【正文】 較差，周邊人氣仍顯不足。2． 太陽(yáng)城的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢(shì)，太陽(yáng)城2期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場(chǎng)效果。為了將太陽(yáng)城2期項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問(wèn)題：1． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多住宅項(xiàng)目綜合素質(zhì)一般，所以，在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。總體上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶(hù)群定位。4． 精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽(yáng)城項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽(yáng)城的中心。216。216。 相對(duì)于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶(hù)型平立面設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。216。 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。216。 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。其中不同建筑形式的建筑面積見(jiàn)下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬(wàn)平方米）板式小高層1040普通多層40準(zhǔn)低層3—420合計(jì)——10027（二） 單方成本估算小高層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?40工程建設(shè)費(fèi)1300工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)40區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)350銷(xiāo)售費(fèi)用80公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅183貸款利息50總計(jì)2983多層及低層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?40工程建設(shè)費(fèi)880工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)45區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)345銷(xiāo)售費(fèi)用80公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅183貸款利息50總計(jì)2563（三） 單方成本估算分析216。 銷(xiāo)售費(fèi)用%計(jì)算，單方成本約為80元。 總利潤(rùn)： 15363萬(wàn)元216。（三） 內(nèi)部收益率太陽(yáng)城2期項(xiàng)目操作時(shí)間跨4個(gè)年度， 2002——2005年每年的累計(jì)資金分別為10150萬(wàn)元、18795萬(wàn)元、20259萬(wàn)元、24049萬(wàn)元，%。 總投資：73737萬(wàn)元216。 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析前期所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米120元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線(xiàn)電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購(gòu)成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。216。 外檐窗：高級(jí)塑鋼窗216。216。 產(chǎn)品建筑形式針對(duì)客戶(hù)群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群的不同居住需求。2. 從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽(yáng)城2期的客戶(hù)群在收入上應(yīng)具有一定的差異性，主力客戶(hù)群主要由以下兩方面構(gòu)成：216。216。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂(lè)、休閑等各項(xiàng)高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。2． 完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想一． 項(xiàng)目定位1． 太陽(yáng)城基本描述以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)。五． 綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，順馳太陽(yáng)城2期雖然存在一些劣勢(shì)，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)。4． 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動(dòng)，規(guī)模、售價(jià)等因素與順馳太陽(yáng)城類(lèi)似，順馳太陽(yáng)城面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運(yùn)作的“運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)”將對(duì)順馳太陽(yáng)城產(chǎn)生比較大的沖擊。2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析一． 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1． 太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對(duì)低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場(chǎng)接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差?？蛻?hù)對(duì)麗苑目前不滿(mǎn)意的地方示意圖4． 這部分消費(fèi)者十分看好麗苑地區(qū)將來(lái)的發(fā)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α?二) 居住新區(qū)調(diào)查分析通過(guò)對(duì)于河?xùn)|區(qū)太陽(yáng)城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：1． 新遷進(jìn)居民無(wú)論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。(一) 舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過(guò)對(duì)河?xùn)|區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項(xiàng)目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，銷(xiāo)售總體上趨于平淡。戀日風(fēng)景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷(xiāo)售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過(guò)策劃公司的重新包裝后于2001年3月重新開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售良好。二期、三期則全部為點(diǎn)式高層，二期已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，其銷(xiāo)售情況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價(jià)位吸引客戶(hù)。 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場(chǎng)的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。5． 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。從2001年政府頒布的一些相關(guān)政策來(lái)看，住宅市場(chǎng)的政策支持力度仍在加大。2． 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對(duì)小戶(hù)型的商品房需求減弱。九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來(lái)，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激住宅市場(chǎng)需求產(chǎn)生了積極的影響。六． 土地價(jià)格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽(yáng)城2期8地塊分別按紅線(xiàn)內(nèi)用地每畝51萬(wàn)和52萬(wàn)支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計(jì)約為19983萬(wàn)元。216。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。2002年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。 各地塊的用地狀況詳見(jiàn)下表：（單位：公頃）太陽(yáng)城用地狀況表項(xiàng) 目地塊總面積紅線(xiàn)內(nèi)用地道路用地1號(hào)地 2號(hào)地3號(hào)地4號(hào)地 5號(hào)地6號(hào)地7號(hào)地8號(hào)地9號(hào)地10號(hào)地16號(hào)地25號(hào)地3總計(jì)目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無(wú)不良地質(zhì)情況。順馳地產(chǎn)太陽(yáng)城二期可行性研究報(bào)告目錄引言—————————————————— 第 2 頁(yè)第一部分 項(xiàng)目總體概況——————————第 3 頁(yè)第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析——————第 7 頁(yè)第三部分 市場(chǎng)分析————————————第 8 頁(yè)第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析——————————第 23 頁(yè)第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想———