【正文】 元 ； 城鎮(zhèn)居民達(dá)到 元，增長率回升 8個百分點(diǎn) ； 農(nóng)民可支配收入上漲至 3252，增長率回升至 ％。勢必帶動城市基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 目前 淮南市城市發(fā)展規(guī)劃已初見成效，城東經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)發(fā) 以舊 展蓬勃。 5 淮南 市城市總體規(guī)劃（ 1996－ 2021） 規(guī)劃范圍： 城市規(guī)劃區(qū)范圍 平方公里。 鐵路 淮南鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)管內(nèi)正線運(yùn)營 218 公里，地跨淮南市和鳳臺、潁上、長豐、定遠(yuǎn)、鳳陽 5 縣，共有 31個車站。 3 人文風(fēng)貌 【 重大節(jié)慶活動 】 “ 中國豆腐文化節(jié) ”和 “ 八公山旅游節(jié) ” 是淮南市 的主要節(jié)慶活動，也是宣傳淮南的重要窗口。煤炭遠(yuǎn)景儲量 444億噸，探明儲量 153 億噸，占華東地區(qū) 32%，煤層氣儲量 5928 億立方米。 1950 年 9 月，建縣級淮南市。 項目所在位臵田家庵區(qū)為淮南市主城區(qū)位臵，被 其他四區(qū)一縣環(huán)圍， 相對其他區(qū)域 具有一定輻射力。21′21″ ～ 117176。城市位于 安徽 省中南部，外環(huán)省級高速公路較多，鐵路沿線貨運(yùn)、客運(yùn)交通方便，這也是城市快速發(fā)展的原因之一。但同時需要地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為助推器。 淮南市作為全國五大煤礦之一，其豐厚的資源、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)力以及優(yōu)好的發(fā)展前景，使得城市行政級別不斷上升。 中國萬向集團(tuán)已落戶淮南生產(chǎn)特種軸承，并有意向要把淮南建設(shè)成為該集團(tuán)特種軸承生產(chǎn)基地。 其中 田家庵區(qū)轄舜耕鎮(zhèn)、安成鎮(zhèn)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)，公園街道、泉山街道、龍泉街道、洞山街道、朝陽街道、淮濱街道、國慶街道、新淮街道、田東街道，共 5 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 9個街道， 71 個社區(qū)居民委員會， 42 個村民委員會 。企業(yè)服 務(wù)性收入 1460 萬元。 城市總體布局： 淮南市總體布局為“五片區(qū)、多組團(tuán)”式，各組團(tuán)之間以城市干道相連，生態(tài)綠地分隔。 表（二） 人均生產(chǎn)總值（人均 GDP） 8082922511232132449 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 2 . 0 0 %0500010000150002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P 人均生產(chǎn)總值（元） 比上年增長率 小結(jié)： 人均生產(chǎn)總值代表著城市生產(chǎn)力水平以及居民就業(yè)率的高低與否，從圖表來看淮南市 近年來人均 GDP 有較大增長。 2） 城鎮(zhèn)居民 可支配 收入 601074188 5 9 8 . 81 0 6 6 0 . 31 2 . 4 0 %2 3 . 4 0 % 2 4 . 0 0 %1 5 . 9 0 %0202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民收入 比上年增長率 小結(jié)： 03 年城鎮(zhèn)居 民可支配收入在 6010元， 比上年同比增長 %； 04 年上升至 7418元，增長率為 ％比上年上升 11 個百分點(diǎn)； 05年增長至 元，增長率比上年回落 7 個百分點(diǎn)； 而 06 年城鎮(zhèn)居民達(dá)到 元，增長率回升 8 個百分點(diǎn)。 2021 年淮南市共招拍掛土地 39 宗，已成交 22 宗， 成交面積為 平方米，成交額為 億元，比去增加 2 千多萬元； 目前 已發(fā)公告 11 宗，公告面積為 242895 平方米，未成交 6 宗，面積為 平方米。房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長%；全年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 。 全市商品房空臵面積 萬㎡，同比 上升 23％，其中住宅面積 萬，商業(yè) 萬㎡。 11 居民居住面積狀況 1 5 . 3 162 0 . 92 3 . 12 5 . 4 2 3 . 6 2 5 . 1 260510152025302021年 2021年 2021年 2021年城鎮(zhèn)居民人均住房面積（平方米） 農(nóng)民人均住房面積（平方米） 小結(jié)： 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。 