【正文】 的尷尬境地。l土地性質的商務屬性開發(fā)方向的思考 1 價值挖掘，實現(xiàn)利潤最大化通過項目的價值拔升，快速實現(xiàn)企業(yè)追求通過項目的價值拔升，快速實現(xiàn)企業(yè)追求的最大化利潤以及長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標。的最大化利潤以及長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標。風險規(guī)避，快速資金回籠企業(yè)目標如何尋求平衡點？矛盾點 景觀資源片區(qū)景觀資源豐富，但項目景觀資源缺乏。 地塊屬性地塊的商務屬性與區(qū)域居住屬性的矛盾體。 地塊資源規(guī)模較小，容積率高，面對噪音。 區(qū)域極限地處香蜜湖輻射區(qū)邊緣，面臨價值極限。開發(fā)方向的思考 2資源矛盾 項目可選擇的開發(fā)方向純寫字樓純寫字樓酒店式公寓酒店式公寓辦公、培訓綜合樓建筑用地居家氛圍濃郁的邊緣地帶寫字樓市場可行性探索核心要素區(qū)位： 寫字樓聚集區(qū)體量： 總建面在 3萬平米以上，品質突出案例 :天利中央廣場、萬軒國際核心要素區(qū)位： 行業(yè)聚集區(qū)、商業(yè)繁華區(qū)、次級商務區(qū)體量： 總建面在 2萬 ㎡以上案例 ： 新豪方大廈、金潤大廈核心要素區(qū)位： 人流相對密集區(qū)，交通直達性較好體量： 總建面在 2萬 ㎡以上案例 :青海大廈、開元大廈、商報大廈甲級 乙級 類乙級 ？寫字樓開發(fā)檔次 ？商務氛圍薄弱商務氛圍薄弱物業(yè)名稱 建筑面積 （㎡） 物業(yè)類別 均價（元 /㎡ ） 開盤日期聚豪園 104843 住宅 8100 1997629馨庭苑 26060 住宅 8500 1998618奧林匹克大廈 75200 商住樓 10500 19981231天一名居 住宅 6400 199968萬科金色家園一期 67568 住宅 6500 2023422瑞達苑 住宅 6600 2023518合正名園 25000 住宅 7200 202378天然居 160000 住宅 6800 20231224翔名苑 25319 住宅 6500 202338天明居 130000 住宅 6300 2023428青海大廈 商住樓 5600 202351萬科金色家園二期 69517 住宅 7300 2023526景秀年華 住宅 6000 2023616中國茶宮茗香苑 15000 住宅 5150 20231015玲瓏花苑 16300 住宅 5600 2023125項目名稱 住宅面積住宅套數(shù) 物業(yè)類別 均價批準預售時間國泰豪園 19090 168 住宅 6700 2023年 4月安柏麗晶園 88261 557 高尚住宅 7800 2023年 4月金色家園（三期） 36339 400 高尚住宅 7400 2023年 6月擎天華庭 62926 516 住宅 6800 2023年 8月中電信息大廈 26712 528 公寓 7500 2023年 9月金色假日名苑 17941 335 公寓 7000 2023年 5月景城府 27894 308 住宅 6800 2023年 6月僑福大廈 12400 243 公寓 6500 2023年 7月緹香名苑 73090 658 高尚住宅 7800 2023年 4月五洲星苑 48686 850 公寓 7800 2023年 7月TT國際公寓 29739 697 公寓 7500 2023年 9月天健時尚新天地 15565 335 住宅 7800 2023年 2月凱旋國際 24808 362 公寓 11000 景尚雅苑 21731 400 公寓 8200 橄欖綠洲 14857 84 住宅 22023 怡鳳尚品 31200 176 公寓 18300 2023年 7月1997年年 2023年共推出項目：年共推出項目： 31個，其中商住樓個，其中商住樓 2個。