【正文】 9 房，高品質(zhì)寫字樓租售價格快速攀升，大型商業(yè)項目供應(yīng)增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴大深圳房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)擴大，新開工建設(shè)規(guī)模出現(xiàn)縮減 2021 年 111 月，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資 億元，較去年同期增加 %，其中住宅開發(fā)投資達(dá) 億元，同比增 長 %。在占總額 %的投資用于商品房建設(shè)的同時，全市商品房竣工面積達(dá)到 萬平米，同比增加 %。 另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了 %和 %，并且 萬平米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了 %，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從而一定程度的影響商品房市場供應(yīng)。 土地市場政策頻出，交易價格屢創(chuàng)新高 加強從房地產(chǎn)供應(yīng)源頭土地市場進行調(diào)節(jié)是 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點，從中央的國六條、九部委十五條意見、建設(shè)部 165號文、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，到深圳的 98 號文、土地“ 7+1”文件、“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，無一不把土地政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段加以深化并從土地供應(yīng)環(huán)節(jié)著手調(diào)節(jié)住房供應(yīng)的方方面面，包括：以合理的土地出讓規(guī)劃調(diào)控未來住房供應(yīng)量并指導(dǎo)住房建設(shè)的空間分布、以出讓限戶型用地調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、以配建公共租賃住房的土地出讓方式完善住房保障體系等。 政策頻出的同時， 2021 年深圳土地交易市場表現(xiàn)依舊活躍，成交價格亦逐步上升。位于龍崗中心城的 G010240005 地塊樓面地價達(dá) 3781 元 /平米，位于 寶安中心區(qū)的限戶型用地 A0040102 樓面地價高達(dá) 6452 元 /平米位于奧體新城的限戶型地塊 G010640259樓面地價達(dá) 3247 元 /平米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心。 （一）深圳市寫字樓市場概況 市場集中放量，福田中心區(qū)充當(dāng)主力 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10 2021 年深圳寫字樓市場進入集中放量期， 111 月全市辦公樓竣工面積達(dá)到 萬平方米，較去年同期增加了 %。從寫字樓入伙情況來看， 2021 年新入伙的卓越時代廣場和地鐵大廈為福田中心區(qū)增加 了約 萬平米（辦公面積）的甲級寫字樓供應(yīng)，至此深圳甲級寫字樓總量達(dá)到 101 萬平米；此外，華融大廈、金中環(huán)商務(wù)大廈、免稅商務(wù)大廈三大高品質(zhì)寫字樓的入伙也為福田中心區(qū)供應(yīng)了約 15 萬平米的辦公面積。 不僅在寫字樓租賃市場上福田中心區(qū)成為全市供應(yīng)的主力，銷售市場亦是以福田中心區(qū)及其臨近的中心西 區(qū)為主要供應(yīng)片區(qū)，榮超經(jīng)貿(mào)中心、新世界中心、中國經(jīng)貿(mào)大廈、財富大廈等 7 個位于其中的寫字樓項目推出市場銷售， 2021 年成為該片區(qū)寫字樓推盤最大的一年。 市場需求不斷擴大，租售價格快速攀升 在經(jīng)濟快速發(fā)展、市場進一步開放等利好因素的影響下， 2021 深圳寫字樓市場需求也不斷擴大，高新技術(shù)、物流及金融服務(wù)企業(yè)成為寫字樓市場主流客戶。隨著跨國企業(yè)的大舉進入及本地實力企業(yè)的快速擴張，深圳寫字樓空置面積得到快速消化，目前全市甲級寫字樓空置率為 %， 2021 全年市場吸納量達(dá)到 萬，而企業(yè)租賃單位的面積也逐 漸趨大。 銷售市場方面， 2021 年 111 月全市辦公樓銷售面積為 萬平米，較 2021 年同期增加 %。較高的投資回報促成購買增加的同時，也吸引了大量外資：一方面，外企處于對深圳發(fā)展及對深圳辦公物業(yè)增值的信心，改變以往租賃為主的習(xí)慣，開始購買《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 11 辦公物業(yè)自用；另一方面，人民幣升值、市場開放等眾多利好，也吸引了更多外資基金關(guān)注深圳寫字樓市場。 租賃需求的擴大，直接拉動了深圳寫字樓租金的快速上揚；而新上市產(chǎn)品品質(zhì)的提高，加之主要供應(yīng)區(qū)福田中心區(qū)商務(wù)氛圍、區(qū)域價值的不斷提升，也促成了銷售價格的快速增長， 2021年 111月，深圳辦公樓均價達(dá)到 15260元 /平米，較去年同期上升 %。 （二）深圳市酒店市場概況 深圳酒店規(guī)模和結(jié)構(gòu)特點 據(jù)深圳酒店業(yè) 2021 年營業(yè)狀況的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳賓館酒店總量有近 500 家，四、五星級酒店有近 40 家。深圳酒店業(yè)呈現(xiàn)出“中間大兩頭小”的特征，即中檔 次酒店數(shù)量龐大，高檔次酒店數(shù)量和經(jīng)濟型酒店數(shù)量較少。 深圳酒店總體入住率及房價 2021 年深圳的賓館酒店入住率為 61%，平均房價相對較低。相比較而言，上海五星級酒店的平均房價達(dá)到 1400 元左右，比深圳高出一大截。深圳市賓館酒店的客房價格處于較低水平，這與深圳的經(jīng)濟地位和酒店行業(yè)的發(fā)展極不對稱。 2021 年深圳賓館酒店營《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 業(yè)收入為 億元，利潤總額為 億元，利潤率為 %。與國際飯店業(yè)逾 10%的利潤率相比，差距十分明顯。 