【正文】 有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 平面設(shè)計 (1)住宅。 表 四 35 “ 世紀(jì) 佳園二期”項目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、 12 208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面積 5． 2 5． 3 多層住宅 A 型 高 層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 120 160 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 五 、 項目銷售計劃 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述 分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項目整體形象 ‘‘ 世紀(jì) 佳園二期’’ 與“ 世紀(jì) 佳園 一期 ”地塊相連。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。 (2)價格優(yōu)惠策略。 (4)定價方式。 表 六 61“ 世紀(jì) 佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元 序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費用 14500 4500 2 前期工程費 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14 7 管理費用 285 90 90 90 15 8 銷售費用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費 130 130 10 其他費用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見費 1230 400 500 330 合 計 27623 7142 7949 20xx 522 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌， 光廈 房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金 10000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預(yù)售房款總計約15623萬元。 本項目計 劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 七 72表。詳見附表 33— 附表 35。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。資金平衡分析詳見附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 39。詳見表39 及圖 31。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重 要原因。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場總的 趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。 ) 15． 00％ 附表 38 資金來源與運(yùn)用表 單位： 萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 l 資金來源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1， 12 商品房銷售收人 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 自營資產(chǎn)長期借款 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2193； 152 10000 340 1473 8400 8054 1600 9496 20 2915 36 48 48 340 2 資金運(yùn)用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 2． 9 2. 10 2. 11 2． 12 2． 13 2. 14 2． 15 2． 16 自營固定資產(chǎn)投資 (含 方向稅 ) 自營固定資產(chǎn)建設(shè)期利 息 房地產(chǎn)投資 (含利息 ) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 自營部分財務(wù)費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金 償還 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 償還 房地產(chǎn)長期借款本金償 還 償還其 他應(yīng)付款 短期借款本金償還 27623 78 1215 380 1034 1616 7142 81 19 68 64 7949 443 133 379 415 20xx 12 523 171 448 701 522 ： 21 162 57 137 214 22 3 1 222 22 3 1 1 3 盈余資金 8483 499 335 5650 1838 — 199 361 4 累計盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483 附表 39 資產(chǎn)負(fù)債表 單位： 萬元 序 號 項 目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 6474 8429 8639 8702 8482 8483 1. 1 . 1 . 2 . 3 . 4 1. 2 1. 3 1. 4 流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在 建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 6474 5975 499 8429 7596 834 8639 2155 6483 8702 381 8322 8482 360 8122 8483 340 8143 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 6474 8429 8639 8702 8482 8483 2． 2． 2 流動負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 ． 累計盈余公積金 累計未分配利潤 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483 比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率 (％ ) 流動比率 (％ ) 速動比率 (％ ) 九 、結(jié)論及建議 結(jié)論 方案一可行，獲利較可觀，方案二因南昌市屬于二線內(nèi)陸城市， 高層應(yīng)該未來南昌市發(fā)展的方向，能吸引對遠(yuǎn)處景觀愛好年輕人士購買，多層已經(jīng)顯得落后，且獲利較方案一較小 存在問題及建議 我的部分?jǐn)?shù)據(jù)是自己計算，可能存在缺陷和錯誤，因為并沒有做過實際現(xiàn)場收集數(shù)據(jù)及分析誤差！ 建議，要做實際數(shù)據(jù)調(diào)查，根據(jù)市場統(tǒng)計的客 觀數(shù)據(jù)來分析 十、附圖