【文章內(nèi)容簡介】 完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水平。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔 次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。 5． 3 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位 1)根據(jù) 南昌 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見表 五 53。 表 五 53 樓盤銷售價(jià)格情況表 （ 20xx 年 2 月） 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià) (元／平方米 ) 最高價(jià) (元／平方米 ) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 4520 4880 2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 6480 6880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 7380 7880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 5160 5730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 6650 7020 6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 江西科技 園 6200 6900 從 南昌 市 20xx 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在 5480～ 6380 元之間；別。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集 團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 (3)價(jià)格浮動策略。宜采用浮動售價(jià)：①展銷會期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動價(jià)；③正常銷售期段浮動價(jià)；④其他浮動措施。 (4)定價(jià)方式。主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 六 、投資估算與資金籌措 投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“ 世紀(jì) 佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表 六 61 和附表 31。 表 六 61“ 世紀(jì) 佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費(fèi)用 14500 4500 2 前期工程費(fèi) 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14 7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15 8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130 10 其他費(fèi)用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330 合 計(jì) 27623 7142 7949 20xx 522 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌， 光廈 房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金 10000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約15623萬元。詳見附表 32。 七 、經(jīng)濟(jì)效益分析 財(cái)務(wù)評價(jià) 1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 5450元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 5850元：平均每建筑平方米售價(jià) 5650元。地下停車庫每個 車位 120xx0元，按 80％即 400個車位銷售計(jì)。 本項(xiàng)目計(jì) 劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表 七 72表。 表 七 72 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層 高層 住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 七 7— 3。 表 七 73 稅費(fèi)率表 (％ ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定 盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見費(fèi) ．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 46996萬元，可獲利潤總額 15373萬 元，扣除所得稅 1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計(jì)繳納稅金 2629萬元。詳見附表 33— 附表 35。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預(yù)期可接受的 內(nèi)部收益率為15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 517 萬元，投資回收期為 2． 9 年。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。詳見附表 36 和附表 37。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未 借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 39。 敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個因素對項(xiàng)目的效益最為 敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857 萬元和— 927 萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． 8 年 租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表39 及圖 31。 表 七 77敏感性分析表 序號 項(xiàng) 目 變動幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基 本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價(jià)格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價(jià)格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 七 7— 8。 表 七 78 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 120xx 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 27623 27623 10000 15623 4474 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 八 、風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 南昌 市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重 要原因。 本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 南昌 市房價(jià)每平方米售價(jià)為 45006000元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價(jià)達(dá) ～ 33萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前 A市房