【正文】 較差，周邊人氣仍顯不足。2． 太陽城的操作由順馳獨立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，太陽城2期如能在現(xiàn)有基礎上進一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設施建設，將取得良好的市場效果。為了將太陽城2期項目運作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c問題：1． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強烈差異化的困難，周邊眾多住宅項目綜合素質(zhì)一般，所以，在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭?？傮w上看，應明確以 “中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位。4． 精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽城項目的主要競爭優(yōu)勢之一。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽城的中心。216。216。 相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設計、環(huán)境營造等方面實現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。216。 供水：不設熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。216。 注重細節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。其中不同建筑形式的建筑面積見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬平方米）板式小高層1040普通多層40準低層3—420合計——10027（二） 單方成本估算小高層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分攤740工程建設費1300工程建設其它費前期費40區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設施費350銷售費用80公共設施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2983多層及低層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分攤740工程建設費880工程建設其它費前期費45區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設施費345銷售費用80公共設施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2563（三） 單方成本估算分析216。 銷售費用%計算，單方成本約為80元。 總利潤： 15363萬元216。（三） 內(nèi)部收益率太陽城2期項目操作時間跨4個年度， 2002——2005年每年的累計資金分別為10150萬元、18795萬元、20259萬元、24049萬元，%。 總投資：73737萬元216。 工程建設其它費用分析前期所發(fā)生的費用，主要包括規(guī)管費、墻體改造費、人防費、招標管理費、勘察費、設計費等；托幼、學校、郵電局、社會停車場、公交站等配套設施須我公司自行建設，按每平方米120元計算；在土建工程竣工后需投資建設煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設施。 與關(guān)鍵建材供應商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟前提。在整體預算的控制下突出幾個亮點，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。216。 外檐窗：高級塑鋼窗216。216。 產(chǎn)品建筑形式針對客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目標客戶群的不同居住需求。2. 從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽城2期的客戶群在收入上應具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成：216。216。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑等各項高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。2． 完善社區(qū)生活配套服務功能，強化商業(yè)及教育設施，充分發(fā)揮大規(guī)模項目的競爭優(yōu)勢。第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想一． 項目定位1． 太陽城基本描述以先進的居住理念為先導，注重營造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設施，具備二十一世紀領先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)。五． 綜合評價結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，順馳太陽城2期雖然存在一些劣勢，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購買力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價格優(yōu)勢，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢。4． 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動，規(guī)模、售價等因素與順馳太陽城類似，順馳太陽城面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運作的“運動主題社區(qū)”將對順馳太陽城產(chǎn)生比較大的沖擊。2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟不太發(fā)達區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價較低。第四部分 項目素質(zhì)分析一． 項目優(yōu)勢1． 太陽城項目規(guī)模大，總建筑面積超過100萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項目依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氛圍。7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費者的青睞，居民對低密度住宅的認可程度在升高，獨體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差?？蛻魧愒纺壳安粷M意的地方示意圖4． 這部分消費者十分看好麗苑地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的正確性，并認為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α?二) 居住新區(qū)調(diào)查分析通過對于河東區(qū)太陽城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：1． 新遷進居民無論是在收入、學歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。(一) 舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過對河東區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開區(qū)，銷售總體上趨于平淡。戀日風景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過策劃公司的重新包裝后于2001年3月重新開盤，銷售良好。二期、三期則全部為點式高層，二期已經(jīng)開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。河東區(qū)距離市中心較遠區(qū)域的項目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價位吸引客戶。 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。5． 住宅建設的郊區(qū)化傾向。從2001年政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。2． 住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。九五期間，天津市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。六． 土地價格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2期8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983萬元。216。但從現(xiàn)場實際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實際影響不大。2002年市政府將投資改造河東區(qū)的基礎道路設施。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃）太陽城用地狀況表項 目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地1號地 2號地3號地4號地 5號地6號地7號地8號地9號地10號地16號地25號地3總計目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。順馳地產(chǎn)太陽城二期可行性研究報告目錄引言—————————————————— 第 2 頁第一部分 項目總體概況——————————第 3 頁第二部分 法律及政策性風險分析——————第 7 頁第三部分 市場分析————————————第 8 頁第四部分 項目素質(zhì)分析——————————第 23 頁第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想———