個。片區(qū)商務競爭力分析價 值結 構 價 值 點 價 值評 價影響力 行業(yè)聚核力 政府 規(guī) 劃 該 片區(qū)以居住 為 主，無行 業(yè) 聚集以及商 務 知名度。商務特征 辦公檔次企業(yè)類型 片區(qū)內(nèi)目前 辦 公物 業(yè)較 少，檔次普遍 較 低，企 業(yè) 行 業(yè) 分布廣泛，但 規(guī) 模普遍 較 小。發(fā)展?jié)摿?市政規(guī)劃 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展前景作為福田中心區(qū)的一級配套高尚住宅區(qū)，城市的后花園功能，商務氛圍和商業(yè)氛圍受到控制。商務配套 銀行相關政府職能部分周邊銀行僅建設銀行、深發(fā)展行，配套稀少 休閑配套 休閑 娛樂 餐飲 區(qū)域內(nèi)各檔次的休閑娛樂及餐飲等店面密集， 生活便利 。交通配套 地上 地下 ?享有深圳東西向主干道北環(huán)、深南大道、廣深高速的通達性，到達深圳中心區(qū)、羅湖口岸、西部通道及深圳其它各區(qū)都非常便利?地鐵 2號線香梅北站商務競爭力嚴重不足各檔次寫字樓對比寫字樓名稱 銷售價格 租金 空置率 檔次華潤中心 只租不售 200元 / m2 0 超甲級財富大廈 35000元 /m2 160元 / m2 尚未入伙 超甲級天利中央廣場 28000元 / m2 120元 / m2 10% 甲級新豪方大廈 21000 元 m2 85元 / m2 10% 乙級青海大廈 14000元 / m2 50元 / m2 20% 類乙級低端寫字樓盡管在價格和租金低廉的優(yōu)勢下，但其產(chǎn)品的競爭力不足，空置率還是保持較高的水平。寫字樓檔次難以提升，項目價值難以體現(xiàn)；租金水平低，空置高率。片區(qū)商務氛圍淡，相關商務配套服務類稀少。片區(qū)適宜居家生活，生活氛圍濃郁。小結：純寫字樓開發(fā)檔次僅能達到類乙級標準！酒店式公寓可行性探索深圳市深圳市 場場 的公寓的公寓 產(chǎn)產(chǎn) 品品 名符其實的酒店式公寓：注重包裝（通過公共部分的裝修、酒店的顧問服務來提升項目檔次），如金中環(huán)、世金國際。 以 “ 酒店式公寓 ” 的概念來規(guī)避項目相關弱勢：以高端產(chǎn)品的形象來弱化項目的劣勢，如佳兆業(yè)中心、天都世紀。 純居住型公寓：居家類型的精裝小戶型，如星河世紀、 CBD公寓等。酒店式公寓酒店式公寓* 概念界定 *252。公寓定位：國際酒店式公寓　　 　　　　　　　　　252。成交客戶： 90%都是投資客252。成交價格： 19000元 /平米（帶 1500元豪華裝修）252。與同項目同類產(chǎn)品的價格比較 :比商務公寓比商務公寓產(chǎn)品價格高出產(chǎn)品價格高出 %。項目總結 :酒店式公寓作為金中環(huán)項目最后推出的產(chǎn)品，以王座的高端形象悄然入市，以 19000元 /平米的起價實現(xiàn)了 CBD公寓產(chǎn)品的價格天花板。研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓*酒店式公寓產(chǎn)品的 案例借鑒 * 分析什么支撐起酒店式公寓的高價？——CBD 的不斷完善，寫字樓的租售一直呈上升態(tài)勢，商務人士對于酒店式公寓的潛在需求必將產(chǎn)生；公寓產(chǎn)品何以受到如此追捧？—— CBD暫無酒店式公寓產(chǎn)品，巨大的潛在需求及稀缺性使酒店式服務公寓在市場發(fā)展大勢下得到高端投資客戶的追捧。