東莞某房地產(chǎn)項目高端住宅定位報告-文庫吧
2025-02-18 13:57 本頁面
【正文】 充分保證了市場供量 2023年初 ~2023年 御花苑 、 世紀(jì)城 、 星河傳說等新興項目的推出 ， 以其各自獨特的產(chǎn)品及營銷給東莞豪宅市場帶來了強(qiáng)大的沖擊力 ， 市場呈現(xiàn)出供需兩旺之勢 爆發(fā)期 2023年 ~2023年初 ，雖然國家出臺停止別墅用地的供應(yīng) ， 但大量存量土地反使高端項目激增 。 世紀(jì)城后期產(chǎn)品 、 旗峰天下 、 中信森林湖 、御花苑后期產(chǎn)品等引起發(fā)市場火爆 ， 消費者需求受到觸發(fā) 。 東莞高端住宅項目隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而呈不同的發(fā)展趨勢，一般以5~6年為一個發(fā)展周期。 90年代初 東莞豪宅開始概念誕生 93年旗峰山下新世界花園的開發(fā)興建，將香港豪宅的規(guī)劃設(shè)計正式引入東莞 研究思路 2 高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征 高端住宅物業(yè)的必要外部環(huán)境條件： 城市、自然、人文、地塊、品牌等五大資源至少必備其一 人文資源 城市資源 例：某項目 判斷可行 華僑城：人文名勝 豪宅標(biāo)準(zhǔn) 自然資源 地塊資源 品牌資源 星河國際：城市 CBD 水榭花都：香蜜湖 萬科第五園：品牌 熙園：容積率 研究思路 建筑產(chǎn)品特征 建筑風(fēng)格特征 園林景觀特征 會所特征 其他 物業(yè) 價值提升模式 物業(yè) 外部環(huán)境特征 建筑產(chǎn)品特征 東莞高端住宅物業(yè)的建筑產(chǎn)品特征 層面 指數(shù) 詮釋 基本層面 房間數(shù) 以四、五房為主，三房為輔 衛(wèi)生間個數(shù) 與房間數(shù)相同，或少一個 空間尺度 客廳普遍開間 ，主臥開間 戶型配比 主要以 150m178。以上大戶型 通透性 開間方正、南北通透 功能區(qū)分 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、主次區(qū)分 附加值面 舒適度 入戶花園、陽光房、錯層、露臺、空中院館等 性價比 送陽臺、凸窗、落地窗、夾層、地下室等面積 彈性功能 預(yù)留彈性功能間的書房、衣帽間、影音室等 其他 良好景觀資源、新穎的建筑形式等 研究案例： 旗峰天下 御花苑 中信森林湖 世紀(jì)城國際公館 中信凱旋城 東駿豪苑 …… 建筑風(fēng)格特征 美國東海岸風(fēng)格 ? 由于氣候的原因，美國東海岸的別墅建筑多為角度較大的坡屋頂。 ? 東海岸風(fēng)格體量組合大多比較復(fù)雜。從外立面的材質(zhì)和顏色上看，基座多采用顏色較深的石材，墻面為白色、米色、灰色或其他顏色的木掛板，屋頂多為青灰色。 ? 這種風(fēng)格的建筑容易設(shè)計出如大陽臺、出挑的露臺等結(jié)構(gòu)，窗戶的尺度也可大可小，因此比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合。 西 班牙風(fēng)格 ? 西班牙式樣的住宅比較適合于陽光地帶，建筑樣式樸實無華。 ? 屋頂?shù)钠露群芷骄?。多?shù)住宅采用兩坡屋頂與四坡屋頂?shù)慕M合。 ? 紅瓦屋頂為西班牙住宅的重要特征，現(xiàn)在以輕質(zhì)組合材料代替?zhèn)鹘y(tǒng)的重瓦。有半圓筒形及 S形兩種瓦。 建筑風(fēng)格特征 中式江南園林風(fēng)格 ? 粉墻黛瓦、飛檐翹角，長廊逶迤，涼亭翼然，如江南民居建筑風(fēng)格是對中國文人的理想建筑表達(dá) ? 存在障礙：市場接受程度待檢驗；對規(guī)劃設(shè)計要求比較高 建筑風(fēng)格特征 建筑風(fēng)格特征 綜合以下考慮因素，對東莞項目建筑風(fēng)格的借鑒為： ?市場接受度 ?地塊結(jié)合度 ?區(qū)域形象價值提升度 ?東莞市場上的別墅以西式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格為主，市場接受度比較高，價值感被廣泛認(rèn)同； ?西式建筑風(fēng)格比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合； ? 區(qū)別區(qū)域在售別墅項目，重新建立區(qū)域形象價值。
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