【正文】 贏利能力分析 （詳見附件表六和七：凈現(xiàn)金流量標表和敏感性分析表） 項目不確定分析 （ 1）項目施工進程 （ 2）銷售進程 （ 3）報建流程 社會效益及影響分析 項目建設將提高中心區(qū)的整體形象高度，加快促進中心區(qū)商務分為的形成 ，刺激在該區(qū)域內(nèi)的商務辦公需求，從而有力地推動中心區(qū)以及深圳市經(jīng)濟的發(fā)展，并且為深圳城市化發(fā)展建設增添一道新的風景； 項目以創(chuàng)新以及高檔的開發(fā)理念和商務美學化的方式打造福田 CBD 又一高品質(zhì)、高標準、不可復制的高檔商務寫字樓以及酒店、商業(yè)配套項目。 （一）寫字樓 我們選擇聯(lián)泰大廈、現(xiàn)代國際以及時代廣場一期作為本項目寫字樓的參考價格。 4 電梯 建議選用排名第一的電梯品牌，技術最先進，高科技含量最高；轎箱尺寸步低于 米 米 米；客梯荷載 1600 千克，速度不低于 米 /秒，具有自動提示、真彩 LCD顯示屏、中英文語音提示、自動報警等能力提高安全性、舒適性的輔助設施； 中央空調(diào) 建議選用國際排名第一的 VAV中央空調(diào)設備，分戶計量， 24小時靈活開啟，自動感應恒溫控制； 電源供應 保證室內(nèi)雙回路供應，全智能化備用電源設備，選用國際一流品牌產(chǎn)品 5 公共走廊 公共走廊寬 度不低于 ，吊頂凈高不低于 6 標準層 吊頂后層高不低于 ，寬扁梁設計，網(wǎng)絡地板 7 幕墻 雙層中空 LOWE幕墻，注意玻璃框架分割大小不影響景觀視野； 8 標準層衛(wèi)生間 除通常的功能外，自動感應、自動清新空氣、自動沖洗等現(xiàn)代科技的應用； 9 商務配套 商務中心 —— 傳真、打印、裝訂、送遞、禮儀、郵政；休閑咖啡吧、多功能會議室；空中花園等 10 智能化 在達到 5A標準基礎上，加強建筑自動感應和遠程控制、加強節(jié)能環(huán)保的科技應用，加強安全和通訊的最新科技應用，加強各系統(tǒng)間的集成寫作性 。 （ 3）產(chǎn)權酒店：在深圳中心 67 公頃的 范聚集著圍五座五星級酒店，扎堆現(xiàn)場十分嚴重，再加上五星級五洲賓館和景軒酒店，其市場競爭尤其激烈，他們的經(jīng)營方式也各具特色，分別以商務會議、國際品牌、超豪華的硬件配置、個性化服務、高爾夫景觀等各有側重點和特色；原祈年酒店項目如果選擇加入五星級或以上界別的酒店競爭能夠圈競爭，無論硬件或服務很難超越競爭對手，而且要投入巨額成本，以及要尋找有國際高品牌知名度和美譽度的酒店經(jīng)營管理公司合作，每年要向酒店管理公司巨額品牌管理費和利潤分成，在五星酒店不能分割產(chǎn)權出售的前提下，其投資回收期很長，風險不能分攤。而中心北區(qū)的江勝大廈預計均價不會《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 22 低于 萬 /平方米，原因有二，一是從工程進度來看要到 2021 年下半年入市，屆時中心北區(qū)的新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心已經(jīng)消化的差不多，南區(qū) 2021 年年底新 推的財富大廈和現(xiàn)代國際也進入尾盤，江勝大廈在中心區(qū)將不會有太大的競爭壓力；二是目前新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心的均價已經(jīng)漲到 萬 /平方米和 萬 /平方米，而南區(qū)最近入市的財富大廈和現(xiàn)代國際的均價已經(jīng)達到 萬 /平方米，綜合以上兩點來看，有理由相信江勝大廈的價格至少會達到 萬 /平方米。 對于 2021 年福田住宅價格的預測，由于 2021 年福田區(qū)住宅物業(yè)的供應量較 2021 年要少，而且 除梅林外其他片區(qū)的住宅項目分布較分散，大部分項目都是該片區(qū)唯一的住宅供應源，供給缺口將會推聲區(qū)域的價格；不過，由于大部分新項目都是以小戶型為主，《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 17 沒有高端項目，因此價格上漲空間有限；綜上所述， 2021 年福田區(qū)住宅項目的整體價格水平要稍高于 2021 年，全區(qū)新推項目整體均價將在 13000 元 /平方米左右，而香蜜湖片區(qū)和皇崗口岸片區(qū)或由于居住環(huán)境較好或由于配套成熟，售價估計會達到 15000 元 /平方米的高度，梅林片區(qū)則相對低些。 區(qū)域購房客戶群。 梅林與景田板塊主要指福田區(qū)的西北部以及北部地區(qū)。 購買需求略有擴大，大宗投資備受關注 2021 年，深圳一手商鋪銷售市場供應減少， 111 月批準預售面積較 05 年同期減少了 %。許多飯店機械地套用星級標準或模仿相應星級飯店，使得酒店過于雷同化，形成經(jīng)營上的過度競爭。 （二）深圳市酒店市場概況 深圳酒店規(guī)模和結構特點 據(jù)深圳酒店業(yè) 2021 年營業(yè)狀況的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳賓館酒店總量有近 500 家，四、五星級酒店有近 40 家。 （一）深圳市寫字樓市場概況 市場集中放量，福田中心區(qū)充當主力 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10 2021 年深圳寫字樓市場進入集中放量期， 111 月全市辦公樓竣工面積達到 萬平方米，較去年同期增加了 %。