【正文】 華騰園住宅勁松橋北100m5800元/m40萬(wàn)m塔樓毛坯紫東苑住宅潘家園橋北側(cè)5600元/m8萬(wàn)m塔樓毛坯九龍花園住宅廣渠路29號(hào)6000元/m10萬(wàn)m塔樓毛坯翌景嘉園住宅潘家園橋東側(cè)7500元/㎡10萬(wàn)㎡塔樓精裝龍輝大廈寫字樓勁松橋南1萬(wàn)元/m34000m塔樓毛坯京華大廈寫字樓在建項(xiàng)目二、產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)分析通過(guò)對(duì)該區(qū)域樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 項(xiàng)目定位。在戶型面積的分配上，存在戶型相同而面積相差較大，大戶型將面臨滯銷的境地。根據(jù)長(zhǎng)期對(duì)客戶的調(diào)查以及近期對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)查，市場(chǎng)上不少項(xiàng)目存在戶型設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題。起價(jià)： 4580元/平方米均價(jià)： 5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室、陽(yáng)光餐廳等。龍輝大廈開(kāi)發(fā)商：北京恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面積30000平方米，地下2層；地上17層；4—17層為寫字樓；地下2—地上4設(shè)購(gòu)物中心、酒店、銀行、證券、娛樂(lè)場(chǎng)所。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。l 生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)及成型的居民住宅小區(qū)。二、Weakness（劣勢(shì)）l 項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會(huì)給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。WTO后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是新的發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場(chǎng)購(gòu)買力。四、Threat（威脅）l 項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。二、主導(dǎo)客戶群定位 年齡構(gòu)成 %的被調(diào)查者年齡在20—30歲之間，其次為30—40歲。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析一、購(gòu)房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素 購(gòu)房時(shí)間%的被調(diào)查者計(jì)劃在2年內(nèi)購(gòu)房，%的被調(diào)查者計(jì)劃在2—3年內(nèi)購(gòu)房。 購(gòu)房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價(jià)格%位置%交通%物業(yè)管理%戶型%社區(qū)環(huán)境%配套設(shè)施%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)%房屋質(zhì)量%被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首要關(guān)注因素為價(jià)格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70130平方米。結(jié)合前述購(gòu)房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價(jià)在21—40萬(wàn)元間，其次為40—78萬(wàn)元間，說(shuō)明目前北京居民對(duì)住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場(chǎng)上較高的房?jī)r(jià)間有一定差距。第四章 項(xiàng)目定位分析一、影響項(xiàng)目定位的因素 土地價(jià)值分析l 項(xiàng)目地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計(jì) 需求分析l 總需求較樂(lè)觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲(chǔ)備豐富，存在開(kāi)發(fā)潛力l 入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 總建筑面積： 99215平方米n 總占地： n 綠化率： 30%n 容積率： n 地上建筑面積： 73440平方米n 商場(chǎng)： 11750平方米n 寫字樓： 21290 平方米 n 其余為公寓： n 地下建筑面積： 25775平方米n 地下車位： 333輛n 地上車位： 63輛n 自行車： 466輛 整體功能布局建議項(xiàng)目規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。圍合出的空間可聘請(qǐng)具有實(shí)力的景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行布置，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場(chǎng)所。第五章 項(xiàng)目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。必要時(shí)可利用景觀軸線法加以控制。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。l 在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過(guò)多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。l ；l ，以便用作高科技公司的Ramp。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。l 自然采光：樓層進(jìn)深不超過(guò)15米，以避免自然采光不足。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開(kāi)間形式l 以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開(kāi)發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。六、配套服務(wù)建議寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。l 物業(yè)管理的水平高低將對(duì)客戶最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的賣點(diǎn)，并帶來(lái)部分客戶資源。一、 定價(jià)原則l 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 l 價(jià)格要符合市場(chǎng)環(huán)境l 價(jià)格要符合經(jīng)營(yíng)指標(biāo)l 價(jià)格要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性二、 定價(jià)方式 l 成本加成定價(jià)l 市場(chǎng)比較定價(jià)l 客戶感受定價(jià)三、 本項(xiàng)目定價(jià)建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價(jià)：10000元/㎡l 公寓均價(jià)： 7500元/㎡ l 商場(chǎng)價(jià)格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷售策略一、 推廣方式21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是全球最大的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。 五、銷售時(shí)機(jī)本相目不同物業(yè)的銷售時(shí)機(jī)不同，且應(yīng)考慮不同的銷售組來(lái)完成銷售工作。物業(yè)銷售的全部過(guò)程，自始至終賴以廣告宣傳的有力支持。提高目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)知率。l 區(qū)域的區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?。三、廣告策略針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣工作，具體包括如下策略：阻隔戰(zhàn)略在開(kāi)盤推廣時(shí)機(jī)確定后，在正式發(fā)售之前先行豎立路牌、路旗、燈箱等戶外媒體；同時(shí)，開(kāi)始進(jìn)行廣播及少量報(bào)紙軟性宣傳，預(yù)告本項(xiàng)目即將推出，勸告投資者切莫匆忙選擇，以等待更完美的置業(yè)方案。同時(shí)特別挑選能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟悉市場(chǎng)的業(yè)務(wù)員作為接待人員留守現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行銷售，并加強(qiáng)追蹤訪問(wèn)作業(yè)，形成高效率的銷售網(wǎng)。第九章 合作方式 一 、公司簡(jiǎn)介 l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部，特許商號(hào)為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)。 促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)平衡發(fā)展216。 培養(yǎng)14000名經(jīng)紀(jì)人21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部設(shè)立在北京漢威大廈16和17層，辦公面積為600平米。業(yè)務(wù)范圍涵蓋置業(yè)顧問(wèn)咨詢、置業(yè)代理、新樓盤全案策劃、銷售代理、寫字樓及公寓租賃代理等。1997—1998年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個(gè)月內(nèi)確立21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。吳興捷 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京居易加盟店銷售經(jīng)理1996—1997 上海興銀房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 銷售經(jīng)理興銀花園1997—1999 上海威格斯物業(yè) 專案經(jīng)理、高級(jí)策劃學(xué)府新城、和平彩邑、金橋陽(yáng)光、冠都公寓、嘉匯廣場(chǎng)、和平花苑、櫻園1999—2000 上海搜房房地產(chǎn)資訊有限公司 業(yè)務(wù)部經(jīng)理新天國(guó)際大廈、綠景嘉園、金灣花園2001—— 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京居易加盟店銷售部經(jīng)理 三、代理費(fèi)用 在不包含項(xiàng)目推廣費(fèi)用的前提下，%50 / 50。2000年—至今 作為熟悉全球房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的資深專家，為開(kāi)拓世界上最大的市場(chǎng)，Hunt先生受命擔(dān)任21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總裁。1993—1995年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)澳大利亞總裁，2年中建立起當(dāng)?shù)爻晒Φ牟粍?dòng)產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)體系。l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的首批加盟者，專門從事房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢、投資