【正文】 開業(yè)時間 1 香格里拉 Shangrila 深圳香格里拉酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 2 凱悅 Grand Hyatt 華潤凱悅就大酒店 商務(wù)酒店 羅湖 2021年底 3 最佳西方 Best Western 最佳西方富臨大酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 4 喜達屋 Four Points 福鵬喜來登酒店 商務(wù)酒店 福田 已開業(yè) 5 喜達屋 Sheraton 大中華喜來登酒店 商務(wù)酒店 福田 2021年 6 香格里拉 Shangrila 福田香格里拉酒店 商務(wù)酒店 福田 2021年中 7 萬豪 Ritz Carlton 星河麗茲卡爾頓酒店 商務(wù)酒店 福田 2021年 8 馬可波羅 Marco Polo 馬可波羅好日子酒店 商務(wù)酒店 福田 已開業(yè) 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 13 9 洲際 Inter Continental 華僑城洲際酒店 主題酒店 南山 2021年 10 洲際 Crown Plaza 威尼斯皇冠假日酒店 主題酒店 南山 已開業(yè) 11 凱賓斯基 Kempinski 凱賓斯基酒店 商務(wù)酒店 南山 已開業(yè) 表 2：部分自主品牌 5 星級酒店 序號 管理公司 酒店品牌 酒店名稱 酒店定位 酒店地點 開業(yè)時間 1 丹楓白露酒店管理 Royal Suites amp。 三、福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展狀況及前景 （一）福田區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 房地產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹 福田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以細分為皇崗板塊、梅林與景田板塊、中心區(qū)板塊、竹子林板快。 竹子林板塊位于福田區(qū)的西部，是一個集商務(wù)、住宅、商業(yè)為一體的綜合性區(qū)域。但是由于各項市政配套正在建設(shè)當(dāng)中，現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)氣氛暫時沒有形成起來，目前只是以商務(wù)配套為主，客戶也只是周邊寫字樓工作人員。但是隨著中心區(qū)人氣以及地段價值的不斷提升，中心區(qū)已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了諸如 COCO PARK、天虹旗艦店等大型購物中心。此戰(zhàn)略選擇亦能避免與目前時代廣場的高區(qū)面向大型知名企業(yè)的市場定位，使時代廣場高區(qū)市場定位更加清晰 —— 即：“面向?qū)嵙鸵?guī)?？焖侔l(fā)展的中小型企業(yè)”，將高區(qū)拆分，減輕時代廣場高區(qū)目前銷售壓力，迅速回籠資金有利于開發(fā)其它項目；作為緊鄰時代廣場的“原祈年酒店項目” 4萬平方米總量不大，可以作為時代廣場二期繼續(xù)工程，在延續(xù)時代廣場的品牌的前提下，在品質(zhì)和品牌上繼續(xù)提升，從而獲得價值最大化。 管理 可域酒店管理包括代租賃房間、清潔、送餐等服務(wù)，管理費 元 /平方米 .月 /平方米 .月 酒店 式管理 使用率 75% B座 70%， C座 80% 65% 容積率 備注 4梯 34戶，密度較大，只有 50年產(chǎn)權(quán)。 六、價格定位 本項目價格定位的方法采用的是可比樓盤量化定價法制定的。開發(fā)時間由 2021 年 8 月樁基工程開始至《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 35 2021 年 12月入伙工作完成共用時 年?？梢韵嘈牛咂瘘c的規(guī)劃、設(shè)計理念必將在深圳福田 CBD 掀起新一輪的“時代廣場”風(fēng)暴。 產(chǎn)品各評價因素分值 地理位置 市場 產(chǎn)品 品牌 因素 交通 樓體展示效果 綜合配套 競爭程度 建筑規(guī)劃 戶型及功能劃分 公共裝修 酒店 管理品牌 權(quán)重 通過對三個可比項目以及本項目打分，可以統(tǒng)計出下表 權(quán)重 金中環(huán) 鳳凰大廈 星河世紀 本項目 交通 85 90 85 85 樓體展示效果 85 90 90 80 綜合配套 85 80 85 85 競爭程度 80 85 85 85 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 33 建筑規(guī)劃 85 80 90 85 戶型及功能劃分 85 80 85 85 公共裝修 85 80 85 85 酒店管 理品牌 80 70 60 90 合計 1 84 81 84 85 參考均價計算 金中環(huán) 鳳凰大廈 星河世紀 本項目 平均分 84 81 84 85 均價 萬 /平米 萬 /平米 萬 /平米 P=？ 修正后相關(guān)樓盤的價格為： P（金中環(huán)）＝ 85/84 ＝ P（鳳凰）＝ 85/81 ＝ P（星河）＝ 85/84 ＝ 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值分別為： 70％、 20％、 10％ (考慮到與本項目的相似性及影響 ) P（項目）＝ 70％＋ 20％＋ 10％＝ 綜上所述，通過可比樓盤價格比較法，我們分別測算出寫字樓、商業(yè)（標準層）以及產(chǎn)權(quán)式酒店的價格分別為 萬 /平米、 5 萬 /平米以及 萬 /平米。