【正文】 修正后相關樓盤的價格為： P（聯(lián)泰）＝ ＝ P（現(xiàn)代）＝ ＝ P（時代一）＝ 2＝ 各相關樓盤權重取值分別為： 20％、 60％、 20％ (考慮到與本項目的相似性及影響 ) P（項目）＝ 20％＋ 60％＋ 20％＝ （二）裙樓商業(yè) 要確定裙樓商業(yè)標準層（ 1 層）的單價，我們選擇金中環(huán)、大中華以及時代廣場一期的裙樓標準層價格作為參考。 （二）產權酒店 酒店主題概念： 類似于國際上非常有名的 “ Boutique apartment”主 題的產權酒店，意即：引進五星級酒店管理的，非統(tǒng)一標準裝修的，尊重客戶個性化空間設計、細致入微的、有針對性地服務的頂級服務型商務公寓。鑒于此，選擇 ST戰(zhàn)略，就是選擇國際上發(fā)達城市已經成熟發(fā)展的酒店經營管理方式—— 面向高端商務人士的產權酒店。至于只租不售的嘉里建設大廈，鑒于最近招租的免稅大廈已經達到租金 120 元 /平方米 /月，預計嘉里建設大廈的租金至少能達到 160 元 /平方米 /月。 2021年 19月福田住宅銷售價位統(tǒng)計 價位 套數(shù) 建筑面積 金額 均價 (建筑面積 ) 每套 面積 4000元以下 1 4000到 6000 59 6000到 8000 763 8000到 10000 1592 10000元以上 4536 寫字樓方面 2021年福田區(qū)新推 8個寫字樓項目，總預售面積為 387133平方米，推盤均價為 20212元 /平方米。 福田區(qū)住宅購房客戶主要面向整個深圳市，憑借著優(yōu)秀的產品品質、豐富的景觀資源，香蜜湖片區(qū)在深圳市甚至整個廣東地區(qū)都具有良好的口碑。片區(qū)以住宅市場為主，原為政府福利房供應地，開發(fā)時間較早。其中，由于多數(shù)中小開發(fā)商考慮到自身經營能力有限，開始將其持有的商業(yè)物《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 14 業(yè)轉營為售 ，同時大型商業(yè)以租代售的情況增多，使得總供應中社區(qū)商業(yè)及中小型商業(yè)項目的比重明顯增加。除了個別的酒店外 ,大多數(shù)中低檔次酒店無顯著特色 ,酒店設計普遍感覺“硬化”，管理水平一般，價格競爭是競爭的主要形式，導致了深圳酒店總體房價低、入住率低、利潤低的三低局面。深圳酒店業(yè)呈現(xiàn)出“中間大兩頭小”的特征，即中檔 次酒店數(shù)量龐大，高檔次酒店數(shù)量和經濟型酒店數(shù)量較少。從寫字樓入伙情況來看， 2021 年新入伙的卓越時代廣場和地鐵大廈為福田中心區(qū)增加 了約 萬平米（辦公面積）的甲級寫字樓供應，至此深圳甲級寫字樓總量達到 101 萬平米；此外，華融大廈、金中環(huán)商務大廈、免稅商務大廈三大高品質寫字樓的入伙也為福田中心區(qū)供應了約 15 萬平米的辦公面積。 即便如此，縱觀一年來深圳樓市的發(fā)展：住宅價格持續(xù)上漲，二手樓成交量漸超新《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 9 房，高品質寫字樓租售價格快速攀升，大型商業(yè)項目供應增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴大深圳房地產市場依然呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢。其中，基本建設投資額 億元，增長%；房地產開發(fā)投資額 億元，增長 %；更新改造投資額 億元，比去年同期增長 %；其他投資 億元，比去年同期下降 %； 111月，全市社會消費品零售總額為 億元，比上年同期增長 %，增速分別比今年二、三季度提高 ，其中，限額以上批發(fā)與零售總額 ，比上年同期增長 %，高出整體增幅 。寫字樓定位以“科技 、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題，酒店定位為“ Boutique apartment”主題的產權酒店，以及良好的商業(yè)配套必將在中心區(qū)形成良好的辦公商務氛圍； 項目命名為『卓越時代廣場二期』商務寫字樓、酒店公寓 二、地理位置 原祈年酒店地塊位于深圳市 CBD 中心區(qū)南區(qū)，東臨 CBD 中軸景觀帶和中心 4 路，南接福華三路和會展中心，西面緊挨卓越時代廣場和榮超國際商會中心，北面毗鄰福華路、地鐵一號線和香格里拉酒店。項目贏利能力較強； 各項財務指標經過敏感性測試分析，本項目具備較強的抗風險能力。其中，出口總額 億美元，增長 %；進口總額 億美元，增長 %； 財金形勢表現(xiàn)良好： 111 月，全市地方財政一般預算收入 億元，比上年同期增長 %，其中，累計各項稅收完成 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，同比增長 %，其中，基本建設支出 億元，增長 %。 