【正文】 一、客房經(jīng)營收入開房率=酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)247。年實(shí)際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營收入=年開房率年平均房價(jià)可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。四、收益支付辦法在每一會計(jì)年度終了的 天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。（xx酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件）目錄1． 產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式2． 基本運(yùn)行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經(jīng)營管理模式5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式1. 經(jīng)營管理公司。 。，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的3月份）。，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。；，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。（自用型客房僅作一次性配備）基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場價(jià)格調(diào)整）： a、客房基本運(yùn)行費(fèi) 按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣50元/㎡*月。應(yīng)交基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季基本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號。 c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險(xiǎn)、獎金、津貼和福利；＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；＊ 公共場所的用水、用電；＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險(xiǎn)的費(fèi)用；＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；＊ 辦公費(fèi)；＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用；＊ 其它管理開支。分配客源時(shí)要遵照市場規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。 （2）業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。春節(jié)提前一個(gè)月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房價(jià)的折扣價(jià)支付房租。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其它方式予以追索。(見入住分值表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運(yùn)管理制度。四、客房委托經(jīng)營管理模式業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理,有以下三種基本模式： 完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（50元/㎡*月）和其它費(fèi)用。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表）如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。業(yè)主不入住的時(shí)間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。（50元/㎡*月，尾數(shù)不足一個(gè)月的，按日計(jì)算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。在年底收入分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（50元/㎡*月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主應(yīng)于本會計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。 C. 完全投資型業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。酒店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主每年可獲贈21間*夜（按酒店平季4月至9月平日的21分計(jì)）的客房自用。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計(jì)到以后的經(jīng)營年度。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。五、委托經(jīng)營管理收入分配方案酒店客房收入實(shí)行按年度分配的原則。從xx度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計(jì)年度為一分配年度。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類房的分類開房率系數(shù)。 d分類開房率系數(shù)：在一個(gè)會計(jì)年度中某類客房實(shí)際開房率與總開房率的比值； 業(yè)主分配公式： 　　 B方案：部分自用型　　 本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入[B方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值247。所有B方案物業(yè)總價(jià)值）X 該客房的有效委托時(shí)間系數(shù)X B方案客房開房率系數(shù)業(yè)主入住酒店費(fèi)用 C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值247。所有C方案物業(yè)總價(jià)值）X C方案客房開房率系數(shù)。3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。5． 在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時(shí)，同樣須提供相關(guān)證件。9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。第四章 營銷策略1 宣傳主題概念● 天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家● 三亞首家“Beach condo”主題的濱海度假公寓 ● 開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河● 時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的● 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生——天澤海韻，演繹經(jīng)典2 賣點(diǎn)整合● 海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人● 濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩● 三亞唯一的濱海酒店公寓主題（Beach condo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益● 三亞市海景小戶型先鋒● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì)超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀● 三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計(jì)● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù)3 優(yōu)惠措施● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠2%● 試銷期購買，優(yōu)惠1%● 一次性付款，優(yōu)惠4%● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過程。