06 年卻有所下降 空臵 率在 ％。 因此目前來看 淮南市 商品房市場基本供需基本 比較平穩(wěn) 。 全市商品房空臵面積 萬㎡，同比 上升 23％，其中住宅面積 萬，商業(yè) 萬㎡。房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長%。其中住宅 萬平方米 。其中住宅銷售 萬平方米，增長 % 。房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長%；全年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 。 2021 年 全房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 113%；房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，分別比上年增長 50%和 %；房屋銷售面積 方米，其中住宅面積 ，分別增長 16%和 %；房屋空臵面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，分別下降 %和 %；商品房銷售收入 億元，其中住宅 億元，分別增長 和 %。整體來看 06 年土地的集中放量，勢必給淮南市未來 2－ 3 年內(nèi)的二級市場（商品房市場）帶來相當(dāng)大的競爭壓力。顯然對于區(qū)域范圍并不大的淮南市而言，其土地供應(yīng)已 經(jīng)相當(dāng)充足。 2021 年淮南市共招拍掛土地 39 宗，已成交 22 宗， 成交面積為 平方米，成交額為 億元，比去增加 2 千多萬元； 目前 已發(fā)公告 11 宗，公告面積為 242895 平方米，未成交 6 宗，面積為 平方米。 9 第 二部分 市場篇 一、區(qū)域大市場 2021 年土地供應(yīng)狀況 商服用地 住宅用地 工 業(yè) 用 地 其他用 地 合計(jì) 新增建設(shè) 用 地 3990 2577682 3487578 2533097 8602347 存量建設(shè)用 地 41750 3570901 114000 23334 3749985 合計(jì) 45740 6148583 3601578 2556431 12352332 小結(jié)： 2021 年 淮南 市計(jì)劃向社會推出 12352332 ㎡ 土地。 市場啟示 ： 從以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn) 04 年是淮南市居民各項(xiàng)收入指標(biāo)上升最快的一年， 05 年比較平穩(wěn)，而 06 年各項(xiàng)指標(biāo)均又出現(xiàn)大幅度回升。 03 年全市農(nóng)民可支配收入為 2180元，比上年增長 ％； 04年上漲到 2571 元，增長率為 ％，比上年上 升 21 個百分點(diǎn)； 05 年增長至 2786 元，增長率為 ％，比上年回落 18 個點(diǎn)； 06年 上漲至 3252，增長率回升至 ％。 2） 城鎮(zhèn)居民 可支配 收入 601074188 5 9 8 . 81 0 6 6 0 . 31 2 . 4 0 %2 3 . 4 0 % 2 4 . 0 0 %1 5 . 9 0 %0202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民收入 比上年增長率 小結(jié)： 03 年城鎮(zhèn)居 民可支配收入在 6010元， 比上年同比增長 %； 04 年上升至 7418元，增長率為 ％比上年上升 11 個百分點(diǎn)； 05年增長至 元，增長率比上年回落 7 個百分點(diǎn)； 而 06 年城鎮(zhèn)居民達(dá)到 元，增長率回升 8 個百分點(diǎn)。 03 年淮南市城市在崗職工平均可支配收入為 11867 元，比上年同比增長 %。 7 居民收入 1） 在崗職工可支配收入 118671697022659274972 4 . 5 0 %4 3 . 6 0 %2 4 . 0 0 %3 3 . 5 0 %0500010000150002021025000300002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %在崗職工平均可支配收入（元） 比上年增長率 小結(jié)： 城市在崗職工是房地產(chǎn)（商品房）重要的消費(fèi)群體之一。 總結(jié)： 隨著近年來淮南市生產(chǎn)力水平的不斷提高，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。 表（二） 人均生產(chǎn)總值（人均 GDP） 8082922511232132449 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 2 . 0 0 %0500010000150002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P 人均生產(chǎn)總值（元） 比上年增長率 小結(jié)： 人均生產(chǎn)總值代表著城市生產(chǎn)力水平以及居民就業(yè)率的高低與否，從圖表來看淮南市 近年來人均 GDP 有較大增長。 6 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 GDP 增長 表（一） 生產(chǎn)總值 (GDP 總值 ) 1 7 0 . 52 1 4 . 4 92 6 3 . 63021 0 . 0 0 %1 6 . 2 0 %1 4 . 4 0 %1 6 . 5 0 %01002003004002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P 生產(chǎn)總值（億元） 比上年增長率 小結(jié)： 淮南市 03 年以來 人均 GDP 不斷增長。城南整體環(huán)境較好，比較適合居住，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快 ， 是市民購 房首選區(qū)域。 城市發(fā)展以形成龍湖路為中心的城市商務(wù)區(qū)，提高人口聚集力，形成代表淮南市現(xiàn)代化城市形象的主中心區(qū)。 城市總體布局： 淮南市總體布局為“五片區(qū)、多組團(tuán)”式，各組團(tuán)之間以城市干道相連，生態(tài)綠地分隔。 城鎮(zhèn)體系： 充分發(fā)揮各級城鎮(zhèn)的職能，逐步形成層次分明、規(guī)模適度、功能合理的市域城鎮(zhèn)體系 。 城市規(guī)模： 2021 年城市人口 113 萬，建成區(qū)建設(shè)用地 95 平方公里。全年企業(yè)支出 1480 萬元。企業(yè)服 務(wù)性收入 1460 萬元。三項(xiàng)規(guī)費(fèi)完成 2315萬元，是年預(yù)算 1430萬元的 %。其中，淮南西站為一等站；淮南、望峰崗、潘集、水家湖為二等站；田 家庵、蔡家崗、張集、爐橋?yàn)槿日荆溆酁樗牡日?。有通往省?nèi)外各地客運(yùn)班線 239 條，平均日發(fā)班車 班次；全年完成社會客運(yùn)量 1799 萬人次、旅客周轉(zhuǎn)量 126155 萬人公里；貨運(yùn)量1288 萬噸、貨物周轉(zhuǎn)量 75800 萬噸公里。 其中 田家庵區(qū)轄舜耕鎮(zhèn)、安成鎮(zhèn)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)，公園街道、泉山街道、龍泉街道、洞山街道、朝陽街道、淮濱街道、國慶街道、新淮街道、田東街道，共 5 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 9個街道， 71 個社區(qū)居民委員會， 42 個村民委員會 。 淮南市悠久的歷史文化，也逐漸成為地區(qū) 創(chuàng)收的產(chǎn)業(yè)特色，近年接待國內(nèi)外旅游客不斷攀升。 “八公山”景區(qū)被列為國家 4A 級旅游景區(qū)。 5）總結(jié)