【正文】 南山美地 樓 盤 地址 惠州市演達(dá)片區(qū)三環(huán)路 10號小區(qū)基本情況 項目占地 5萬㎡，建筑面積 8萬㎡，低密度純住宅小區(qū)，綠化率 41%， 16棟 層不帶電梯及 2棟小高層組成，共 481戶，其中多層 182套銷 售情況 2023年 5月開盤，多層銷售80%，月均銷售約 45套，小高層 8月初開始銷售，現(xiàn)銷售 15套客 戶 河南岸片區(qū)居民， 5大集團(tuán)員工，私企業(yè)主，公務(wù)員主力 戶 型 三房 113㎡ ~118㎡四房 136㎡ ~152㎡價格 多層起價 1688元 /㎡，均價 2100元 /㎡小高層起價 1950元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 產(chǎn)品性價比高，社區(qū)內(nèi)相對獨立， 劣 勢 ☆ 項目北邊的南三環(huán)路有部分路段正處修建中，灰塵比較大典型新興區(qū)域暢銷中檔項目21樓 盤 名稱世紀(jì)新天 樓 盤 地址 惠州市河南岸演達(dá)一路基本情況 占地 5000㎡，建筑面積 57932㎡， 1~3層商住， 4層會所， 5~29為住宅銷 售情況5月開盤，總銷售率約 50％，一房及兩房銷售 80%以上，高層大戶型銷售緩慢客 戶 年輕的白領(lǐng)，投資客主力 戶型兩房兩廳一衛(wèi) 77㎡三房兩廳一衛(wèi) 120㎡價格 起價 2023元 /㎡，均價 2500元 /㎡，最高 3000元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 首創(chuàng)觀景電梯商住樓☆ 繁華商業(yè)中心區(qū)，周邊餐飲娛樂教育配套齊全，升值潛力高 劣 勢 ☆ 部分戶型面積過大☆ 臨演達(dá)一路噪音大典型高層項目22樓 盤 名稱 惠澤南苑 樓 盤 地址 惠州市河南岸 17號小區(qū)基本情況 占地 ㎡，建筑面積 ㎡，綠化率 %，共 10棟，其中 3棟 6層， 2棟 12層， 4棟 17層和 1棟 3層幼兒園銷 售情況 可售部分 100％ 客 戶 市區(qū)單位干部、職工和城區(qū)中低收入家庭主力 戶 型 兩房兩廳，三房兩廳，四房兩廳價格 起價 1288元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 經(jīng)濟(jì)適用房，價格便宜☆ 政府工程 劣 勢 目前項目周邊的交通和生活配套不完善經(jīng)濟(jì)適用房23總共 1360名報名購買經(jīng)濟(jì)適用房從級別分析 :科級以上約占 31%，普通員工占 69%從來源分析：政府機(jī)關(guān)、學(xué)校和企事業(yè)單位分別占 % 、 %和 %，其余的為 TCL類的大公司、醫(yī)院、軍警、運輸?shù)刃袠I(yè)惠澤南苑客戶結(jié)構(gòu)解析24樓 盤 名稱 金旺新苑 樓 盤 地址 惠州市河南岸 33號小區(qū)基本情況 占地 25727㎡，由 7棟多層和 1棟小高層組成，總建筑面積 49000㎡，內(nèi)設(shè)架空停車場及 4000㎡地下停車場銷 售情況 多 層銷 售 較 好小高 層銷 售 緩 慢客 戶 周邊居民，中低收入者主力 戶 型 三房兩廳 96㎡ ~127㎡四房兩廳 151㎡ ~156㎡價格 多 層 起價 1800元 /㎡小高 層 起價 1900元 /㎡， 層 差 50元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 價格低☆ 距繁華區(qū)域近☆ 周邊有一定生活配套 劣 勢 小高層戶型不合理，采光通風(fēng)較差，客廳東西朝向典型中低檔項目25金旺新苑產(chǎn)品借鑒梯戶比： 2梯 6戶朝向： 2套東西向， 2套北向， 2套南向戶型： 5號、 6號單位客廳開間進(jìn)深比 ： 1，過于狹長，餐廳采光不足小高層滯銷多層暢銷15米梯戶比： 1梯 3戶朝向：主要為南北方向，部分為東西向戶型：主臥 180度窗；轉(zhuǎn)角凸窗；部分單位存在對視對視26樓 盤 名稱 東江學(xué)府 樓 盤 地址 惠州市河南岸冷水坑基本情況 