另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了 %和 %，并且 萬平米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了 %，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從而一定程度的影響商品房市場供應。隨著跨國企業(yè)的大舉進入及本地實力企業(yè)的快速擴張，深圳寫字樓空置面積得到快速消化，目前全市甲級寫字樓空置率為 %， 2021 全年市場吸納量達到 萬，而企業(yè)租賃單位的面積也逐 漸趨大。深圳市賓館酒店的客房價格處于較低水平，這與深圳的經濟地位和酒店行業(yè)的發(fā)展極不對稱。目前已經有多家經濟型酒店在深 圳安家，國際品牌有格林豪泰、如家、 7天、速 8等；此外，城市客棧、萬里行、錦江之星等國內品牌也已經開始廣泛擇地布局。 投資市場方面，深圳總體發(fā)展的各項利好在吸引越來越多基金和游資關注深圳房地產市場的同 時，統(tǒng)一業(yè)權的商業(yè)項目也成為關注的目標之一，而年內兩宗大型商業(yè)項目的成交，包括：平安信托投資購置中信部分優(yōu)質資產（即中信城市廣場）；美國保德信集團購得怡景中心城 50%的股份，使得深圳商鋪投資市場備受關注。該片區(qū)以寫字樓以及商務配套設施為主，已經成為區(qū)政府以及市政府規(guī)劃的新的深圳商務中心。 商業(yè)方面，和金光華、萬象城、中信城市廣場等羅湖幾大商業(yè)中心定位一樣，福田中心區(qū)商業(yè)定位以整個城市為范圍 ，白領以上收入水平的階層作為目標客戶。 2021年－2021上半年深圳中心區(qū)價格走勢05000100001500020210均價 10856 12050 13375 15382 17074 1895205年第 一季度05年第 二季度05年第 三季度05年第 四季度06年第 一季度06年第 二季度《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 18 商業(yè)方面 （ 1）福田 CBD 商業(yè)規(guī)劃： 現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)總面積約 萬平米，業(yè)態(tài)主要以寫字樓的商務配套型商業(yè)為主。 戰(zhàn)略決策原因分析 （ 1）寫字樓：目前益田路兩側和金田路兩側的寫字樓帶，在后續(xù)時間里將會陸續(xù)開發(fā)，大量面向中小型企業(yè)市場的寫字樓將會充斥市場，市場供應量持續(xù)增加，各項目競爭將會異常激烈；作為全國第四大區(qū)域經濟體的深圳，對國際性的大型企業(yè)吸引力越來《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 24 越強，而面向國際型性的大型和超大型企業(yè)的超甲級寫字樓市場還是空白；“原祈年酒店地塊”位置絕版，景觀最佳，兩者的結合能發(fā)揮該項目價值最大 化。五樓為架空層園林，并設有私人會所 、高貴典雅的 8層高中庭花園、金箔推舊的大堂天花板雙大堂設計，中庭花園高度 28米。 高檔有品牌的中西餐廳：如引進王子廚房 戶型面積和配比 1）、反 映功能面積效率和收益配置比例 功能 經營功能 建筑面積(m2) 占酒店總面積比例 (%) 占經營總面積比例 (%) 酒店 樓層 酒店范圍 34464 100% 86% 6~24F 客房 26760 % 大堂接待 542 % 4F 咖啡吧 1212 % 23F CEO俱樂部 +行政廊 870 % 3F 商務會議中 心 2600 % 5F 健身會 1080 % 1F. 后臺管理用房 1400 % 商業(yè)配套 3F 中餐廳 4100 % 6F 美容保健 250 % 5F SPA館 1220 % 總計 酒店 +商業(yè)配套 40034 100% 2）、反映經營特點的客房配置比例 樓層分布 客房特 點 套數(shù) （間） 套內面積 （ m2） 占總客房量的比例（ %） 6F~8F 公寓層客房 48 45~97 % 9F~20F 標準層客房 252 45~62 % 21F~24F 行政層客房 46 53~183 % 總客房 346 100% 3）、反映客戶需求的客房配置比例 《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 28 客房戶型 套數(shù)（間） 套內面積（ m2） 占總客房量的比例 (%) 迷你套房 88 37~45 單套房 213 53~59 雙套房 33 59~81 三套房 8 89~97 CEO套房 4 183 總客房量 346 100 （三）商業(yè)業(yè)態(tài)定位和分布 商業(yè)主題：打造成為深圳市頂尖品牌的展示精品長廊或街區(qū)； 地下一層：高檔休閑娛樂配套，酒吧、美容、小型電影院、桑拿、書吧、精品美食等； 地面一、二層：高檔豪華車展示中心、國際奢侈品櫥窗展示中心； 商業(yè)三層：國內（包括港、澳、臺）高檔一線品牌 —— 服裝、化妝品、珠寶 等展示中心。 《 2021 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 34 第四章 項目開發(fā)進度安排 項目分期開發(fā) 本項目不分期開發(fā)，一次性全部開發(fā)完成。