深圳酒店行業(yè)競爭格局 從深圳整體酒店競爭格局評價 ,深圳酒店的同質(zhì)化情 況較為嚴(yán)重。許多飯店機械地套用星級標(biāo)準(zhǔn)或模仿相應(yīng)星級飯店，使得酒店過于雷同化，形成經(jīng)營上的過度競爭。除了個別的酒店外 ,大多數(shù)中低檔次酒店無顯著特色 ,酒店設(shè)計普遍感覺“硬化”，管理水平一般，價格競爭是競爭的主要形式，導(dǎo)致了深圳酒店總體房價低、入住率低、利潤低的三低局面。 與整體酒店市場不同，高檔次酒店憑借著較好的品牌、服務(wù)、特色、管理水平達(dá)到了超越深圳酒店平均水準(zhǔn)的入住率和利潤率，競爭體現(xiàn)出品牌驅(qū)動和差異化、個性化的特征。 在低端市場，經(jīng)濟型酒店市場競爭一觸即發(fā)，處于剛剛起步狀態(tài)。目前已經(jīng)有多家經(jīng)濟型酒店在深 圳安家，國際品牌有格林豪泰、如家、 7天、速 8等；此外，城市客棧、萬里行、錦江之星等國內(nèi)品牌也已經(jīng)開始廣泛擇地布局。 表 1：目前進入或即將進入深圳的國際酒店品牌 5 星級酒店一覽 序號 酒店集團 酒店品牌 酒店名稱 酒店定位 酒店地點 開業(yè)時間 1 香格里拉 Shangrila 深圳香格里拉酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 2 凱悅 Grand Hyatt 華潤凱悅就大酒店 商務(wù)酒店 羅湖 2021年底 3 最佳西方 Best Western 最佳西方富臨大酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 4 喜達(dá)屋 Four Points 福鵬喜來登酒店 商務(wù)酒店 福田 已開業(yè) 5 喜達(dá)屋 Sheraton 大中華喜來登酒店 商務(wù)酒店 福田 2021年 6 香格里拉 Shangrila 福田香格里拉酒店 商務(wù)酒店 福田 2021年中 7 萬豪 Ritz Carlton 星河麗茲卡爾頓酒店 商務(wù)酒店 福田 2021年 8 馬可波羅 Marco Polo 馬可波羅好日子酒店 商務(wù)酒店 福田 已開業(yè) 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 13 9 洲際 Inter Continental 華僑城洲際酒店 主題酒店 南山 2021年 10 洲際 Crown Plaza 威尼斯皇冠假日酒店 主題酒店 南山 已開業(yè) 11 凱賓斯基 Kempinski 凱賓斯基酒店 商務(wù)酒店 南山 已開業(yè) 表 2：部分自主品牌 5 星級酒店 序號 管理公司 酒店品牌 酒店名稱 酒店定位 酒店地點 開業(yè)時間 1 丹楓白露酒店管理 Royal Suites amp。 Towers 丹楓白露酒店 全套房商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 2 彭年酒店管理 Penglin 彭年酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 3 富苑酒店管理 Landmark 富苑酒店 全 套房商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 4 陽光酒店管理 Sunshine 陽光酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 5 圣庭苑酒店管理 Pavilion 圣庭苑酒店 商務(wù)酒店 福田 已開業(yè) 6 南海酒店管理 Nanhai 南海酒店 商務(wù)酒店 南山 已開業(yè) （三）深圳市商業(yè)市場概況 大型商業(yè)供應(yīng)增加，只租不售漸成主流 2021 年，深圳商鋪租賃市場中，大型商業(yè)項目的供應(yīng)加大：除蛇口的花園城中心、福田中心區(qū)的星河 Coco Park、寶安的港隆城購物中心等大型購物廣場相繼開業(yè)外，南山商業(yè)文化中心的保利文化廣場、天利十八 街、海岸城，華僑城片區(qū)的益田假日廣場，福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國際等大型項目也正加緊建設(shè)或進行招商中。與此同時，越來越多大型商業(yè)項目的開發(fā)商改變過去把項目銷售一空的短期牟利的運營策略，更傾向于項目的長期回報，因此近期建設(shè)的商業(yè)項目大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能避免業(yè)權(quán)的過度分散。 購買需求略有擴大，大宗投資備受關(guān)注 2021 年，深圳一手商鋪銷售市場供應(yīng)減少， 111 月批準(zhǔn)預(yù)售面積較 05 年同期減少了 %。其中，由于多數(shù)中小開發(fā)商考慮到自身經(jīng)營能力有限，開始將其持有的商業(yè)物《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 業(yè)轉(zhuǎn)營為售 ，同時大型商業(yè)以租代售的情況增多，使得總供應(yīng)中社區(qū)商業(yè)及中小型商業(yè)項目的比重明顯增加。 2021 年 111 月，一手商鋪銷售面積較 2021 年同期減少 %，二手商鋪則同比增加 %；總交易面積達(dá)到 ，較 2021年同期的 %，銷售市場總體需求有所擴大。并且，一、二手商鋪銷售均價分別以 14%、 %的增長率低于住宅和寫字樓，成為 2021 年深圳房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定的物業(yè)。 投資市場方面，深圳總體發(fā)展的各項利好在吸引越來越多基金和游資關(guān)注深圳房地產(chǎn)市場的同 時，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)項目也成為關(guān)注的目標(biāo)之一，而年內(nèi)兩宗大型商業(yè)項目的成交，包括：平安信托投資購置中信部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（即中信城市廣場）；美國保德信集團購得怡景中心城 50%的股份，使得深圳商鋪投資市場備受關(guān)注。 三、福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及前景 （一）福田區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 房地產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