【正文】 ％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15％ )517 萬(wàn)元，投資回收期 年。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， 南昌 市 愛(ài)華紡織廠 廠搬 遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 南昌 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 1998 年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 %中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。從 南昌 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù) 南昌 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。目前， 南昌 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 南昌 市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 1999 年以后，江西科技園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后南昌市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為南昌的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn) 一步改善。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。聯(lián) 排高級(jí)住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線江西科技園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 表 四 35 “ 世紀(jì) 佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、 12 208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面積 5． 2 5． 3 多層住宅 A 型 高 層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 120 160 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。 五 、 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 根據(jù)上述 分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略： 5． 1 確定項(xiàng)目整體形象 ‘‘ 世紀(jì) 佳園二期’’ 與“ 世紀(jì) 佳園 一期 ”地塊相連。除以上因素外，小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。 (4)定價(jià)方式。 本項(xiàng)目計(jì) 劃在 3年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 七 72表。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。詳見(jiàn)表39 及圖 31。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的 趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷(xiāo)售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 ) 15． 00％ 附表 38 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位： 萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 l 資金來(lái)源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1， 12 商品房銷(xiāo)售收人 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2193； 152 10000 340 1473 8400 8054 1600 9496 20 2915 36 48 48 340 2 資金運(yùn)用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 2． 9 2. 10 2. 11 2． 12 2． 13 2. 14 2． 15 2． 16 自營(yíng)固定資產(chǎn)投資 (含 方向稅 ) 自營(yíng)固定資產(chǎn)建設(shè)期利 息 房地產(chǎn)投資 (含利息 ) 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金 償還 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款 償還 房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償 還 償還其 他應(yīng)付款 短期借款本金償還 27623 78 1215 380 1034 1616 7142 81 19 68 64 7949 443 133 379 415 20xx 12 523 171 448 701 522 ： 21 162 57 137 214 22 3 1 222 22 3 1 1 3 盈余資金 8483 499 335 5650 1838 — 199 361 4 累計(jì)盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483 附表 39 資產(chǎn)負(fù)債表 單位： 萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 6474 8429 8639 8702 8482 8483 1. 1 . 1 . 2 . 3 . 4 1. 2 1. 3 1. 4 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在 建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 6474 5975 499 8429 7596 834 8639 2155 6483 8702 381 8322 8482 360 8122 8483 340 8143 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 6474 8429 8639 8702 8482 8483 2． 2． 2 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 ． 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483 比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率 (％ ) 流動(dòng)比率 (％ ) 速動(dòng)比率 (％ ) 九 、結(jié)論及建議 結(jié)論 方案一可行，獲利較可觀，方案二因南昌市屬于二線內(nèi)陸城市， 高層應(yīng)該未來(lái)南昌市發(fā)展的方向，能吸引對(duì)遠(yuǎn)處景觀愛(ài)好年輕人士購(gòu)買(mǎi)，多層已經(jīng)顯得落后，且獲利較方案一較小 存在問(wèn)題及建議 我的部分?jǐn)?shù)據(jù)是自己計(jì)算，可能存在缺陷和錯(cuò)誤，因?yàn)椴](méi)有做過(guò)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)收集數(shù)據(jù)及分析誤差！ 建議，要做實(shí)際數(shù)據(jù)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的客 觀數(shù)據(jù)來(lái)分析 十、附圖