【正文】 接受的區(qū)向。就是理性價格區(qū)向。. 典型物業(yè)調(diào)查山湖林海物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時間.入伙時間.樓宇狀況部分封頂建筑面積/占地面積30萬m178。其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。風(fēng)和日麗物業(yè)名稱風(fēng)和日麗位置人民路與工業(yè)東路交匯處發(fā)展商深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司代理商世聯(lián)物管公司深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時間2003/4入伙時間2004/9樓宇狀況脫外墻售樓電話28125888總建筑面積360000總占地面積17萬平米銷售階段中后期折后均價3600戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168781723787三期已銷售95%左右321808842932292104196424221211265612自身配套會所、泳池、運(yùn)動場、超市、菜市場、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓交通狀況45030370、F2樓盤主要賣點(diǎn)及突出營銷方式大社區(qū)的成熟配套獨(dú)特的社區(qū)文化價格優(yōu)勢交通便利投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評價：本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。錦繡江南物業(yè)名稱錦繡江南位置人民路與布龍公路交匯處發(fā)展商龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司代理商黑馬物管公司深圳萬廈物業(yè)管理公司承建商中外建南方有限公司物管收費(fèi)園林規(guī)劃范亞易道開盤時間2002/5入伙時間2003/7樓宇狀況在建、封頂售樓電話28133333建筑面積400000占地面積21萬銷售階段中期折后均價3500戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168812526888一期已銷售完畢，三房比較好銷321818866173221001295411422127128184自身配套會所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動場、商業(yè)步行街、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬眾城交通狀況無直達(dá)公交車樓盤主要賣點(diǎn)及突出營銷方式大社區(qū)的成熟配套江南情懷的、民族居住文化品牌物管戶型投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評價：本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計等方面在龍華都位于前列。尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動（請魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。綠茵華庭物業(yè)名稱綠茵華庭位置龍觀大道與東環(huán)二路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司代理商自售物管公司萬廈承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時間2002/9/8入伙時間2002/12/31樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話27749111建筑面積9611總占地面積/銷售階段中期折后均價2400戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168811085389銷售近60%左右3218586361832291986029自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)提供裝修套餐　區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場交通狀況370、302，315，508，312，410，616，620樓盤主要賣點(diǎn)及突出營銷方式行政中心區(qū)高實(shí)用率，低容積率交通便捷成熟地段、成熟配套升值概念投資客戶群工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層樓盤總體評價：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。. 市場分析有關(guān)結(jié)論 全國房地產(chǎn)市場在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一；深圳房地產(chǎn)市場的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國，地產(chǎn)投資安全性最大。. 地形地勢本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動場，視野開闊，滿眼翠綠。. 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好， M178。. 項(xiàng)目SWOT分析 . 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢?？偨ㄖ娣e不足3萬平方米，雖然與一期工程合為一個小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)；緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長，躁音影響不可忽視。政府在龍華劃出19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。. 項(xiàng)目威協(xié)龍華廣闊的市場前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。四、 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評估. 項(xiàng)目定位市場定位：龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū)形象定位：龍華首席景觀住宅目標(biāo)客定位區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主；特征：首次置業(yè)的住家。在方案設(shè)計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。單體設(shè)計，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。五、 目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排. 有關(guān)工程計劃說明新華苑二期籌備工作從二OO三年五月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進(jìn)行了充分的市場調(diào)研，對項(xiàng)目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設(shè)計院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。本項(xiàng)目計劃二OO四年七月份破土動工。二OO五年五月份主體全面封頂。二OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請竣工驗(yàn)收。其中： 前期費(fèi)用 勘察設(shè)計費(fèi) 政府規(guī)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 萬元其它費(fèi)用 萬元6．2資金籌措發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。,為保守起見，整體均價按3400元/ m178。*3400元/ m178。均價按10000元/ m178。*10000元/ m178。土地成本按樓面地價1300元/平米計算?？鄢隣I業(yè)稅5%為542萬元。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近30萬平方米。九、可行性研究結(jié)論9．1項(xiàng)目風(fēng)險及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價成本。本項(xiàng)目的風(fēng)險在于建筑工程上面。建議**部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊伍，確保本項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、高效的工程