【正文】 開(kāi)發(fā)，必定會(huì)造成市場(chǎng)上產(chǎn)品的嚴(yán)重同質(zhì)化 —— 更加呼喚個(gè)性化產(chǎn)品的上市?！?數(shù)據(jù)來(lái)源 湖南省 統(tǒng)計(jì) 局2023年湖南省各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況表 區(qū) 域 （萬(wàn)元） 同比增長(zhǎng)（％）湖 南 15661125 長(zhǎng)沙市 7752625 株洲市 1173030 湘潭市 609084 衡陽(yáng)市 816250 54邵陽(yáng)市 313253 岳陽(yáng)市 777824 常德市 855004 張家界 158438 益陽(yáng)市 639645 郴州市 806319 永州市 489824 懷化市 614947 婁底市 478976 湘西自治州 175906 2023年湖南省各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況：平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州總量排名第 增幅第 12023年及以前 ——第一集團(tuán)：長(zhǎng)沙。遙遙領(lǐng)先，開(kāi)發(fā)金額在 480億以上；第二集團(tuán)：株洲、常德。開(kāi)發(fā)金額在 50億以上；第三集團(tuán)：郴州、湘潭、婁底、岳陽(yáng)、益陽(yáng)。開(kāi)發(fā)金額在 30億以上；第四集團(tuán)：衡陽(yáng)、邵陽(yáng)、懷化、 永州、 湘西。開(kāi)發(fā)金額在 20億以上；第五集團(tuán)：張家界。開(kāi)發(fā)金額在 10億元以下。 2023年及現(xiàn)在 ——第一集團(tuán)：長(zhǎng)沙。遙遙領(lǐng)先，開(kāi)發(fā)金額在 775億以上；第二集團(tuán)：株洲、常德、衡陽(yáng)、郴州。開(kāi)發(fā)金額在 80億以上 ；第三集團(tuán)：岳陽(yáng)、湘潭、懷化、婁底、益陽(yáng)。開(kāi)發(fā)金額在 60億以上；結(jié)論： 2023年前郴州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在湖南省屬于中等水平， 2023年因郴州 “兩城建設(shè)、先行先試 ”發(fā)展目標(biāo)，推行了強(qiáng)大的招商力度， 2023年郴州全年房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額已提升進(jìn)入到了湖南省第二集團(tuán)，同時(shí)2023年郴州的兩個(gè)百億元目標(biāo)，以及較高的增長(zhǎng)速度給郴州市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇 。而且： 2023年后這里將第二次騰飛，業(yè)內(nèi)判斷郴州房?jī)r(jià)將接近長(zhǎng)沙。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場(chǎng)分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場(chǎng)分析 商品房竣工面積走勢(shì)：20232023年出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)， 2023年投放歷史高峰 在 07年第四季度受政策影響，商品房開(kāi)發(fā)放緩， 08年經(jīng)歷市場(chǎng)寒冬繼續(xù)減少，產(chǎn)品開(kāi)始積壓。 09年市場(chǎng)火爆，開(kāi)發(fā)力度急劇加大， 2023年繼續(xù)高速增長(zhǎng)， 20232023年開(kāi)發(fā)量已經(jīng) 3倍列湖南第一。 2023年起將高收獲。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場(chǎng)分析 商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)：2023年至今增幅明顯。 2023年已經(jīng)突破 180萬(wàn)平方 06年到 08年商品房銷(xiāo)售面積有一波下滑，并在 08年探底。 09年市場(chǎng)迅速回暖，存量房得到快速消化， 2023年郴州市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，銷(xiāo)售量大舉抬升。但消化速度與去化量，低于同規(guī)模城市如常德、株洲。說(shuō)明了高速發(fā)展的郴州缺乏匹配的文化和高速發(fā)展的智慧產(chǎn)業(yè)做支撐。機(jī)會(huì)留給優(yōu)良的開(kāi)發(fā)商及其智慧機(jī)構(gòu)！平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場(chǎng)分析 商品房銷(xiāo)售單價(jià)走勢(shì)：商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，郴州價(jià)格箱體拉大，市場(chǎng)機(jī)遇增大！00年到 10年商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)， 08年市場(chǎng)雖有波動(dòng)，但價(jià)格箱體基本穩(wěn)定。2023年郴州與常德、岳陽(yáng)、株洲一樣，價(jià)格暴漲，主流樓盤(pán)均價(jià)躍進(jìn) 4300以上區(qū)間，湖南排名升至第 3。