一期占地 ㎡ ，建筑面積 ㎡ ，其中住宅 ㎡ ，商業(yè) 5080㎡，會所 3200㎡， 多層 10棟、復(fù)式 3棟、別墅 3棟 銷 售 情況 2023年 5月 26日開盤，現(xiàn)多層銷售 70%客 戶 惠城：大集團(tuán)員工，企事業(yè)單位員工，教師，金融白領(lǐng)惠陽：大企業(yè)員工主力 戶 型 三房兩廳兩衛(wèi) 117㎡ ~123㎡四房兩廳兩衛(wèi) 137㎡ ~158㎡價格 住宅起價 1400元 /㎡，商鋪均價 3000元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 大盤☆ 惠州一中的教育優(yōu)勢☆ 戶型合理實用 劣 勢 ☆ 離市區(qū)較遠(yuǎn)☆ 目前交通不便典型郊區(qū)大盤272023 人口 2023 人口 2023 人口 現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征 ——企業(yè)主 /機(jī)關(guān)干部占 24％金融 /教師占 13％電子通訊類白領(lǐng) /個體 /工薪階層占63％分項研究 5：客戶研究惠城區(qū) 房地產(chǎn)市場供需呈 “ 啞鈴型 ” 結(jié)構(gòu)28不同分類 潛在消費者數(shù)量 需求殼牌項目建設(shè) 建設(shè)高峰 ，投產(chǎn)后 1500人 租賃、居住石化區(qū)建設(shè) 規(guī)劃人口 租賃、居住惠州人口增長 2023～ 2023年， 50～ 100萬（惠州） 租賃、居住新惠州人 建設(shè)者臨時居住 10％轉(zhuǎn)化為永久居住 居住惠陽大亞灣2023～ 2023年，潛在消費者合計：10～ 20萬居??； 20～ 30萬租賃 租賃、居住殼牌效應(yīng)將為惠州市場帶來大量新增客戶結(jié)論 6：殼牌帶動下的石化產(chǎn)業(yè)鏈將影響惠州市場的供需結(jié)構(gòu)；加速惠城區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)由 啞鈴型 向 紡錘型 轉(zhuǎn)化29惠州居民收入水平增長速度快 ,居民消費能力提高分項研究 5：客戶研究資料來源：惠州市統(tǒng)計局、惠州市房產(chǎn)交易中心 30惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 支付能力約 70％ 的客戶可接受 30萬以下的總價 ， 60％ 以上的客戶可接受 800－ 1500元的月供，約 90％ 的客戶首期支付能力在 3萬元以上資料來源：市場調(diào)查 3190％ 以上的客戶傾向于在環(huán)境較好的 江北、麥地、南壇下埔、東平 購房惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 意向區(qū)域32需求戶型以三房為主 需求面積以 100－ 130平方米為主以改善居住條件為主要購房目的惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 需求特征33市場研究小結(jié)宏觀背景房地產(chǎn)市場供需關(guān)系改善，市場前景看好人均 GDP2501美元，房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)惠州城市化發(fā)展惠城與惠陽兩極驅(qū)動，都市融合趨勢明顯惠城區(qū)內(nèi)江北、東平、麥地－河南岸、惠淡路等片區(qū)熱點效應(yīng)明顯石化產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的新增住房需求促進(jìn)市場供需結(jié)構(gòu)由啞鈴型向紡錘型轉(zhuǎn)化市場格局客戶特征客戶收入水平增長迅速客戶需求特征相似，差異化小案例借鑒 高品質(zhì)是暢銷的前提34項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究定位規(guī)劃市場研究35本項目 惠淡路城市規(guī)劃中