【正文】 三市場將會持續(xù)快速發(fā)展壯大； 在產(chǎn)品開發(fā)方面有足夠的創(chuàng)新能力； 在酒店經(jīng)營管理上高度重視，組織專業(yè)團隊管理； 能夠快速回籠資金，盡可能減少經(jīng)營風險； 有利于提高卓越集團、時代廣場系列品牌的知名度和美譽度； （二） 戰(zhàn)略的決策 決策目標：根據(jù)以上前提條件分析，建議該項目寫字樓和商業(yè)開發(fā)選擇 SO 市場領先戰(zhàn)略，而酒店則選擇 ST 市場差異化戰(zhàn)略。周邊高檔次的五星級酒店和寫字樓的高層次的上午認識可以提供足夠的市場購買力；而且本項目四周臨路，有做高檔品牌商品需要的良好的形象展示面。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 25 三、市場競爭者分析 樓盤名稱 佳兆業(yè)中心 星河世紀 *公寓部分 金中環(huán) *酒店式公寓 主力戶型 單房 —— 22㎡ 、 31㎡ 、35㎡ ，約占 48% 二房 —— 58㎡ 、 70㎡ 、76㎡ ，約占 52% 單房 —— 41㎡ ，約占 74% 一房一廳 —— 47 ㎡ ，約占 5% 二房 —— 68㎡ ，約占 21% 塔樓∶單房： 48㎡ ，約占 12% 一房 —— 95㎡ ，約占 88% 附樓：單房 29㎡ ,約占 55% 一房 53㎡ ，約占 37% 二房 82— 114㎡ ，約占 9% 戶型開間、進深 單房 —— 開間： ；進深 、 二房 —— 、 單房 —— 開間 ；進深 一房 —— 開間 ；進深 二房 —— 開間 ；進深 . 單房 — — 開間 ； 進深 價格 12021元 /㎡ 14000元 /㎡ 16000元 /㎡ 裝修 帶 1000 元 /平方米的裝修 帶 800元 /平方米的裝修 帶精裝修出售 配套 樓下有六層約 2 萬商業(yè)，沒有會所 14 層 25000 多平方米裙樓規(guī)劃為大型主題商場。 序號 項目 配置要求 1 外立面 該地塊周邊視野非常好，地段絕佳，其外立面設計應該從周邊環(huán)繞的建筑物中脫穎而出，具有特殊的昭示性； 2 大堂 寫字樓和酒店的大堂應與商業(yè)區(qū)分開來，不能相互干擾；參照國際最高端寫字樓和酒店大堂的高度和面積彰顯豪華尊貴，與客戶的身份和品牌一致； 3 電梯前室 寬度不低 于 4 米，吊頂后的凈高不低于 米，保證寬敞舒適不擁擠的空間；高中低侯梯人員的合理分配，上下班高峰期也不擁堵；寫字樓電梯前室強調內(nèi) 斂的精工品質，產(chǎn)權酒店電梯前室則強調雍容尊貴。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 27 商務中心 ：打印、傳真、復印、訂票、美容、禮儀接待等服務。因此，本次測算在寫字樓以及裙樓商業(yè)部分以中心區(qū)可比項目的價格作為基數(shù)為主，產(chǎn)權式酒店以整個深圳市可比項目的價格作為基數(shù)，通過市場比較法來確定本項目均價。 產(chǎn)品各評價因素分值 地理位置 市場 產(chǎn)品 品牌 因素 交通 樓體展示效果 綜合配套 競爭程度 建筑規(guī)劃 戶型及功能劃分 公共裝修 酒店 管理品牌 權重 通過對三個可比項目以及本項目打分，可以統(tǒng)計出下表 權重 金中環(huán) 鳳凰大廈 星河世紀 本項目 交通 85 90 85 85 樓體展示效果 85 90 90 80 綜合配套 85 80 85 85 競爭程度 80 85 85 85 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 33 建筑規(guī)劃 85 80 90 85 戶型及功能劃分 85 80 85 85 公共裝修 85 80 85 85 酒店管 理品牌 80 70 60 90 合計 1 84 81 84 85 參考均價計算 金中環(huán) 鳳凰大廈 星河世紀 本項目 平均分 84 81 84 85 均價 萬 /平米 萬 /平米 萬 /平米 P=？ 修正后相關樓盤的價格為： P（金中環(huán)）＝ 85/84 ＝ P（鳳凰）＝ 85/81 ＝ P（星河）＝ 85/84 ＝ 各相關樓盤權重取值分別為： 70％、 20％、 10％ (考慮到與本項目的相似性及影響 ) P（項目）＝ 70％＋ 20％＋ 10％＝ 綜上所述，通過可比樓盤價格比較法，我們分別測算出寫字樓、商業(yè)（標準層）以及產(chǎn)權式酒店的價格分別為 萬 /平米、 5 萬 /平米以及 萬 /平米。貸款時間從 2021年第三季度開始至 2021 年第四季度逐月等額償還利息， 2021 年第一季度一次性還清本金（詳見附件表六：損益表），根據(jù)市場前景判斷和項目銷售資金回籠計劃，本項目完全有能力償還貸款?？梢韵嘈?，高起點的規(guī)劃、設計理念必將在深圳福田 CBD 掀起新一輪的“時代廣場”風暴。寫字樓定位以“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題，酒店定位為“ Boutique apartment”主題的產(chǎn)權酒店，以及良好的商業(yè)配套必將在中心區(qū)形成良好的辦公商務氛圍； 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 39 項目命名為『卓越開發(fā)時間由 2021 年 8 月樁基工程開始至《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 35 2021 年 12月入伙工作完成共用時 年。