【正文】 積還比較小。隨著住 房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。隨著 南昌 市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高 ，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。 南昌 市改革開放 20 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中 城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。發(fā)展商貿(mào)一直是 南昌 市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 隨著 南昌 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點 和投資手段。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。 從以上分析可以看出，“ 世紀 佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“ 世紀 佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 建設(shè)條件 位置優(yōu)越 “世紀佳園二期”項目建設(shè)地塊位于江西科技園 1公里處白龍路主干道西側(cè)， 空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。公共汽車由 南昌 市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 10分鐘，到火車站 15分鐘，到 南昌 市機場 20分鐘。所以我的分析只建立在方案一提出表格數(shù)據(jù)分析 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 南昌 市 愛華紡織 廠生產(chǎn)用地 33333． 5 平 方米， 未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 20xx 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局 ，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。 建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建 筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的 時代息和 21世紀新的居住理念。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表 35。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承 載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與 世紀 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足。 5． 2 “賣點”分析 ‘‘ 世紀 佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準 檔 次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 六 、投資估算與資金籌措 投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“ 世紀 佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建 設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表 六 61 和附表 31。地下停車庫每個 車位 120xx0元，按 80％即 400個車位銷售計。項目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計繳納稅金 2629萬元。詳見附表 36 和附表 37。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 八 、風(fēng)險分析及對策 風(fēng)險分析 (1)從 南昌 市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達 80萬平方米。本項目銷售房價是這一標準的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長 36． 5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。 ) 15． 00％ 15． 00％ 附表 37 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1． 1 1. 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 2． 9 2， 10 2． 11 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開 發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 8000 9623 78 1215 380 1034 6400 742 81 19 68 1600 6349 443 133 379 20xx 12 523 17] 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 2099 5837 850 6350 2052 22 362 4 累計凈現(xiàn)金流量 5837 6687 337 1715 1737 2099 計算指標 內(nèi)部收益率 (FIRR) ％ 財 務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 203 基準收益率 (／。 附表 31項目總投資估算 單位（萬元） 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 27623 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ’ 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 14500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 27623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 27623 附表 32投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6 1 總投資 27623 7142 7949 20xx 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 27623 27623 7142 7142 7949 7949 20xx 20xx ’ 522 522 2 資金籌措 27623 7142 7949 20xx 522