【正文】 投資回收期 (年 ) 2． 92 3． 16 基準(zhǔn)收益率 (／。 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不 從銀行貸款。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。 (2)做好方案規(guī)劃。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 南昌 市房價每平方米售價為 45006000元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價達(dá) ～ 33萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。 表 七 78 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 120xx 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 27623 27623 10000 15623 4474 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 財務(wù)評價指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857 萬元和— 927 萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． 8 年 租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。 表 七 73 稅費(fèi)率表 (％ ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定 盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見費(fèi) ．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 46996萬元，可獲利潤總額 15373萬 元，扣除所得稅 1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。 七 、經(jīng)濟(jì)效益分析 財務(wù)評價 1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 5450元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 5850元：平均每建筑平方米售價 5650元。定價方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 (3)價格浮動策略。 表 五 53 樓盤銷售價格情況表 （ 20xx 年 2 月） 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價 (元／平方米 ) 最高價 (元／平方米 ) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 4520 4880 2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 6480 6880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 7380 7880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 5160 5730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 6650 7020 6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 江西科技 園 6200 6900 從 南昌 市 20xx 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在 5480～ 6380 元之間；別。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水平?！?世紀(jì) 佳園二期”處于 江西科技 園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè) 。防震工程按 8 度設(shè)防。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。住 宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建 設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 四 34。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 多層住宅 A、 B 兩種戶型各 196 套；聯(lián)排低層住宅 79 套 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 根據(jù)這一趨勢，“ 世紀(jì) 佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù) 半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 項(xiàng)目方案一 一棟高層，四棟多層和聯(lián)排低層住宅， 項(xiàng)目方案 二 八 多棟多層和聯(lián)排低層住宅 因?yàn)轫?xiàng)目方案二明顯沒有方案一在相同的容積率不變的情況下，總住宅面積要縮小，獲利要小。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?！兰o(jì)佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。個人購房的比例也由“八五”時期的 28％增加到 1997 年的 32％，目前這一比例已超過 50％，并保持逐步上升的勢頭。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 55． 7％降到 1996 年的 47． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。“ 世紀(jì) 佳園二期”項(xiàng)目位于 江西科技 園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏 著巨大的區(qū)位市場潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮 文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 南昌 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。 南昌 市商品房現(xiàn)狀與市場需求 南昌 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10． 98平方米，位居全國大中城市前列。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。投資利潤率 ％，利稅率 ％，計(jì)算期內(nèi)國家稅收 2629 萬元。 (9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地 33333． 5 平方 米，總建筑面積 76100平方米，其中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫15000 平方米。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國有。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。為滿足 南昌 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近 江西科技 園，與“ 世紀(jì) 佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) 南昌 市 愛華紡織廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成一 片，佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到 南昌 市市民和政府的認(rèn)可，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 根據(jù) 南昌市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及青云譜 區(qū)控制性規(guī)劃要求， 南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)公司已同 南昌市愛華紡織 廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠 33333． 5平方米生產(chǎn)用地。 項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“ 世紀(jì) 佳園二期”項(xiàng)目。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 (8)企業(yè)概況： 南昌市光廈 地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993 年。經(jīng)估算，工程總投資 17623 萬元，每平方米造價 2316 元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅 速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面