城鎮(zhèn)居民住房面積的不斷上漲說明近年來淮南市住宅市場的剛性需求確有增加，同時也表示在原有住房的情況下二次臵業(yè)以及投資客也在逐漸增加。 而 06 年受全國房地產(chǎn)政策（如國六條）的制約，以及對 05 年 房地產(chǎn)政策的執(zhí)行房價增幅有所回落 。而當(dāng)?shù)乜蛻羧后w對于物業(yè)類型的購買傾向仍以多層為主，對于小高層的接受程度還不夠強(qiáng)。由此來看未來的市場競爭將是大 盤爭霸的局面。 從圖表來看區(qū)域房地產(chǎn)市場價格基本在 2500－ 3000 之間。其他樓盤中“ 盛世名門 ”、“ 金茂陽光花園 ”、“ 金豪陽光花園 2 期 ” 等樓盤銷售狀況也比較突出，月銷售套數(shù)分別為 52 套、 57 套、 48套。 而從總價來看除 “ 金龍門大廈 ” 單身公寓產(chǎn)品來看，其他樓盤總價差異也相差無幾，市場主力價格比較明顯。 ? 餐廳配有工作陽臺， 功能性更強(qiáng)。 整體評價： 此項目戶型 雖有部分缺陷，但整體設(shè)計較為合理。 ? 西側(cè)兩臥有門沖，獨(dú)立性較差。 ? 衛(wèi)生間干濕分明。 27 各項指標(biāo)與月銷售套數(shù)對比曲線圖 1)建筑規(guī)模與月銷售套數(shù)對比圖 9700080881467405345861107910481025852490000523375 71412357380202100400000600000800000盛世名門1 期 金龍門大廈小島移民春曉名城2 期銀鷺山莊金豪陽. .. 惠利花. . .金茂陽光花園020406080建筑面積( ㎡) 月銷售套數(shù) 結(jié)論 ： 圖表顯示規(guī)模較大項目月銷售套數(shù)越高。預(yù)計 07 年年底公開銷售。目前銷售價格為 2600 元 /㎡。 3）項目借鑒： 前期 真 對消費(fèi)市場合理規(guī)劃產(chǎn)品面積，滿足不同客戶層的需求。另外項目外立面顏色比較單調(diào)與歐式建筑風(fēng)格不符。 劣勢： 項目周邊配套較少，交通不方便，另外項目整體外力面色彩單一，建筑風(fēng)格無亮點(diǎn)。 對本案威脅點(diǎn)： 項目以 40－ 60 平方米小戶型為主。 對本案威脅點(diǎn)： 項目為于市中心位臵， 其 主力面積規(guī)劃較為合理。 ? 香榭都城 項目占地面積 146740 平方米左右， 物業(yè)形態(tài)為多層。 。主力面積為 118平方米。 34 雙子星座 項目位于市中心位臵，總建筑面積約 10000 平方米左右，建 筑類型為高層。 規(guī)劃面 積在 40－ 60 平方米。 2） SW 分析： 優(yōu)勢： 項目毗鄰淮南舜耕山風(fēng)景區(qū)，外部景觀優(yōu)勢較強(qiáng)，內(nèi)部綠化面積較大。另外項目建筑外立面融入歐式建筑，給客戶帶來檔次感。 1 期已經(jīng)銷售完畢。 案名： 淮河新城 位臵 : 淮南市中心城區(qū)，北依淮河，南至 G206 國道 建筑形態(tài)： 別墅 ,花園洋房 開發(fā)商： 江西民生集團(tuán) 占地面積： 總 1864932 ㎡，其中住宅 1202100 ㎡ 目前進(jìn)度： 暫未銷售 規(guī)劃面積： 80－ 150 ㎡ 主力面積： 86 ㎡ 銷售均價： 2400 元 /㎡ 銷售套數(shù)： 1 期 1000 套 公開日期： 預(yù)計 2021 年年底 其他配套： 1000 畝 城市生態(tài)公園 30 個案 2 1）項目分析： 項目位于淮南市城南片區(qū)，區(qū)域遠(yuǎn)離工業(yè)園區(qū)，風(fēng)景優(yōu)好 比較適合居住。項目產(chǎn)品分為 花園洋房、退臺洋房、疊加別墅、電梯洋房 等 高檔住宅社區(qū) ，總夾住面積為 1202100 ㎡。 2）綜述 從淮南市目前在售樓盤戶型來看，大部分樓盤設(shè)計上存在一定問題，如面積浪費(fèi)、 私密性差等， 其中山水居在戶型設(shè)計上，規(guī)避了其他項目存在的缺陷，整體均好性較強(qiáng)。 ? 戶型結(jié)構(gòu)緊湊，浪費(fèi)面積較少。 ? 劣勢： ? 客廳與餐廳隔離空間較大，中間面積有所浪費(fèi)。 ? 劣勢： ? 戶型功能設(shè)計較少，如衣 帽 間等。 24 戶型分析 （選典型個案重點(diǎn)分析） 1） 個案戶型 分析 （ 1） 惠利花園 ? 優(yōu)勢： 三房戶型： ? 整體方正各個功能區(qū)分布較為合理。 主力總價最高為 “盛世名城1 期” 35 萬；總價最低為 “金龍門大廈” 15 萬左右 。 銷售率分析 案名 開盤日期 在售套數(shù) 銷售率 月銷售套數(shù) 盛世名門 1 期 (中心區(qū) ) 2021810 244 套 28% 52 金龍門大廈（北城區(qū)） 202188 108 套 37% 33 小島移民（北城區(qū)） 202172 506 套 17% 38 春曉名城 2 期（南城區(qū)） 2021526 540 套 44% 75 銀鷺山莊（西城區(qū)） 2021528 472 套 48% 71 金豪陽光花園 2 期（中心區(qū)） 2021715 111 套 90% 41 惠利花園城 A 區(qū)（西城區(qū)） 2021812 425 套 64% 23 金茂陽光花園（城北） 202161 358 套 4