【正文】 元，比上年增長 ％，增長率比上年上升一倍； 05 年突破20210 元，增長率有所下降 ；時至 06 年在崗職工人均可支配收入已達(dá)到 27497 元。 2） 城鎮(zhèn)居民 可支配 收入 601074188 5 9 8 . 81 0 6 6 0 . 31 2 . 4 0 %2 3 . 4 0 % 2 4 . 0 0 %1 5 . 9 0 %0202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民收入 比上年增長率 小結(jié)： 03 年城鎮(zhèn)居 民可支配收入在 6010元， 比上年同比增長 %； 04 年上升至 7418元，增長率為 ％比上年上升 11 個百分點； 05年增長至 元，增長率比上年回落 7 個百分點； 而 06 年城鎮(zhèn)居民達(dá)到 元，增長率回升 8 個百分點。 8 4） 全市農(nóng)民可支配收入 21802571 278632525 . 7 0 %2 6 . 5 0 %1 6 . 7 0 %8 . 3 0 %010002021300040002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %全市農(nóng)民可支配收入 比上年增長率 小結(jié)： 隨著 國內(nèi) 城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購房是 地方 房地產(chǎn)業(yè)重要的產(chǎn)業(yè)支撐群體。 03 年全市農(nóng)民可支配收入為 2180元，比上年增長 ％； 04年上漲到 2571 元，增長率為 ％，比上年上 升 21 個百分點； 05 年增長至 2786 元，增長率為 ％，比上年回落 18 個點； 06年 上漲至 3252，增長率回升至 ％。 5）總結(jié) 要點羅列 ： 06 年在崗職工人均可支配收入達(dá) 27497 元 ； 城鎮(zhèn)居民達(dá)到 元，增長率回升 8個百分點 ； 農(nóng)民可支配收入上漲至 3252，增長率回升至 ％。 市場啟示 ： 從以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以發(fā)現(xiàn) 04 年是淮南市居民各項收入指標(biāo)上升最快的一年， 05 年比較平穩(wěn)，而 06 年各項指標(biāo)均又出現(xiàn)大幅度回升。 因此我司預(yù)判淮南市近 1－ 2 年內(nèi)城市居民對房地產(chǎn)的購買水平將有 大幅度 提高。 9 第 二部分 市場篇 一、區(qū)域大市場 2021 年土地供應(yīng)狀況 商服用地 住宅用地 工 業(yè) 用 地 其他用 地 合計 新增建設(shè) 用 地 3990 2577682 3487578 2533097 8602347 存量建設(shè)用 地 41750 3570901 114000 23334 3749985 合計 45740 6148583 3601578 2556431 12352332 小結(jié)： 2021 年 淮南 市計劃向社會推出 12352332 ㎡ 土地。按土地來源分：存量建設(shè)用地 8602347 ㎡ ， 新增建設(shè)用地 3749985 ㎡ ；按用途分：商服用地 45740 ㎡ ，住宅用地 6148583 ㎡ ，工業(yè)用地 3601578 ㎡ ，其他用地 2556431 ㎡ 。 2021 年淮南市共招拍掛土地 39 宗，已成交 22 宗， 成交面積為 平方米，成交額為 億元，比去增加 2 千多萬元； 目前 已發(fā)公告 11 宗，公告面積為 242895 平方米，未成交 6 宗，面積為 平方米。 淮南市 2021 土地供應(yīng)量突破 1000萬平方米。顯然對于區(qū)域范圍并不大的淮南市而言，其土地供應(yīng)已 經(jīng)相當(dāng)充足。 從目前土地用途來看住宅用地供應(yīng)量體最大 ，目前已 達(dá) 614 余萬平方米，成交面積為 180 余萬平方米。整體來看 06 年土地的集中放量，勢必給淮南市未來 2－ 3 年內(nèi)的二級市場（商品房市場）帶來相當(dāng)大的競爭壓力。 歷年商品房 供需狀況 時間 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 房屋施工面積 (萬㎡ ) 增長率 % % % % 房屋竣工面積 (萬㎡ ) / 增長率 / 50% % % 商品房銷售面積 / 42 增長率 / 16％ － % % 空臵面積 比上年減少率 ％ % 2% 23％ 供需比 例 / 1： 1: 1: 商品房空臵率 / ％ % % 10 小結(jié) ： 2021 年 全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %；房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；當(dāng)年商品房銷 售收入 億元，增長%；截止 2021 年末，累計房屋空臵面積 萬平方米，比上年減少 %。 