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。同時(shí)還要開始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4 賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。5 廣告語廣告牌主題廣告語：“天澤海韻度假公寓——您的酒店，您的家”。“您的酒店”，表明本項(xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。背景廣告語：“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。 文字廣告語：我的海，我的夢還是翩翩少年時(shí)，心中悄然編織一份海的夢想。時(shí)稱：下海弄潮。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內(nèi)心的浮躁，抵達(dá)寧靜。我的海，我的夢。亞龍灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國海的三亞[相關(guān)鏈接：，三亞鳳凰國際機(jī)場已與新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國際空間走廊。 隨著三亞旅游的升溫，即將增開多條國內(nèi)國際航線。約30分鐘光景，沿高級公路，您便進(jìn)入了中國唯一國家級熱帶風(fēng)情度假區(qū)三亞三亞209公里的海岸線分布著十余處海灣。亞龍灣海景一線，8公里綿延沙灘，3倍于美國夏威夷海灘，可開發(fā)地段已規(guī)劃為國際知名酒店用地：喜來登、xx、凱萊、假日、萬豪、希爾頓、凱悅、香格里拉。xx二期成為亞龍灣一線海景的心腹絕版。應(yīng)是人間仙境，濤聲、椰影、海岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂的風(fēng)情圖畫，仿佛讓時(shí)間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽雨傳說中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛xx，美麗依然醉人。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的城市污染讓你無處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。)異域風(fēng)情，xx之樂（大圖）（xx的住、海邊、海上項(xiàng)目、高爾夫描述）激情余波，xx隨緣從海邊沖浪歸來，從亞龍灣高爾夫球場激情揮桿回來，xx椰林花園中的泳池承載你激情的余波！盡情享受循環(huán)水池、水球場、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂伴隨著你！豐盛美食暮色悄然降臨，星星開始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞亞龍灣美景，聽海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂。國際頂級大師的手筆，源于建筑藝術(shù)的靈感和獨(dú)具匠心的精巧設(shè)計(jì)，天然之木、藤、石、竹，賦于xx二期總統(tǒng)套房、豪華海景房、園景房處處流溢國際五星級酒店的尊貴和舒適。產(chǎn)權(quán)式VVIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國旅游組織2002年報(bào)告：。近年來中國前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、昆明、深圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒店?！缎仑?cái)富》勞斯萊斯500富人榜揭曉：京滬浙粵富人居多，內(nèi)地民營企業(yè)家占富人榜前五位。隨著國際旅游文化熱移三亞，世界級選美盛會、新絲路模特大賽相繼海岸綻放。 把你的貴客請到天邊來，遠(yuǎn)離城市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的xx：商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對朋友的深切關(guān)懷！投資xx 加入快樂大本營在中國最美麗的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻(xiàn)給家人和朋友一份健康和幸福；投資xx如同加入一個(gè)快樂大本營：一生的快樂，一身的健康以及貨幣單位無法計(jì)算的幸?；貓?bào)！當(dāng)你不在時(shí)，如果你愿意將這份享受快樂和健康的機(jī)會與他人分享，xx的管理團(tuán)隊(duì)將為你適時(shí)出租，精心打理。裝 修 標(biāo) 準(zhǔn)外 墻：進(jìn)口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級涂料；內(nèi) 墻：環(huán)保高級防霉高級涂料；天 花：環(huán)保高級防霉高級涂料；地 面：實(shí)木地板，用熱帶風(fēng)情的石材；門 窗：高級鋁合金；廚 房：高級防滑瓷磚；衛(wèi) 生 間：墻體高級面磚，地面高級仿古防滑地磚或石材，大理石臺面；陽 臺：高級仿古防滑瓷磚；電 梯：上海三菱電梯GPS3或同級； 通信接口：二個(gè) / 間潔 具：科勒、美標(biāo)、TOTO高級潔具或同級；信息管理：安保系統(tǒng)，自動消防系統(tǒng)（煙感或自動噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入。（帶地下停車場）戶型分為：單間\雙套間\三套間等。專業(yè)團(tuán)隊(duì) 貼心管家xx管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最適當(dāng)、最需要的時(shí)候出現(xiàn)。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。忠誠為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風(fēng)、陽光，xx度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風(fēng)光。5 分階段控制的公關(guān)效果基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出項(xiàng)目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動應(yīng)建議有步驟地劃分為三個(gè)階段：● 形象建立及宣傳鋪墊階段● 試銷階段● 正式銷售階段各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下：1 售前形象建立及宣傳鋪墊——項(xiàng)目開工后（時(shí)間一個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為2002年12月下旬）售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對項(xiàng)目有了比較深刻的印象及對休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書、沙盤、模型、賣場及銷售隊(duì)伍等。這一階段的公關(guān)活動都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)，包括海南的旅游者、大的包機(jī)團(tuán)等。建議售前宣傳與試銷階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動作為客戶對項(xiàng)目信心培養(yǎng)的支持。 3 正式銷售階段——項(xiàng)目主體工程出三層后（時(shí)間十個(gè)月，預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)間為2003年“五一”）建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。本階段，將吸引目標(biāo)區(qū)域市場有較大實(shí)力的代理商