從另一個(gè)層面也可看出郴州商品房市場(chǎng)抗沖擊能力較強(qiáng)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟市場(chǎng)整體供給 郴州市近幾年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)檔次與規(guī)模雖有局限，但已處于提升階段，特別是近兩年的開(kāi)發(fā)體量大，新建樓盤(pán)分布范圍廣，價(jià)格箱體和檔次在不斷拉大 —— 這是良性市場(chǎng)的開(kāi)端。郴州樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是 2023年：全年完成開(kāi)發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %；完成商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中新開(kāi)工面積 ；商品房銷(xiāo)售面積 ，同比上升 67%，住房?jī)r(jià)格漲幅平穩(wěn)，當(dāng)年全市商品普通住宅成交均價(jià) /平方米，市場(chǎng)定價(jià)預(yù)售商品房均價(jià)為 /平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，市場(chǎng)定價(jià)高層住宅均價(jià) /平方米，市場(chǎng)定價(jià)多層均價(jià) /平方米，市場(chǎng)定價(jià)別墅均價(jià)為 /平方米。 2023年陸續(xù)十多個(gè)項(xiàng)目入市，含歷年存量銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 3860元 /平米； 2023年又有十多個(gè)新盤(pán)上市，市場(chǎng)總體供貨量急速增加，暫時(shí)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。 2023年至今，約有 40個(gè)項(xiàng)目在售或待售，總供應(yīng)量近 400多萬(wàn)平米 （在年內(nèi)和未來(lái) 23年逐步釋放出來(lái)的總量約 600萬(wàn)平米，郴州房地產(chǎn)的快速發(fā)展達(dá)到峰頂）由于產(chǎn)品創(chuàng)新度不高，郴州樓盤(pán)更多是依靠自然景觀資源、地段優(yōu)勢(shì)、面積區(qū)間和少量復(fù)式產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 。 自中珠改觀，恒大、金地、 碧桂園、浙商集團(tuán)入主后已推進(jìn)創(chuàng)新平衡堂智業(yè)聯(lián)盟戶型供需結(jié)構(gòu)至 2023年底，郴州市（市城區(qū)） 90—110 平米及 110144平米戶型供小于求且特色不明顯， 144平米以上戶型供大于求且仍在主觀發(fā)展，其中 90平米以下戶型明顯供小于求。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看， 2023年郴州市（市城區(qū)）新增可售商品住宅8071套，其中 90平方米（含 90平方米）以下 924套，僅占 %， 90144平方米 4612套，占 %， 144平方米以上占 %已經(jīng)滯銷(xiāo)。從住房需求結(jié)構(gòu)來(lái)看， 市城區(qū)網(wǎng)上簽約 9906套，具體分布如下：簽約戶 型面 積 套數(shù)（ 單 位：套） 所占比例 環(huán) 比90 ㎡ 以下 2257 % 上升 %90144㎡ 6130 % 上升 %144㎡ 以上 1519 % 下降 %注：本表為 2023年網(wǎng)簽套數(shù)表小戶型需求有所上升，中等戶型占比保持穩(wěn)定，大戶型需求有所下降。主力客戶對(duì)戶型的選擇由舒適型慢慢向?qū)嵱眯娃D(zhuǎn)變，對(duì)戶型更加注重實(shí)用功能和降低總價(jià)款的愿望。戶型供需結(jié)構(gòu)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟購(gòu)房人群分析 本市外縣人群中永興比例最高占 %；本省人群中長(zhǎng)株潭及衡陽(yáng)占據(jù) 80%比例；外省中廣東占 85%。從購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)房資金渠道來(lái)看， 2023年網(wǎng)上簽約購(gòu)買(mǎi)人采取一次性支付購(gòu)房的占 %，分期付款占 %，通過(guò)公積金機(jī)貸款支付購(gòu)房款占%，通過(guò)商業(yè)銀行貸款支付購(gòu)房款的占 %。購(gòu)房人群分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20232023郴州客戶職業(yè)基本特征 公務(wù)員購(gòu)房的比率將要明顯下降，因?yàn)樗麄兣c全國(guó)各地一樣。已經(jīng)在城市房地產(chǎn)起步與發(fā)展階段，利用權(quán)利而大都擁有了 2套以上住宅房產(chǎn)。郴州房地產(chǎn)目前處于了 【 快速發(fā)展階段 】 。商鋪購(gòu)買(mǎi)卻不一定。購(gòu)房人群分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20232023郴州客戶基本區(qū)域來(lái)源 20232023郴州客戶職業(yè)基本特征 購(gòu)房人群分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2023—2023 郴州買(mǎi)房客戶考慮因素 2023—2023 郴州買(mǎi)房客戶希望的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 關(guān)鍵詞：周邊、價(jià)格、地段、戶型、園林配套關(guān)鍵詞：保潔、維修、車(chē)管、綠化、電梯、會(huì)所平衡堂智業(yè)聯(lián)盟u郴州政府鼓勵(lì)、政策支持、社會(huì)需求 