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 8 深 圳 市 主 要 經(jīng) 濟 指 標 2021 年 11 月 單位：億元 指 標 名 稱 本 月 本 月 止 累 計 累計比上年同 期增減（ %） 本 年 上 年 規(guī)模以上工業(yè)增加值 規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 工業(yè)產(chǎn)品銷售率（ %） 個百分點 全社會固定資產(chǎn)投資額 其中：基本建設投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 社會消費品零售總額 實際外商直接投資額（億美元） 進出口總額（億美元） 其中：出口總額（億美元） 進口總額（億美元） 地方財政一般預算收入 地方財政一般預算支出 國內(nèi)金融機構人民幣存款余額 本月末 本年初 ——— 比年初增長 % 國內(nèi)金融機構人民幣貸款余 額 —— 居民消費價格總指數(shù)（ %） 以上年同月為 100 以上年同期累計平均為 100 以上月為 100 港口集裝箱吞吐量（萬 TEU） 機場旅客吞吐量（萬人次） 二、深圳市房地產(chǎn)市場概況 2021 年是中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控強度最大的一年，而作為此輪調(diào)控焦點城市之一的深圳房地產(chǎn)市場自然遭遇到前所未有的嚴厲調(diào)控 —— 國 家宏觀政策頻繁出臺，深圳相關部門緊跟響應，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，著實給深圳的房地產(chǎn)市場造成了一定的震蕩。經(jīng)濟運行的特點表現(xiàn)如下： 工業(yè)生產(chǎn) 較快增長： 111 月全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，比上年同期增長 %，從 2021 年的累計增速看，雖然一季度累計增速較低，但從二季度開始，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增速呈現(xiàn)穩(wěn)步增長并在三季度末向上走高的態(tài)勢； 固定資產(chǎn)投資、交通運輸、市場消費平穩(wěn)增長： 111 月，全社會固定資產(chǎn)投資額完成 億元，比去年同期增長 %。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5 六、 主要技術、經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標 總用地面積（ ㎡ ） 建筑用地面積 ( ㎡ ) 8729 總建筑面積（ ㎡ ） 容積率 規(guī)定容積率 其中 地上建筑（ ㎡ ） 調(diào)整容積率 地下建筑（ ㎡ ） 停車位 473個 建筑基地面積（ ㎡ ） 建筑密度 % 總建筑面積（ ㎡ ） ㎡ 規(guī)定建筑面積 ㎡ 其中 商業(yè)面積 ㎡ 辦公面積 ㎡ 酒店面積 ㎡ 核增建筑面積 ㎡ 架空層面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 其中 地下車庫 ㎡ 設備機房 ㎡ 主要經(jīng)濟指標 銷售收入 （單位：萬元） 2， 607， 458， 660 利潤總額 （單位：萬元） 1,413,599,663 所得稅 （單位：萬元） 212,039,949 凈利潤 （單位：萬元） 1,201,559,713 投資回收期 （單位：年） 2年 凈現(xiàn)值 (NPV,I=6)(單位：萬元 ) 718， 275， 184 財務內(nèi)部收益率 （ FIRR） % 七、研究結論 項目建設將提高中心區(qū)的整體形象高度，加快促進中心區(qū)商務分為的形成，刺激在該區(qū)域內(nèi)的商務辦公需求，從而有力地推動中心區(qū)以及深圳市經(jīng)濟的發(fā)展，并且為深圳城市化發(fā)展建設增添一道新的風景； 項目以創(chuàng)新以及高檔的開發(fā)理念和商務美學化的方式打造福田 CBD 又一高品質(zhì)、高標準、不可復制的高檔商務寫字樓以及酒店、商業(yè)配套項目。 三、交通 狀況 位處深圳兩大城市主干道之間，通過金田路和益田路相連通；而且與地鐵一號線直接相通、地鐵四號線近在咫尺，暢通于機場高速和廣深高速、關內(nèi)外、各口岸之間；地下與地鐵相通，地上二層與時代廣場和商會中心通過空中連廊相接；整個立體交通狀況十分便捷。 綜上所述，本項目是可行的。 物價走勢小幅上升： 111 月，居民消費價格總指數(shù)為 %，居民消費價格總水平比去年同期上升 %。 土地市場政策頻出，交易價格屢創(chuàng)新高 加強從房地產(chǎn)供應源頭土地市場進行調(diào)節(jié)是 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點，從中央的國六條、九部委十五條意見、建設部 165號文、《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》，到深圳的 98 號文、土地“ 7+1”文件、“十一五”住房建設規(guī)劃，無一不把土地政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段加以深化并從土地供應環(huán)節(jié)著手調(diào)節(jié)住房供應的方方面面，包括：以合理的土地出讓規(guī)劃調(diào)控未來住房供應量并指導住房建設的空間分布、以出讓限戶型用地調(diào)整住宅供應結構、以配建公共租賃住房的土地出讓方式完善住房保障體系等。 銷售市場方面， 2021 年 111 月全市辦公樓銷售面積為 萬平米，較 2021 年同期增加 %。 2021 年深圳賓館酒店營《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 業(yè)收入為 億元，利潤總額為 億元，利潤率為 %。 表 1：目前進入或即將進入深圳的國際酒店品牌 5 星級酒店一覽 序號 酒店集團 酒店品牌 酒店名稱 酒店定位 酒店地點