【正文】 522 522 2 資金籌措 27623 7142 7949 20xx 522 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 10000 15623 8400 6742 1600 6349 20xx 522 附表 33 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915 1． 1 1． 2 1． 3 可出售面積 (車位 ) 平均售價(jià) (元／平方米 ) 銷售比例 (％ ) 73100 100 9858 2988 13 43860 3001 60 19382 3008 27 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160 2． 1 2． 2 2． 3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 1097 77 33 74 5 2 403 28 12 475 33 14 146 10 4 3 土地增值稅 380 19 133 171 57 4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697 附表 34 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位： 萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 152 20 36 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積 (車位 ) 單位租金 (元／車位 ) 出租率 (％ ) 60 3360 60 100 3600 100 100 4800 100 100 4800 100 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8． 37 1 1． 98 2． 64 2． 64 2． 1 2． 2 2． 3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7． 61 0． 53 0． 23 1 1． 80 0． 13 0． 05 2． 40 0． 17 0． 07 2． 40 0． 17 0． 07 3 租金凈收入 143． ?9 19 34． 02 45． 36 45． 36 4 凈轉(zhuǎn)售收入 339． 51 附表 35損益表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937 152 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21 2． 1 2． 2 商品房經(jīng)營(yíng)成本 出租房經(jīng)營(yíng)成本 (攤銷 ) 17209 75 1166 6329 7438 12 2276 21 21 21 3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22 4 自營(yíng)部分經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3 8 土地增值稅 380 19 133 171 57 9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2 12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1 13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105 210 168 7 14 11 38 77 62 46 91 73 14 28 22 14 加：年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220 15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1 16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1 A 方 B 方 C 方 1616 64 415 701 214 222 1 17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220 附表 36 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1． 1 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資費(fèi)用 ) 經(jīng)營(yíng)資金 ． 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 20xx 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 5837 5837 850 6687 6350 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769 5769 471 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 19． 8％ 13． 1％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 203。但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 八 、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 南昌 市目前住宅市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬平方米。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計(jì)繳納稅金 2629萬元。 六 、投資估算與資金籌措 投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“ 世紀(jì) 佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表 六 61 和附表 31。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 5． 2 “賣點(diǎn)”分析 ‘‘ 世紀(jì) 佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承 載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建 筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或