某房地產項目市場定位分析及研判-文庫吧
2025-02-19 13:42 本頁面
【正文】 期市效應陡然提升， “校依城而立，城因校而輝 ”，本案未來在樓市演繹“擇學而居 ”的 “孟母三遷 ”故事將變得意味深長。 “ 擇學而居 ” 的思考碰撞 陽光世紀城的價格意義，在上海樓市 “高價不勝寒 ”的噓吁聲中，主唱中低價位路線的旋律，在 “城內 ”“城外 ”，將織起一道上海樓市特有的 “截流價值線 ”，而樓市斷流的 “百姓需求 ”線上，其 “可持續(xù)發(fā)展 ”理念，在未來的樓市應驗中，將顯現出它的不朽作用。 “ 截流價值 ” 的前瞻意義第二部分市場狀態(tài)研判松江樓市四大特征 房價逐年走高 供需發(fā)生逆轉 交易連年翻番 開發(fā)結集推進一、松江樓市基本面簡析松江歷年房價走勢2023年房價走勢2023年，松江房價呈穩(wěn)步發(fā)展狀態(tài)。歷年來房價快速增長， 2023年上半年房價較 2023年增長了 40%左右。松江供需狀況比較999年至 2023年 50萬平方米 /年2023年 109萬平方米2023年 135萬平方米2023年（上半年） 年成交量松江新城平均房價分析1999年 1600元2023年 1800元 增長 %2023年 2300～ 2600元 增長 %2023年 3300元 增長 %2023年（上半年） 4000～ 4500元 增長 ％結集開發(fā)分析A、九亭板塊開發(fā) ： 依托該區(qū)域較成熟的配套條件、又籍距閔行七寶較近優(yōu)勢，隨軌道 9號線的拉動，房價一路攀升，已在上海樓市基本形成了 “ 九亭概念 ” ，且處一個較健康的發(fā)展態(tài)勢B、新閔 —— 新橋板塊 ： 與莘莊鎮(zhèn)一路之隔，為上海較早開發(fā)的純別墅社區(qū)，在上海樓市具一定的影響C、松江新城板塊： “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的唯一新城概念 （詳情后述）D、佘山板塊： 上海樓市中的頂級別墅聚居區(qū)之一，總開發(fā)量雖不大，但佘山旅游環(huán)境及超低容積率的開發(fā)，將聚集一批住宅巨富。二、 “一城九鎮(zhèn) ”與本案的開發(fā)意義名稱 基本定位 未來 35年人口 規(guī)劃開發(fā)松江新城 代表上海市區(qū)綜合發(fā)展實力與水平的文化園林新城100萬 43平方公里安亭新鎮(zhèn) 汽車產業(yè)新城（含汽車城）1520萬 62平方公里高橋鎮(zhèn) 港口新城 12萬 10平方公里朱家角鎮(zhèn) 旅游集散新城 10萬 25平方公里奉城鎮(zhèn) 杭州灣新城 16平方公里羅店鎮(zhèn) 鋼鐵新城 8萬 海港新城 港口物流新城 30萬 95平方公里陳家鎮(zhèn) 農牧旅游城 20萬 浦江鎮(zhèn) 沿江新城 20平方公里楓涇鎮(zhèn) 物貿生態(tài)新城 54平方公里 “一城九鎮(zhèn) ”概述：松江新城概述： 兩步開發(fā)：第一步 36平方公里，人口 30萬。首期， “ 松江新城示范區(qū) ” 滬松高速公路以北，廣富林路（旗天路）以南范圍內，總占地 39萬平方米其中：市民廣場 7萬平方米開放式公園 9萬平方米 英式住宅區(qū) 1萬平方米本案市場及戰(zhàn)略意義解讀周邊物業(yè)分布本案及珠江新城，湖畔天地，紫東新苑總建筑面積達到了 90萬平方米左右，樓盤形態(tài)均以小高層及高層建筑為主，推出時間相近周邊物業(yè)基本資料? 檀香花苑： 2023年 5月開盤， 8月售罄價格 33003500二手 4000左右? 開元新都： 2023年 2月開盤，售罄； 8月售價 3300，二手價 4000左右? 明豐世紀新城： 已售罄， 2023年公寓 3000，聯排 4200? 合眾湖畔家園： 8月份售罄，均價 4000? 方舟休閑廣場： 老城區(qū)唯一在售物業(yè)，剩 30套左右現房，均價 3800? 紫東新苑： 9月 2日接收預定，目前 37004800? 裕盛豪園： 03年 12月開盤，已預定完畢，多層 4000，別墅 60007500? 泰晤士小鎮(zhèn)： 預計 2023年全面建成，聯體 7000左右多層 40005000? 珠江新城： 2023年 11月開盤，均價 4000，二手最高 4600? 昌鑫花苑： 預計年底推出， 4500左右? 海德名園： 2023年 5月推出，暫定多層 4300聯體 5800? 陽光翠庭： 預計 04年 3月開盤，價格未定? 湖畔天地： 預計 2023年年底開始預定， 04年 3月開盤，預計 4500? 開元廣場： 2023年初推出，帶裝修小戶型公寓，預計價格 5000以上售罄物業(yè)在售物業(yè)未推物業(yè)2023年 2023年 2023年35004000價格分布元 /M2推出時間海德名園檀香花苑紫東新苑開元廣場明豐世紀新城推出時間接近的四個物業(yè)總建面達到 90萬平米周邊物業(yè)基本資料本案開元新都昌鑫花苑合眾湖畔家園泰晤士小鎮(zhèn)4500珠江新城裕盛豪園未推在售售罄湖畔天地案例分析 —— 珠江新城物業(yè)基本數據：開盤時間： 2023年 11月 8日交房時間： 2023年 12月規(guī)模： 總建面 22萬平方米容積率 1600套銷售狀況： 一期總 800戶三月份開始登記，至 10月底積累客戶 5000余人A區(qū)共 400套 8月份開始內定， 10月下旬簽約C區(qū)共 400套部分內定，其余 142套 11月 8日定出到目前為止，一期房源已全部大定完畢，價格： 均價 4100元 /M2，但二手市場有大量房源，最高價達到 4600元 /M2本案戰(zhàn)略層面淺析（ 1） “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的領跑地位。（ 2）建筑形態(tài)的表現，至少在時間節(jié)點上，一定意義上開啟了松江大盤，高層、頂級公寓的嶄新時代（ 3）得天獨厚的正南面 300米綠化帶的直接接壤，增加了樓市附加值意義（ 4）小區(qū)近 4萬平方米的商業(yè)配套，與在建或已建成的商業(yè)將形成的商業(yè)文化氛圍獨具意義（ 5）周邊樓盤放號預約時間的過長導致的市場紊亂現象，本案可以相對充分吸?。?6）主題概念的推導，將形成 “ 一城獨攬 ” 之勢第三部分項目定位分析一、 本案已獲資料分析據本案已登記的
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