【正文】 對(duì)本案威脅點(diǎn)： 與本案業(yè)態(tài)類同。產(chǎn)品挑高 米。 ? 金大陸 2 期 項(xiàng)目 1 期已銷售完畢，二期總建面積約 20210 余平方米。規(guī)劃面積在 70－ 88 平方米，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有 5000 平方米的大型菜場(chǎng) ，價(jià)格暫未推出。 借鑒方向： 增強(qiáng)項(xiàng)目大規(guī)劃布局以及外立面特色，給客戶以直觀好感。 2） SW 分析： 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目整體規(guī)劃較為合理，中間配有兩個(gè)水景廣場(chǎng) ，并分為兩個(gè)組團(tuán)。 2） SW 分析： 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目區(qū)域居住環(huán)境良好，毗鄰洞山大道。 3）項(xiàng)目借鑒 項(xiàng)目雖定位高檔，但其戶型面積確相對(duì)較小，致使總價(jià)偏低，容易被中低端消費(fèi)群體所接受，面對(duì)的客戶群體更廣。 28 4） 主力總價(jià)與月銷售套數(shù)對(duì)比圖 3515253034 3129 29523375 7141235738010203040盛世名門(mén)1 期 金龍門(mén)大廈小島移民春曉名城2 期銀鷺山莊金豪陽(yáng). .. 惠利花. . .金茂陽(yáng)光花園020406080主力總價(jià)（元） 月銷售套數(shù) 結(jié)論： 圖表 顯示主力總價(jià)在 30 萬(wàn)左右，月銷售套數(shù)越高。 ? 劣勢(shì)： ? 戶型入戶無(wú) 玄關(guān) ，緩沖效果不佳。 整體評(píng)價(jià)： 該戶型整體布局上比較合理，但各個(gè)功能區(qū)之間私密性較差。 ? 廚房間增加工作陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用性強(qiáng)。 ? 餐廳、客廳南北陽(yáng)臺(tái)，功能型性較強(qiáng)。 隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商為求新求異贏得客戶， 在房屋外立面 風(fēng)格 上有較大突破 ，而簡(jiǎn)約、現(xiàn)代風(fēng)格已成為時(shí)下流行趨勢(shì)。 因此區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)并沒(méi)有明顯隔閡。 從戶型與面積配比來(lái)看目前各樓盤(pán)面積戶型均比較居中，三房戶型基本在 120㎡以上。造成價(jià)差的主要原因?yàn)閰^(qū)域位臵的不同。特別在市中心范圍內(nèi)，近期即將推出樓盤(pán)基本以小高層、高層為主如“云景華城”、 “雙紫星座”、“湖濱路 1號(hào)”等。 13 二 、 商品房市場(chǎng) 重點(diǎn)樓盤(pán)市調(diào)匯總表 表（一） 樓盤(pán)名稱 : 盛世名門(mén) 1 期 金龍門(mén)大廈 百花園 35 號(hào)樓 信誼頤園豪景 項(xiàng)目地址 人民北路新淮街道 人民北路新淮街道 體育廠路西側(cè) 田區(qū)廣場(chǎng)中路 建筑類別 : 高層 ,小高層 小高層 多層 高層 開(kāi)發(fā)商： 淮南新燁基房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 淮南新燁基房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 淮南市鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 信誼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限責(zé)任公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021810 202188 2021726 2021728 銷 售均價(jià)： 2700 元 /㎡ 3000 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 占地面積： 40020 ㎡ 1334 ㎡ 2021 ㎡ 20677 ㎡ 建筑面積： 97000 ㎡ 8088 ㎡ 4296 ㎡ 34000 ㎡ 主力面積 : 130 ㎡ 50 ㎡ 104 ㎡ 80 ㎡ 主力戶型： 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 銷售套數(shù)： 244 套 108 套 36 套 210 套 在售面積： ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 可售套數(shù)： 176 套 108 套 17 套 83 套 可售面積： ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 已售套數(shù)： 68 套 40 套 17 套 127 套 銷售率： 28% 37% 47% 60% 售樓電話： 2661666 6659388 2127888 6888666 竣工時(shí)間： 20211130 202161 20211231 2021828 14 表（二） 樓盤(pán)名稱： 小島移民 春曉名城 2 期 銀鷺山莊 田東小區(qū) 項(xiàng)目地址： 電廠路田東街道鐘 朝陽(yáng)東路 國(guó)慶路 南側(cè) 田東水廠路 建筑類別： 多層 多層 多層 ,小高層 多層 開(kāi)發(fā)商： 淮南景成臵業(yè)有限 公司 淮南市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā) (集團(tuán) )有限公司 淮南市銀鷺?