結論 ：p市 場 已 經(jīng) 完全 認 可 這 種新 興 的物 業(yè) 形 態(tài) :酒店式公寓作 為 一種新 興 的物 業(yè) 形 態(tài) ，因其所具 備 的投 資 價 值 而被越來越多的投 資 者追捧 ；p 酒店式公寓不再只拘泥于形式與概念， 產(chǎn) 品 賣 點支撐愈加到位： 深圳早期的所謂 酒店公寓完全只是概念炒作，并未有 實質 性的 賣 點支撐，而 現(xiàn) 在 該 物 業(yè) 形 態(tài) 的 產(chǎn) 品檔次也在不斷向北京、上海等酒店式公寓 產(chǎn) 品 發(fā) 展 較 成熟的區(qū)域看 齊 。研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓*對酒店式公寓產(chǎn)品的案例借鑒 *研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓*酒店式公寓溢價能力比較 *結論： 酒店式公寓的年均溢價幅度雖不如寫字樓，但也高于商務公寓，穩(wěn)定高額的溢價空間將吸引大批投資客戶的關注。說明：為說明酒店式公寓在公寓類產(chǎn)品中的溢價能力，特選取中心西區(qū)乙級產(chǎn)品進行溢價比較， 另選擇近期較具代表性的酒店式服務公寓進行參考。商務公寓　 開盤價格 目前二手價格 年溢價幅度求是大廈 7000(2023) 　 19000(2023) 　 %財富廣場 9100(2023) 　 20230(2023) 　 %地王公寓 15000(2023) 　 16500(2023) 　 20%寫字樓 　 開盤價格 目前二手價格 年溢價幅度創(chuàng)新科技廣場二期 7000（ 2023） 　 19000（ 2023） 　 %天安數(shù)碼廣場 8300(2023) 　 24000(2023) 　 %云松大廈 6900(2023) 　 20230(2023) 　 %酒店式公寓　 開盤價格 目前二手價格 年溢價幅度白金漢宮 　 18000（2023) 　 28000(2023) 　 %金中環(huán) 19000 (2023) 　 27000(2023) 　 %凱旋國際 　 11000（ 2023） 　 1900(2023) 　 %數(shù)據(jù)來源：深圳國土資源網(wǎng)216。 從以上提供的數(shù)據(jù)可看出，帶裝修的公寓售價遠高于同期、同區(qū)域的商品住宅的均價，僅投入的少量裝修費用便可以為項目帶來較大的溢價空間。216。 帶裝修的公寓已成為同類型產(chǎn)品在市場上的主流，無論是從政策方面來講，還是從借鑒國外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗來看，精裝修公寓在未來是一種必然的趨勢。帶裝修公寓一覽表項目名稱區(qū)域 裝修標準裝修費用（元 /平米）推盤時間 一手售價 （元 /平米）目前二手成交價（元 /平米）金地名津福田 全裝修 1500 18000 尚未入伙金中環(huán) 福田 精裝修 3000 19000 26000 世金漢宮羅湖 精裝修 3000 18000 25000 首地戴斯羅湖 精裝修 2023 19000 尚未入伙中航凱特公寓羅湖 精裝修 2023 17000 尚未入伙快捷假日公寓羅湖 全裝修 1500 16000 尚未入伙酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 公寓精裝修價值研判 *精裝修 +服務式公寓概念產(chǎn)品雖然有過極優(yōu)的市場案例，但其裝修檔次與概念所能帶來的附加值并無科學的考量方法。現(xiàn)進行初步預估，取同等地段同類物業(yè)比較其裝修、概念帶來的增值比例：類別 樓盤 地段 裝修及概念 同期價格 （扣除交樓標準 ）溢價比例酒店式公寓金地名津 漁農(nóng)村 元 /平米裝修，酒店式服務 18500 32%港田華園 毛坯高層住宅 14000(同期二手價 )結論：精裝或服務式精裝公寓的包裝將比無附加值的同類產(chǎn)品有較