【正文】 36 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1． 1 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資費(fèi)用 ) 經(jīng)營(yíng)資金 ． 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 20xx 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 5837 5837 850 6687 6350 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769 5769 471 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 19． 8％ 13． 1％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 203。但從自有資金使用成 本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬(wàn)元，增長(zhǎng) 36． 5％；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工 作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 八 、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 南昌 市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬(wàn)平方米。 表 七 77敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基 本方案 517 2． 9 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房?jī)r(jià)格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房?jī)r(jià)格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 七 7— 8。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。 敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為 敏感。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。由于項(xiàng)目未 借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。詳見(jiàn)附表 36 和附表 37。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預(yù)期可接受的 內(nèi)部收益率為15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 517 萬(wàn)元，投資回收期為 2． 9 年。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為 1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為 1034萬(wàn)元，土地增值稅為 380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金 2629萬(wàn)元。 表 七 72 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層 高層 住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場(chǎng) 100 10 60 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 七 7— 3。地下停車庫(kù)每個(gè) 車位 120xx0元，按 80％即 400個(gè)車位銷售計(jì)。詳見(jiàn)附表 32。 六 、投資估算與資金籌措 投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“ 世紀(jì) 佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表 六 61 和附表 31。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集 團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；③選擇購(gòu)買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。 5． 3 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位 1)根據(jù) 南昌 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表 五 53。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔 次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 5． 2 “賣點(diǎn)”分析 ‘‘ 世紀(jì) 佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了 南昌 市市民和政府的認(rèn)同，在 南昌 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。 公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與 世紀(jì) 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。 上部結(jié)構(gòu) “ 世紀(jì) 佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建 筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承 載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出 人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 35。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建 筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的 時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 表 四 34 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333． 5 平方米 2 總建筑面積 76100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場(chǎng) ) 15000 平方米 4 地上建筑面 積 61100 平方米 其中：多層 高層 住宅 50960 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7— 22 米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6 米 8 建筑容積率 1． 4 米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500 輛 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“傳園小區(qū)” ，背靠江西科技園，位置居園區(qū)中北部。 建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20 米寬這域規(guī)劃路。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局 ，由 4 個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。各種