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 淮南市城鄉(xiāng)建設(shè) 開(kāi)發(fā)公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 202172 2021526 2021528 202145 銷 售均價(jià)： 2080 元 /㎡ 2400 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 占地面積： 97820 ㎡ 39353 ㎡ 340170 ㎡ 11339 ㎡ 建筑面積： 146740 ㎡ 53458 ㎡ 611097 ㎡ 11476 ㎡ 主力面積 : 86 ㎡ 、 123 ㎡ 127 ㎡ 123 ㎡ 125 ㎡ 主力戶型： 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 銷售套數(shù)： 506 套 540 套 472 套 31 套 在售面積： ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 可售套數(shù)： 421 套 300 套 237 套 24 套 可售面積： ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 已售套數(shù)： 85 套 240 套 229 套 7 套 銷售率： 17% 44% 48% 23% 售樓電話： 2152888 2601100 6808555 2672205 竣 工時(shí)間： 2021831 2021216 20211025 202151 15 表（三） 樓盤(pán)名稱： 陽(yáng)光國(guó)際城 — 威尼斯 文明村 金豪陽(yáng)光花園 2 期 優(yōu)山美地 項(xiàng)目地址： 洞山東路南側(cè) 洞山迎賓路 田區(qū)淮舜南路 淮南市洞山大道苗圃旁 建筑類別： 小高層 多層 多層 多層 開(kāi)發(fā)商： 淮南陽(yáng)光城建設(shè)有限公 司 淮南礦業(yè) (集團(tuán) )有限責(zé)任公司 淮南市金豪房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 淮南新集臵業(yè)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 202148 202148 2021715 2021110 銷 售均價(jià)： 2880 元 /㎡ 2748 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 2580 元 /㎡ 占地面積： 20210 ㎡ 105386 ㎡ 47357 ㎡ 75371 ㎡ 建筑面積： 41240 ㎡ 130000 ㎡ 104810 ㎡ 85000 ㎡ 主力面積 : 117 ㎡ 136 ㎡ 125 ㎡ 90 ㎡ 主力戶型： 3 室 2 廳 1 衛(wèi) ３房２廳２衛(wèi) ３房２廳１衛(wèi) ３房２廳１衛(wèi) 銷售套數(shù)： 805 套 178 套 111 套 825 套 在售面積： 套 套 套 套 可售套數(shù)： 113 套 82 套 20 套 38 套 可售面積： ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 已售套數(shù)： 390 套 96 套 82 套 766 套 銷售率： 48% 54% 90% 93% 售樓電話： 6688588 7622131 2684499 6656888 竣工時(shí)間： 20211230 2021820 202161 2021101 16 表（二） 樓盤(pán)名稱： 惠利花 園城 A 區(qū) 馨雅苑 金茂陽(yáng)光花園 山水居 項(xiàng)目地址： 淮南市田家庵區(qū)舜耕西 路北側(cè) 淮舜南路西側(cè) 國(guó)慶西路北側(cè) 田家庵區(qū)林場(chǎng)路 南側(cè) 建筑類別： 多層 多層 多層 多層 開(kāi)發(fā)商： 淮南市惠利集團(tuán)房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司 淮南峰德房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 金茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限責(zé)任公司 淮南礦業(yè) (集團(tuán) )有限責(zé)任公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021812 20211124 202161 20211223 銷 售均價(jià)： 2350 元 /㎡ 2300 元 /㎡ 2480 元 /㎡ 2820 元 /㎡ 占地面積： 260130 ㎡ 46023 ㎡ 64032 ㎡ 128064 ㎡ 建筑面積： 258524 ㎡ 58000 ㎡ 90000 ㎡ 165943 ㎡ 主力面積 : 124 ㎡ 110 ㎡ 117 ㎡ 102 ㎡ 主力戶型： ３房２廳１衛(wèi) ３房２廳１衛(wèi) 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 銷售套數(shù)： 425 套 186 套 358 套 937 套 在售面積： ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 可售套數(shù)： 149 套 48 套 182 套 447 套 可售面積： 已售套數(shù)： 276 套 138 套 176 套 490 套 銷售率： 64% 74% 49% 52% 售樓電話： 6669292 2139666 6652188 7621621 竣工時(shí)間： 20211231 20211230 2021331 2021101 17 區(qū)域 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 個(gè)案價(jià)格分布圖 （在售為主） 說(shuō)明： 本案位于市中心范圍內(nèi)， 從上圖來(lái)看 項(xiàng)目周邊聚集眾多 樓盤(pán)，且分布比較密集。 2021 年價(jià)格上升最快，住宅均價(jià)為 元 /㎡增長(zhǎng)幅度高出上年 46 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)抽樣調(diào)查，年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 16 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，比上年增加 。 但隨著 06年住宅地塊的大批放量，預(yù)計(jì)今后淮南市的商品房供需市場(chǎng)將產(chǎn)生不可避免的矛盾。 全市 商品房空臵面積 萬(wàn)平方米 ,同比上升2%。 從目前土地用途來(lái)看住宅用地供應(yīng)量體最大 ，目前已 達(dá) 614 余萬(wàn)平方米，成交面積為 180 余萬(wàn)平方米。 5）總結(jié) 要點(diǎn)羅列 ： 06 年在崗職工人均可支配收入達(dá) 27497