等諸多因素促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)：u郴州強(qiáng)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，強(qiáng)勁消費(fèi)能力 為房地產(chǎn)發(fā)展提供了湖南少有的堅(jiān)實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)；u郴州城市特區(qū)化 引發(fā)城市規(guī)模和人口容量超常規(guī)擴(kuò)張，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間和旺盛的剛性需求，但同時(shí)選擇的空間加大， 優(yōu)勝劣汰廣泛顯現(xiàn)，泛房地產(chǎn)機(jī)會(huì)十分明顯 ；u城市創(chuàng)建、功能、品位提升 ，房地產(chǎn)升級(jí)換代必然要求，行業(yè)大發(fā)展空間已經(jīng)打開(kāi)；u固定資產(chǎn)配置比重日益突出， 房地產(chǎn)投資保值功能將被廣泛的認(rèn)同 ，泛珠江地區(qū)社會(huì)對(duì)郴州房地產(chǎn)投資偏好給整個(gè)市場(chǎng)提供了巨大空間，為新產(chǎn)品提供了設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售平臺(tái)；u高鐵時(shí)代成熟 為本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)高鐵般的速度和想象空間。u郴州市城區(qū)五大組團(tuán)九大板塊迎來(lái)新一輪開(kāi)發(fā)熱潮 ，尤以愛(ài)蓮湖片區(qū)和梨樹(shù)山片區(qū)勢(shì)頭正旺，市政府招商引資成效顯著，數(shù)十家開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，數(shù)十公里開(kāi)發(fā)半徑、數(shù)個(gè)大盤(pán)蓄勢(shì)待發(fā)，未來(lái)三年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈 —— 部分樓盤(pán)產(chǎn)品與品質(zhì)不創(chuàng)新將會(huì)滯銷(xiāo)。區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州房地產(chǎn)市場(chǎng)短期會(huì)經(jīng)受政策影響而發(fā)生一些波動(dòng)甚至個(gè)別滯銷(xiāo)，但是中長(zhǎng)期良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定市場(chǎng)發(fā)展的良好前景一直未變！價(jià)格和體量已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展通道。大盤(pán)優(yōu)盤(pán)占絕對(duì)主流！個(gè)性產(chǎn)品可以后發(fā)而突飛猛進(jìn)。供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大整體競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇而創(chuàng)新模式戶型需求呈現(xiàn)緊湊實(shí)用趨勢(shì)隨城市改造整體價(jià)格必能不斷提升品牌大鱷拉大價(jià)格箱體產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)政策繼續(xù)收緊平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 區(qū)域市場(chǎng)分析1 宏觀政策走勢(shì)3市場(chǎng)研究與分析Chapter14 市場(chǎng)總結(jié)個(gè)案樓盤(pán)分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 北湖板塊五嶺廣場(chǎng)板 塊愛(ài)蓮湖板塊龍泉板塊北城板塊東部蘇仙 王仙生態(tài)新城板塊（含保稅區(qū)）郴州市場(chǎng)板塊分布：北城板塊， 代表樓盤(pán)：省化工項(xiàng)目、麗都花園、陽(yáng)光佳園、芙蓉麗景北湖板塊， 代表樓盤(pán)：北湖一號(hào)、祥云國(guó)際、天域國(guó)際、 金源棕櫚園新西城板塊， 代表樓盤(pán)：恒大華府高鐵板塊， 代表：華盛世紀(jì)新城五嶺廣場(chǎng)板塊， 代表樓盤(pán)：天一華 府、龍鳳嘉園龍泉板塊， 代表樓盤(pán)：龍泉名邸、天潤(rùn)天城、新貴華城愛(ài)蓮湖板塊， 代表樓盤(pán)：愛(ài)蓮湖畔、愛(ài)蓮名城、神憩乾龍、石博園龍形板塊， 代表樓盤(pán)：華寧春城、水榭華庭、君悅瀾山、湘南人家東部新城板塊， 代表樓盤(pán)：御景城市花園、湘南人家、花樣年華、 本案郴州市場(chǎng)大體可以分為如下板塊，本項(xiàng)目隸屬于北湖板塊市場(chǎng)板塊格局新西城板 塊本項(xiàng)目高 鐵板 塊龍形板塊平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州個(gè)案 北湖一號(hào) — 基本情況 優(yōu)點(diǎn) ：216。交通便利，項(xiàng)目東側(cè) 300米是 汽車(chē)總站，西側(cè)銜接 107國(guó)道；216。稀缺的自然山湖景觀資源；配套設(shè)施完善；216。400萬(wàn)元打造的營(yíng)銷(xiāo)中心，成為一大亮點(diǎn)，取得巨大成功；216。領(lǐng)先于市場(chǎng)的建筑產(chǎn)品（入戶花園贈(zèng)送） 和營(yíng)銷(xiāo)手段，成為市場(chǎng)追捧的焦點(diǎn)。缺點(diǎn)：工程的負(fù)面口碑清除不力，營(yíng)銷(xiāo)理念沒(méi)有深入、品