【正文】 高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，“ 世紀(jì) 佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 1999 年以后，江西科技園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后南昌市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為南昌的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn) 一步改善。江西科技園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得?！兰o(jì)佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 建設(shè)條件 位置優(yōu)越 “世紀(jì)佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于江西科技園 1公里處白龍路主干道西側(cè)， 空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口 10萬(wàn)人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與江西科技園片區(qū)優(yōu)雅、清新、 和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托江西科技園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由 南昌 市的東、南、西三個(gè)方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 10分鐘，到火車站 15分鐘，到 南昌 市機(jī)場(chǎng) 20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接 南昌 市城市 南北方向交通動(dòng)脈 北京路，并以東西方面交通干線 人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。 項(xiàng)目方案一 一棟高層，四棟多層和聯(lián)排低層住宅， 項(xiàng)目方案 二 八 多棟多層和聯(lián)排低層住宅 因?yàn)轫?xiàng)目方案二明顯沒有方案一在相同的容積率不變的情況下，總住宅面積要縮小，獲利要小。所以我的分析只建立在方案一提出表格數(shù)據(jù)分析 土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 南昌 市 愛華紡織 廠生產(chǎn)用地 33333． 5 平 方米， 未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)， 世紀(jì) 佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積 10140 平方米，地下停車庫(kù) 15000 平方米。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 20xx 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù) 半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 20xx 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“ 世紀(jì) 佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。 高層住宅 B 戶型： 每戶建筑面積 120 平方米。 聯(lián)排低層住宅 C 戶型： 每戶建筑面積 160 平方米。 多層住宅 A、 B 兩種戶型各 196 套；聯(lián)排低層住宅 79 套 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián) 排高級(jí)住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線江西科技園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局 ，由 4 個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“ 世紀(jì) 佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20 米寬這域規(guī)劃路。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建 設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 四 34。 建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 表 四 34 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333． 5 平方米 2 總建筑面積 76100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場(chǎng) ) 15000 平方米 4 地上建筑面 積 61100 平方米 其中：多層 高層 住宅 50960 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7— 22 米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6 米 8 建筑容積率 1． 4 米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500 輛 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“傳園小區(qū)” ，背靠江西科技園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建 筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的 時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 平面設(shè)計(jì) (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住 宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 35。 表 四 35 “ 世紀(jì) 佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、 12 208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面積 5． 2 5． 3 多層住宅 A 型 高 層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 120 160 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出 人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承 載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 上部結(jié)構(gòu) “ 世紀(jì) 佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建 筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 8 度設(shè)防。 公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與 世紀(jì) 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。 五 、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述 分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項(xiàng)目整體形象 ‘‘ 世紀(jì) 佳園二期’’ 與“ 世紀(jì) 佳園 一期 ”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了 南昌 市市民和政府的認(rèn)同，在 南昌 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)?！?世紀(jì) 佳園二期”處于 江西科技 園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè) 。 5． 2 “賣點(diǎn)”分析 ‘‘ 世紀(jì) 佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加