【正文】 最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價(jià)值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動(dòng)作用強(qiáng)化最有價(jià)值的地上一二層的商業(yè)價(jià)值的提升和實(shí)現(xiàn)；216。 品牌超市對(duì)布點(diǎn)選擇的要求。15REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。 原則一： 商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上 2層，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當(dāng)增大；216。 原則二： 其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動(dòng)，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場；216。 原則三： 本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)；216。 原則四： 建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為：9000 ～ 10000平米左右二、商業(yè)定位商業(yè)街1）規(guī)模確定16REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住昌平主力消費(fèi)客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對(duì)外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。17REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。18REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。19REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 美食廣場是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動(dòng)，是聚集人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價(jià)位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；216。 供應(yīng)： 昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約 1000多平米，經(jīng)營效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場購物的年輕工薪一族；216。 原則 ：美食廣場需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用； 綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場建筑面積建議為：2023 ～ 3000平米美食廣場1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位20REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。21REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 本項(xiàng)目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住昌平年輕主力消費(fèi)群。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位22REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司3）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：216。 美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；216。 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動(dòng)一二層商業(yè)人流的上行，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。23REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。 功能： 數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。216。 供應(yīng)： 昌平目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對(duì)的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個(gè)典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)年輕客群的吸引力。216。 需求： 昌平衛(wèi)星城高校人口接近 4萬人，高校的進(jìn)駐，不僅為昌平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為：2023 ～ 3000平米數(shù)碼娛樂城1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位24REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司數(shù)碼娛樂城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動(dòng)感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場經(jīng)營空間相對(duì)較好。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位25REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式26REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司3）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：216。 數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；216。 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時(shí)間的要求都強(qiáng)調(diào)對(duì)其獨(dú)立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。27REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。 功能 ：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級(jí)酒店形成配套性優(yōu)勢。216。 供應(yīng)： 目前昌平市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對(duì)陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對(duì)單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營狀況多呈上升趨勢；216。 需求： 2023年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂服務(wù)支出 ，同比增長 %；文化娛樂用品支出 ，同比增長 %。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長的城市，這一需求的增長速度相當(dāng)快。同時(shí)，昌平也存在著大量的高收入人群， 2023年，昌平高收入戶的人均可支配收入達(dá) 30350元。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場空間。休閑健身中心1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位28REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。 知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家 需求面積 英派斯健身俱樂部 2023－ 5000平米 浩沙健身俱樂部 1000－ 3000平米 中體倍力 標(biāo)準(zhǔn)店 3000平米左右 青鳥健身 不小于 2023平米結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議為：2023 ～ 2500平米29REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司休閑健身、 SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位30REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司3）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：216。 休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；216。 休閑健身中心在項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化項(xiàng)目酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動(dòng)性，所以必須將其置于本項(xiàng)目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實(shí)現(xiàn)其功能。31REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實(shí)物補(bǔ)償要求，確定影劇院面積為： 。32REGAL LLOYDS