2021 年 全房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 113%；房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，分別比上年增長 50%和 %；房屋銷售面積 方米，其中住宅面積 ，分別增長 16%和 %；房屋空臵面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，分別下降 %和 %；商品房銷售收入 億元，其中住宅 億元，分別增長 和 %。 2021 全年房屋施工面積 萬平方米，增長 %；其中住宅 萬平方米，增長 %。房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長%；全年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 。全年商品房銷售面積 42萬平方米，下降 %。其中住宅銷售 萬平方米，增長 % 。 全市 商品房空臵面積 萬平方米 ,同比上升2%。其中住宅 萬平方米 。 2021 全年 房屋施工面積 萬平方米，增長 %；其中住宅 萬平方 米 ，增長 %。房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長%。全年商品房銷售面積 萬平方米，增長 %；其中住宅銷售 54萬平方米，增長 %。 全市商品房空臵面積 萬㎡，同比 上升 23％，其中住宅面積 萬，商業(yè) 萬㎡。 從近年商品房供應(yīng)狀況來看房屋施工面積 05－ 06 兩年增長較快；竣工面積 06 年有較大增長；而銷售面積卻增長緩慢， 從供需比例來看 05 年以來便開始有所下降 ， 06年供需比例為 1:（不含拆遷臵換房在內(nèi)） 。 因此目前來看 淮南市 商品房市場基本供需基本 比較平穩(wěn) 。 但隨著 06年住宅地塊的大批放量，預(yù)計今后淮南市的商品房供需市場將產(chǎn)生不可避免的矛盾。從商品房空臵面積來看 05 年以來均比較平穩(wěn)， 空臵 率基本在 11%12%之間，而06 年卻有所下降 空臵 率在 ％。 按照國內(nèi)通行慣例，商品房 空臵 率在 5％以下為供應(yīng)不足，空臵 率在 5％－ 15％之間為合理區(qū)間， 空臵 率在 15％以上為危險區(qū)間。由此來看目前淮南市商品房的供應(yīng)市場處于合理狀態(tài)。 但從目前市場供應(yīng)狀況來看，商品房 空臵 率明后兩年將有所回升。 11 居民居住面積狀況 1 5 . 3 162 0 . 92 3 . 12 5 . 4 2 3 . 6 2 5 . 1 260510152025302021年 2021年 2021年 2021年城鎮(zhèn)居民人均住房面積（平方米） 農(nóng)民人均住房面積（平方米） 小結(jié)： 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查，年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，比上年增加 。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查，年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 16 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，比上年增加 。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查，年末城鎮(zhèn)居民人均住房面積 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住 房面積 平方米，比上年增加 平方米。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查，年末城鎮(zhèn)居民人均住房面積 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積 26 平方米，比上年增加 平方米。 城鎮(zhèn)居民住房面積的不斷上漲說明近年來淮南市住宅市場的剛性需求確有增加，同時也表示在原有住房的情況下二次臵業(yè)以及投資客也在逐漸增加。 歷年房地產(chǎn)市場價格 1054 11461 7 8 1 . 720661 7 . 8 0 %8 . 7 0 %1 6 . 0 0 %5 5 . 0 0 %050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全市住宅平均價格 比上年增長率 12 小結(jié)： 2021 年，全市共銷售商品房面積 40萬平方米，綜合均 價每平方米 1286 元，其中住宅每平方米綜合均價 1054 元 /㎡ 。 004 年綜合均價每平方米 1515 元 /㎡ ，其中住宅每平方米綜合均價為 1146 元 /㎡ ，分別比上年增長 %和 %。 2021 年價格上升最快，住宅均價為 元 /㎡增長幅度高出上年 46 個百分點。 直至 06 年全市市場平均價格在 2066 元 /㎡。 需要指出的是，上述商品房銷售綜合平均價格尤其是 2021年住宅商品房的綜合均價，在全部銷售的面積中不乏有部分住宅房是經(jīng)處臵后的轉(zhuǎn)化房價格低拋，進(jìn)而拉動整體住宅房價漲幅不高。但是，透過 2021 年全市商品房尤 其是住宅房市場價格漲勢軌跡分析不難看出，自當(dāng)年 9月淮南