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 29 產(chǎn)品各評價因素分值 地理位置 產(chǎn)品 品牌 因素 交通 綜合配套 景觀 周邊環(huán)境 樓體展示效果 建筑規(guī)劃 硬件設備 公共裝修 發(fā)展商品牌 權重 通過對三個可比項目以及本項目打分，可以統(tǒng)計出下表 權重 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國際 時代廣場一期 本項目 交通 85 85 85 85 綜合配套 70 80 88 88 景觀 88 80 75 70 周邊環(huán)境 72 80 82 82 樓體展示效果 88 80 85 75 建筑規(guī)劃 75 82 85 88 硬件設備 70 85 82 88 公共裝修 70 82 85 85 發(fā)展商品牌 72 75 80 80 合計 1 參考均價計算 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 30 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國際 時代廣場一期 本項目 平均分 均價 /平米 /平米 2 萬 /平米 P=？ 修正后相關樓盤的價格為： P（聯(lián)泰）＝ ＝ P（現(xiàn)代）＝ ＝ P（時代一）＝ 2＝ 各相關樓盤權重取值分別為： 20％、 60％、 20％ (考慮到與本項目的相似性及影響 ) P（項目）＝ 20％＋ 60％＋ 20％＝ （二）裙樓商業(yè) 要確定裙樓商業(yè)標準層（ 1 層）的單價，我們選擇金中環(huán)、大中華以及時代廣場一期的裙樓標準層價格作為參考。 六、價格定位 本項目價格定位的方法采用的是可比樓盤量化定價法制定的。 （二）產(chǎn)權酒店 酒店主題概念： 類似于國際上非常有名的 “ Boutique apartment”主 題的產(chǎn)權酒店，意即：引進五星級酒店管理的，非統(tǒng)一標準裝修的，尊重客戶個性化空間設計、細致入微的、有針對性地服務的頂級服務型商務公寓。 管理 可域酒店管理包括代租賃房間、清潔、送餐等服務，管理費 元 /平方米 .月 /平方米 .月 酒店 式管理 使用率 75% B座 70%， C座 80% 65% 容積率 備注 4梯 34戶，密度較大，只有 50年產(chǎn)權。鑒于此，選擇 ST戰(zhàn)略，就是選擇國際上發(fā)達城市已經(jīng)成熟發(fā)展的酒店經(jīng)營管理方式—— 面向高端商務人士的產(chǎn)權酒店。此戰(zhàn)略選擇亦能避免與目前時代廣場的高區(qū)面向大型知名企業(yè)的市場定位，使時代廣場高區(qū)市場定位更加清晰 —— 即：“面向實力和規(guī)?？焖侔l(fā)展的中小型企業(yè)”，將高區(qū)拆分，減輕時代廣場高區(qū)目前銷售壓力，迅速回籠資金有利于開發(fā)其它項目；作為緊鄰時代廣場的“原祈年酒店項目” 4萬平方米總量不大，可以作為時代廣場二期繼續(xù)工程，在延續(xù)時代廣場的品牌的前提下，在品質和品牌上繼續(xù)提升，從而獲得價值最大化。至于只租不售的嘉里建設大廈，鑒于最近招租的免稅大廈已經(jīng)達到租金 120 元 /平方米 /月，預計嘉里建設大廈的租金至少能達到 160 元 /平方米 /月。但是隨著中心區(qū)人氣以及地段價值的不斷提升，中心區(qū)已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了諸如 COCO PARK、天虹旗艦店等大型購物中心。 2021年 19月福田住宅銷售價位統(tǒng)計 價位 套數(shù) 建筑面積 金額 均價 (建筑面積 ) 每套 面積 4000元以下 1 4000到 6000 59 6000到 8000 763 8000到 10000 1592 10000元以上 4536 寫字樓方面 2021年福田區(qū)新推 8個寫字樓項目，總預售面積為 387133平方米，推盤均價為 20212元 /平方米。但是由于各項市政配套正在建設當中，現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)氣氛暫時沒有形成起來，目前只是以商務配套為主，客戶也只是周邊寫字樓工作人員。 福田區(qū)住宅購房客戶主要面向整個深圳市，憑借著優(yōu)秀的產(chǎn)品品質、豐富的景觀資源，香蜜湖片區(qū)在深圳市甚至整個廣東地區(qū)都具有良好的口碑。 竹子林板塊位于福田區(qū)的西部，是一個集商務、住宅、商業(yè)為一體的綜合性區(qū)域。片區(qū)以住宅市場為主，原為政府福利房供應地，開發(fā)時間較早。 三、福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展狀況及前景 （一）福田區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 房地產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹 福田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以細分為皇崗板