【正文】 1998—2000年 任21世紀(jì)不動產(chǎn)中美洲執(zhí)行總裁，領(lǐng)導(dǎo)哥斯達(dá)黎加、委內(nèi)瑞拉工作，5個月的時(shí)間使21世紀(jì)不動產(chǎn)在當(dāng)?shù)爻蔀樽畲蟮牟粍赢a(chǎn)品牌。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)現(xiàn)有10家加盟店，120名專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。為了向中國大陸的消費(fèi)者提供國際水準(zhǔn)的房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)，協(xié)同政府和業(yè)界促進(jìn)行業(yè)規(guī)模發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)與國際接軌，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)集合了一支國際化的專家隊(duì)伍，憑借21世紀(jì)全球30年的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，致力于以特許加盟的方式組建全國市場營銷網(wǎng)絡(luò)，考察并接納合適的房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)及投資者加入21世紀(jì)不動產(chǎn)連鎖經(jīng)營體系，為消費(fèi)者提供超值滿意的專業(yè)服務(wù)。全面攻擊戰(zhàn)略正式開盤后采用報(bào)紙、雜志、廣播等大眾傳播媒體為主媒體，廣為宣傳，制造聲勢，塑造物業(yè)形象。配合銷售工作的開展，完成預(yù)定銷售指標(biāo)，為整個項(xiàng)目的銷售工作全面開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。商場應(yīng)考慮整體招商，寫字樓考慮有一定工程形象進(jìn)度后銷售。第六章 價(jià)格策略在房地產(chǎn)營銷過程中，定價(jià)是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤，全在定價(jià)一舉。裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議 建議裝修價(jià)格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價(jià)為800 元/平方米。D中心對電力供應(yīng)和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時(shí)等候時(shí)間不超過30秒l 樓面：設(shè)架高地臺，高度約1015厘米。l 在某些空間設(shè)計(jì)中，如果確有極強(qiáng)烈的特點(diǎn)，在市場上會有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。l 立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。l 盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。l 整個社區(qū)采用圍合式建筑方案l 公寓采用板式高層l 圍合社區(qū)中央空間l 用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號樓；用地北側(cè)設(shè)計(jì)為公寓2號樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外立面。 購房時(shí)戶型選擇分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。%，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購房的觀念，并計(jì)劃在近期買房，因此未來的2—3年內(nèi)北京居民對住宅的需求仍較大。l 區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出對本項(xiàng)目會產(chǎn)生一定影響。l 周邊在售樓盤較多，對今后的銷售有一定壓力。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進(jìn)口產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻 花崗巖、高級面磚。中心花園里的網(wǎng)球場、門球場、運(yùn)動器械，社區(qū)老年活動中心、醫(yī)療中心、托幼、學(xué)?！C合分析：小區(qū)配套完善，入市價(jià)格合理，升值空間較大。這種現(xiàn)象表明在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的過程中缺乏對客戶群體的分析和對戶型產(chǎn)品的研究。 二、周邊物業(yè)狀況購物：京客隆、天客隆、普爾斯馬特、王府井海文商廈學(xué)校：勁松一中、工大附中，垂楊柳一中、勁松一小等娛樂：北人娛樂中心、勁松電影院、宏榮保齡球、首圖新館銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行郵政：勁松中街郵政局、雙井郵局。l 2002年北京房地產(chǎn)市場供需存在錯位的矛盾，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾2002年無法得到較大改觀。第三節(jié) 2002年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測l 北京房地產(chǎn)市場目前處于高位盤整階段，但2002年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預(yù)計(jì)下半年市場表現(xiàn)將比較活躍。2000年6月28日，由建設(shè)部組織，在北京人民大會堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會”。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有及時(shí)、準(zhǔn)確地把握每項(xiàng)政策的精神實(shí)質(zhì)，才能為國家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)求得可觀效益。否則，就要產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的矛盾，出現(xiàn)空置現(xiàn)象，企業(yè)也會遭到市場的無情淘汰。全市完成房地產(chǎn)投資540億元，%。二、 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對房地產(chǎn)投資的影響2001年17月，%，投資旺盛，并繼續(xù)以加速度增長。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，不僅可以為社會提供足夠、適銷的商用與民用住房，更重要的是能夠刺激個人消費(fèi)和投資，從而為國民經(jīng)濟(jì)帶來新的增長?？紤]到盡可能全面地回答貴公司的征詢問題，本報(bào)告書采用項(xiàng)目策劃書的常規(guī)格式。盡管因受“”恐怖襲擊事件影響，第四季度我國經(jīng)濟(jì)增長還會繼續(xù)放慢，但在申奧成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在積極財(cái)政政策的支持下，%左右。%，%。三、加入WTO后中國房地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn)在1月份召開的全國房改與房地產(chǎn)工作座談會上，建設(shè)部副部長宋春華就我國住宅和房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問題談了四個方面，即“抓住發(fā)展機(jī)遇、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、堅(jiān)持科技創(chuàng)新、推廣信息技術(shù)”，這也是房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)在入世過程中所要面對的挑戰(zhàn)。另一方面，競爭也會帶來兼并與重組，整合出大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，促使國內(nèi)的大房地產(chǎn)企業(yè)走向國際經(jīng)濟(jì)的舞臺。所以為使百姓“買得起房”，國家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格、發(fā)放住房補(bǔ)貼、提供住房金融支持。據(jù)經(jīng)濟(jì)專家分析，我國宏觀經(jīng)濟(jì)在今年出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”，即在1993年以來GDP增長率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP增長率趨升的勢頭。l 2002年經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。致使在后期銷售中，銷售人員無法準(zhǔn)確的把握客戶的購買心態(tài)，喪失大量的成交機(jī)會。另外，隨著人們生活方式的不斷改變，廳、房在面積的分配上要重新調(diào)整，房間里應(yīng)考慮一定面積的儲物間。價(jià)格： 尚未開盤，以10000元（不分層）/平方米內(nèi)部認(rèn)購。l 在建項(xiàng)目雖多，但風(fēng)格類型各異容易聚集購買人氣。l 客戶對居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強(qiáng)。 家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在10萬元以上。二、主導(dǎo)客戶群購房偏好 購買面積建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調(diào)查者近半數(shù)購房時(shí)首選70—100㎡的住宅，%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標(biāo)客戶群體描述 寫字樓目標(biāo)客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對象的各類公司l 留學(xué)歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買家公寓目標(biāo)客戶群體：l 投資型買家l 首次置業(yè)的白領(lǐng)階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學(xué)歸國人員注：21世紀(jì)不動產(chǎn)認(rèn)為項(xiàng)目在推廣入市過程中,應(yīng)賦予產(chǎn)品一個包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點(diǎn)之后,才在項(xiàng)目具備一系列競爭點(diǎn)的基礎(chǔ)上,通過富有創(chuàng)意概念進(jìn)行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無理由，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。l 提倡戶型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時(shí)，可以提供24小時(shí)服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。 寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動化系統(tǒng)l 消防報(bào)警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng) F）辦公自動化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng) G）信息自動化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系