【正文】 國道距離較遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)場的形象展示。5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。2． 從天津市整體市場格局來看，在消費能力較強的和平、河西、南開三個區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。這些項目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。四． 機(jī)會分析1． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。3． 太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來的熱點區(qū)域。5． 加入WTO及天津近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長將為太陽城項目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。6． 北京2008年奧運會選定天津機(jī)場作為輔助機(jī)場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。因此，依托于起步區(qū)的成功運作，太陽城2期項目具有交通便利、市場認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場反應(yīng)情況，根據(jù)市場需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場。4． 通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。6． 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項目居住理念的提升，加強對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點，提高市場關(guān)注度。2． 客戶群定位整個太陽城項目的客戶群定位必然是多層次的?！爸械仁杖腚A層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。4． 形象定位作為120萬平方米的大型居住社區(qū)，太陽城項目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立順馳太陽城品牌在天津房地產(chǎn)界的強勢地位，并通過太陽城項目進(jìn)一步提升順馳品牌的知名度與美譽度。二． 發(fā)展思路1． 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計，使各項設(shè)計成為理念的最有力支撐。3． 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計思路。5． 通過起步區(qū)對整個太陽城項目的展示效果，提升項目綜合價值，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。7． 控制開發(fā)節(jié)奏，降低市場風(fēng)險三． 總體規(guī)劃理念1． 通過對社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。2． 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。3． 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于2地東側(cè)和5地的中間位置。4． 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來體現(xiàn)。 目前在附近地區(qū)居住，向往居住在高尚居住區(qū)的人群。 在天津開發(fā)區(qū)和天津機(jī)場工作的高級白領(lǐng)。 現(xiàn)居住在和平、河西兩個區(qū)，需要不同程度地改善居住條件的人群。 少部分認(rèn)可太陽城地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。 認(rèn)可順馳品牌，相信順馳公司的實力，對太陽城起步區(qū)充分認(rèn)可，相信太陽城項目美好的發(fā)展前景，具有投資和居住雙重購房動機(jī)的購房者。 擁有穩(wěn)定未來收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對未來信心十足，是社會的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項目。 另一部分是擁有一定的存款，但收入處于中等水平的普通市民，他們被太陽城整體的項目素質(zhì)所打動，傾其畢生的積蓄改善居住條件。但從發(fā)展的角度看，年輕人充滿活力，消費觀念先進(jìn)，代表了社會的發(fā)展潮流，所以二期的主力客戶群應(yīng)定位于3040歲這一年齡段，我們在進(jìn)行環(huán)境設(shè)計、外檐風(fēng)格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點。三． 產(chǎn)品設(shè)計思路1. 產(chǎn)品設(shè)計原則：216。216。2. 建筑形式：根據(jù)兩個地塊不同的特點，形成產(chǎn)品差異。 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設(shè)計；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個性化設(shè)計。 通過加大面寬和提高層高等手段增強房型的舒適性。 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強房型的趣味性。 通過樓體挖槽、陽面不封閉陽臺等處理手法豐富房型設(shè)計處理手法，控制單套戶型面積。6. 住宅配套：采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。 入戶門：高級防盜門216。 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂216。 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 樓棟入口：可視對講防盜門216。 充分研究客戶群消費心理與消費能力，嚴(yán)格按照市場定位確定成品房精裝修費用，以確定的精裝修費用指導(dǎo)裝修設(shè)計與材料選擇。 在房型施工圖設(shè)計階段引入精裝修設(shè)計公司，對某些房型進(jìn)行必要的更改，其中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。 減少現(xiàn)場施工的工作量，在裝修設(shè)計時考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。 整體風(fēng)格定位為“時尚、實用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。 抓住重點，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。216。216。216。216。第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析一． 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算規(guī)劃總用地 紅線內(nèi)占地 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的80%計算）容積率 （估算）住宅建筑面積 27萬平方米（估算）二． 成本估算（一） 估算范圍，太陽城2期住宅建筑面積約為27萬平方米。 土地及大配套費用按土地及大配套費用總額19983萬元計算，則單方土地成本約為740元/平方米。27萬平方米 = 740元/平方米 216。（詳見“工程建設(shè)費明細(xì)表”）工程建設(shè)費明細(xì)表項目單方造價（小高層）單方造價（多層及低層）地基處理費7050土建費用1200800監(jiān)理及其它費用3030總計1300880216。（詳見“工程建設(shè)其它費明細(xì)表”） 工程建設(shè)其它費明細(xì)表項目單方造價（元）前期費45區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費345總計560216。其中包括廣告費用、售樓處及樣板間建造費用分?jǐn)偂⑿麄鞑牧显O(shè)計及印刷費用等。 營業(yè)稅按銷售均價3300元/%計算，每平方米約為183元。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價格見下表：住宅形式所占比例（%）目標(biāo)銷售均價（元）板式小高層403150普通多層403300準(zhǔn)低層203600平均3300四． 項目投資效益分析（見下表）建筑形式板式小高層普通多層準(zhǔn)低層合計（萬元）建筑面積（萬平方米）27單方成本（元/平方米）298325632563——總成本（萬元）73737目標(biāo)售價（元/平方米）315033003600均價3300銷售收入（萬元）34020356401944089100利潤（萬元）15363按上表所得數(shù)據(jù)，該項目相關(guān)財務(wù)評價指標(biāo)如下：216。 銷售收入： 89100萬元216。 投資回報率：15363247。 結(jié)論：，投資回報率超過20%，極具投資價值。（二） 資金占用峰值從資金流量表可以看出，太陽城2期最大資金占用發(fā)生在2004年1季度。45 / 45