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 27 商務(wù)中心 ：打印、傳真、復(fù)印、訂票、美容、禮儀接待等服務(wù)。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 25 三、市場競爭者分析 樓盤名稱 佳兆業(yè)中心 星河世紀 *公寓部分 金中環(huán) *酒店式公寓 主力戶型 單房 —— 22㎡ 、 31㎡ 、35㎡ ，約占 48% 二房 —— 58㎡ 、 70㎡ 、76㎡ ，約占 52% 單房 —— 41㎡ ，約占 74% 一房一廳 —— 47 ㎡ ，約占 5% 二房 —— 68㎡ ，約占 21% 塔樓∶單房： 48㎡ ，約占 12% 一房 —— 95㎡ ，約占 88% 附樓：單房 29㎡ ,約占 55% 一房 53㎡ ，約占 37% 二房 82— 114㎡ ，約占 9% 戶型開間、進深 單房 —— 開間： ；進深 、 二房 —— 、 單房 —— 開間 ；進深 一房 —— 開間 ；進深 二房 —— 開間 ；進深 . 單房 — — 開間 ； 進深 價格 12021元 /㎡ 14000元 /㎡ 16000元 /㎡ 裝修 帶 1000 元 /平方米的裝修 帶 800元 /平方米的裝修 帶精裝修出售 配套 樓下有六層約 2 萬商業(yè)，沒有會所 14 層 25000 多平方米裙樓規(guī)劃為大型主題商場。 SO— 市場領(lǐng)先戰(zhàn)略 本項目無論是寫字樓、還是酒店、商業(yè)開發(fā)都選擇同類產(chǎn)品配置最高端的市場定位；寫字樓面向大型國內(nèi)外企業(yè)總部經(jīng)濟之地，酒店開發(fā)將是超五 星級以上的標準，商業(yè)將是面向國際一線品牌或奢侈品牌商品形象展示店； 該戰(zhàn)略有利于卓越集團品牌美譽度的極大提高；長期來看可以發(fā)揮價值最大化； WO— 市場競爭戰(zhàn)略 無論寫字樓、酒店還是商業(yè)與周邊項目同樣的細分市場區(qū)間，搶占盡可能多的市場份額；盡管存在激烈市場競爭，但是此細分市場未來發(fā)展迅速，市場容量足夠大，需求旺盛； 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 23 威脅（T） 在深圳 CBD 已經(jīng)有五個星級酒店，相距較近，都定位商務(wù)型高端酒店，將來相互競爭激烈； 深圳五星級酒店每日房費相對其它大城市同檔次酒店收費要低，投資回收期較長，市場經(jīng)營風(fēng)險 較大； 毗鄰的怡景中心和晶島國際、COCO PARK 等商業(yè)的競爭； 大量面向中小型企業(yè)市場定位的寫字樓市場供應(yīng)量急劇放大； ST— 市場差異化戰(zhàn)略 不參與五星級以上級別酒店的直面競爭，而是在酒店的規(guī)劃前提下，在經(jīng)營方式、產(chǎn)品設(shè)計和軟件服務(wù)尋求差異化、特色化； 寫字樓和商業(yè)在面向更高端細分前提下，加強產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上強調(diào)“主題特色、個性化”的思路； WT— 市場跟隨戰(zhàn)略 鑒于市場競爭激烈，公司對經(jīng)營控制能力、迅速回收資金的預(yù)期，酒店、寫字樓、商業(yè)均選擇低于周邊項目一個層次的細分市場，即：寫字樓 選擇面向中小型企業(yè)的市場地位，因為深圳中小型企業(yè)眾多，商務(wù)活躍；酒店選擇三四星級別經(jīng)濟型酒店；商業(yè)則選擇二三線品牌店； 二、項目市場開發(fā)戰(zhàn)略選擇 （一）戰(zhàn)略選擇的前提條件 最大化挖掘項目的價值潛力； 對未來深圳 CBD 高端寫字樓市場、商務(wù)酒店市場和商業(yè)市場前景持樂觀態(tài)度；此三市場將會持續(xù)快速發(fā)展壯大； 在產(chǎn)品開發(fā)方面有足夠的創(chuàng)新能力； 在酒店經(jīng)營管理上高度重視，組織專業(yè)團隊管理； 能夠快速回籠資金，盡可能減少經(jīng)營風(fēng)險； 有利于提高卓越集團、時代廣場系列品牌的知名度和美譽度； （二） 戰(zhàn)略的決策 決策目標：根據(jù)以上前提條件分析，建議該項目寫字樓和商業(yè)開發(fā)選擇 SO 市場領(lǐng)先戰(zhàn)略，而酒店則選擇 ST 市場差異化戰(zhàn)略。 受中心區(qū)成熟度漸高影響，空置率將進一步下降（目前空置率為 ％），寫字樓物業(yè)價值將得到提升，預(yù) 計后市均價將以 8％左右的增幅，平穩(wěn)增長。良好的區(qū)位優(yōu)勢以及政府的大力支持，使得越來越多的國際知名企業(yè)進駐福田中心區(qū)。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 16 中心區(qū)板塊位于福田區(qū)的中心地帶，范圍為東至皇崗路，南到濱河大道，西至新州路，北到紅荔路區(qū)域。并且，一、二手商鋪銷售均價分別以 14%、 %的增長率低于住宅和寫字樓，成為 2021 年深圳房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定的物業(yè)。 在低端市場，經(jīng)濟型酒店市場競爭一觸即發(fā)，處于剛剛起步狀態(tài)。相比較而言，上海五星級酒店的平均房價達到 1400 元左右，比深圳高出一大截。 市場需求不斷擴大，租售價格快速攀升 在