【正文】 顧問、全案企化、銷售代理、發(fā)布最新的物業(yè)供應(yīng)信息、房地產(chǎn)法律法規(guī)及物業(yè)市場趨勢發(fā)展分析，立志使客戶得到“最專業(yè)和最滿意的服務(wù)”。 建立30個區(qū)域分部216。我們的目標(biāo)是：216。應(yīng)根據(jù)項目推廣銷售的不同階段，采取不同的策略及策略組合。強化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁的形式，針對本市東部地區(qū)各寫字樓派送精美、具有說服力的印刷品，使商品信息確實到達目標(biāo)對象；同時，激發(fā)其好奇心和購買欲望，以吸引其撥打售樓電話并到現(xiàn)場參觀。l 發(fā)展商等相關(guān)單位強強聯(lián)手，實力雄厚、信譽良好，具有專業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗。樹立發(fā)展商良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。一、廣告目的擴大該項目的知名度，提高主要目標(biāo)市場之客群對本項目的認可度。公寓應(yīng)考慮先行銷售。歷經(jīng)30多年的房地產(chǎn)銷售，21世紀(jì)不動產(chǎn)不僅具備常規(guī)的房地產(chǎn)推廣方式，同時還具有一套不同于目前國內(nèi)地產(chǎn)代理公司的操作手段。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會所中，以便于使用。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。 寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動化系統(tǒng)l 消防報警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng) F）辦公自動化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng) G）信息自動化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠程抄表l 住戶報警系統(tǒng)l 物業(yè)計算機管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車輛出入、停車管理系統(tǒng)。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時，可以提供24小時服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。 單位：平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲藏室224四、配套設(shè)施建議寫字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。通過設(shè)計達到的高品質(zhì)的感覺。l 提倡戶型細部設(shè)計，盡可能在戶型的單體設(shè)計方面挖掘設(shè)計潛力。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標(biāo)客戶群體描述 寫字樓目標(biāo)客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對象的各類公司l 留學(xué)歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買家公寓目標(biāo)客戶群體：l 投資型買家l 首次置業(yè)的白領(lǐng)階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學(xué)歸國人員注：21世紀(jì)不動產(chǎn)認為項目在推廣入市過程中,應(yīng)賦予產(chǎn)品一個包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點之后,才在項目具備一系列競爭點的基礎(chǔ)上,通過富有創(chuàng)意概念進行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無理由，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。l 社區(qū)設(shè)計兩個出入口，實現(xiàn)人車分流。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品。%的被調(diào)查者購房時首選二、三居室，因此在未來的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。二、主導(dǎo)客戶群購房偏好 購買面積建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選70—100㎡的住宅，%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。 購房目的 %的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。 家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在10萬元以上。l 區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠不如準(zhǔn)現(xiàn)房。l 客戶對居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強。l 項目區(qū)內(nèi)原住居民，消費能力有限，對價格的承受能力較低。l 在建項目雖多，但風(fēng)格類型各異容易聚集購買人氣。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。價格： 尚未開盤，以10000元（不分層）/平方米內(nèi)部認購。戶型設(shè)計基本滿足購房者的需求。另外，隨著人們生活方式的不斷改變，廳、房在面積的分配上要重新調(diào)整，房間里應(yīng)考慮一定面積的儲物間。 戶型設(shè)計。致使在后期銷售中，銷售人員無法準(zhǔn)確的把握客戶的購買心態(tài)，喪失大量的成交機會。賓館：樂游賓館、京瑞大廈醫(yī)院：雙井醫(yī)院、勁松醫(yī)院、垂楊柳醫(yī)院三、人文環(huán)境本項目所在地區(qū)是北京最早的工業(yè)區(qū)，隨著北京市的不斷發(fā)展和對環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項目周邊生活配套成熟。l 2002年經(jīng)濟適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。l 2002年市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。據(jù)經(jīng)濟專家分析，我國宏觀經(jīng)濟在今年出現(xiàn)了“拐點”，即在1993年以來GDP增長率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP增長率趨升的勢頭。所有向社會公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會各界監(jiān)督。所以為使百姓“買得起房”，國家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟適用住房價格、發(fā)放住房補貼、提供住房金融支持。一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策1998年，國家全面停止福利（實物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個人“掏腰包”買房的事實，目前，“要住房，就買房”的思維邏輯已成為社會共識。另一方面，競爭也會帶來兼并與重組，整合出大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟，促使國內(nèi)的大房地產(chǎn)企業(yè)走向國際經(jīng)濟的舞臺。其次，入世后房地產(chǎn)業(yè)會面臨更激烈的商業(yè)競爭。三、加入WTO后中國房地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn)在1月份召開的全國房改與房地產(chǎn)工作座談會上，建設(shè)部副部長宋春華就我國住宅和房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問題談了四個方面，即“抓住發(fā)展機遇、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、堅持科技創(chuàng)新、推廣信息技術(shù)”，這也是房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)在入世過程中所要面對的挑戰(zhàn)。%，%。%，%。%。盡管因受“”恐怖襲擊事件影響，第四季度我國經(jīng)濟增長還會繼續(xù)放慢，但在申奧成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在積極財政政策的支持下，%左右。一、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢良好1995至2000年，北京經(jīng)濟年均增速達到10%；全市國民生產(chǎn)總值累計超過10000億元?？紤]到盡可能全面地回答貴公司的征詢問題，本報告書采用項目策劃書的常規(guī)格式。接到委托后，我公司積極開展籌備工作，