某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析及研判-文庫(kù)吧
2025-02-19 13:42 本頁(yè)面
【正文】 期市效應(yīng)陡然提升， “校依城而立，城因校而輝 ”，本案未來(lái)在樓市演繹“擇學(xué)而居 ”的 “孟母三遷 ”故事將變得意味深長(zhǎng)。 “ 擇學(xué)而居 ” 的思考碰撞 陽(yáng)光世紀(jì)城的價(jià)格意義，在上海樓市 “高價(jià)不勝寒 ”的噓吁聲中，主唱中低價(jià)位路線的旋律，在 “城內(nèi) ”“城外 ”，將織起一道上海樓市特有的 “截流價(jià)值線 ”，而樓市斷流的 “百姓需求 ”線上，其 “可持續(xù)發(fā)展 ”理念，在未來(lái)的樓市應(yīng)驗(yàn)中，將顯現(xiàn)出它的不朽作用。 “ 截流價(jià)值 ” 的前瞻意義第二部分市場(chǎng)狀態(tài)研判松江樓市四大特征 房?jī)r(jià)逐年走高 供需發(fā)生逆轉(zhuǎn) 交易連年翻番 開(kāi)發(fā)結(jié)集推進(jìn)一、松江樓市基本面簡(jiǎn)析松江歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)2023年房?jī)r(jià)走勢(shì)2023年，松江房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步發(fā)展?fàn)顟B(tài)。歷年來(lái)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)， 2023年上半年房?jī)r(jià)較 2023年增長(zhǎng)了 40%左右。松江供需狀況比較999年至 2023年 50萬(wàn)平方米 /年2023年 109萬(wàn)平方米2023年 135萬(wàn)平方米2023年（上半年） 年成交量松江新城平均房?jī)r(jià)分析1999年 1600元2023年 1800元 增長(zhǎng) %2023年 2300～ 2600元 增長(zhǎng) %2023年 3300元 增長(zhǎng) %2023年（上半年） 4000～ 4500元 增長(zhǎng) ％結(jié)集開(kāi)發(fā)分析A、九亭板塊開(kāi)發(fā) ： 依托該區(qū)域較成熟的配套條件、又籍距閔行七寶較近優(yōu)勢(shì)，隨軌道 9號(hào)線的拉動(dòng)，房?jī)r(jià)一路攀升，已在上海樓市基本形成了 “ 九亭概念 ” ，且處一個(gè)較健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)B、新閔 —— 新橋板塊 ： 與莘莊鎮(zhèn)一路之隔，為上海較早開(kāi)發(fā)的純別墅社區(qū)，在上海樓市具一定的影響C、松江新城板塊： “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的唯一新城概念 （詳情后述）D、佘山板塊： 上海樓市中的頂級(jí)別墅聚居區(qū)之一，總開(kāi)發(fā)量雖不大，但佘山旅游環(huán)境及超低容積率的開(kāi)發(fā)，將聚集一批住宅巨富。二、 “一城九鎮(zhèn) ”與本案的開(kāi)發(fā)意義名稱 基本定位 未來(lái) 35年人口 規(guī)劃開(kāi)發(fā)松江新城 代表上海市區(qū)綜合發(fā)展實(shí)力與水平的文化園林新城100萬(wàn) 43平方公里安亭新鎮(zhèn) 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)新城（含汽車(chē)城）1520萬(wàn) 62平方公里高橋鎮(zhèn) 港口新城 12萬(wàn) 10平方公里朱家角鎮(zhèn) 旅游集散新城 10萬(wàn) 25平方公里奉城鎮(zhèn) 杭州灣新城 16平方公里羅店鎮(zhèn) 鋼鐵新城 8萬(wàn) 海港新城 港口物流新城 30萬(wàn) 95平方公里陳家鎮(zhèn) 農(nóng)牧旅游城 20萬(wàn) 浦江鎮(zhèn) 沿江新城 20平方公里楓涇鎮(zhèn) 物貿(mào)生態(tài)新城 54平方公里 “一城九鎮(zhèn) ”概述：松江新城概述： 兩步開(kāi)發(fā)：第一步 36平方公里，人口 30萬(wàn)。首期， “ 松江新城示范區(qū) ” 滬松高速公路以北，廣富林路（旗天路）以南范圍內(nèi)，總占地 39萬(wàn)平方米其中：市民廣場(chǎng) 7萬(wàn)平方米開(kāi)放式公園 9萬(wàn)平方米 英式住宅區(qū) 1萬(wàn)平方米本案市場(chǎng)及戰(zhàn)略意義解讀周邊物業(yè)分布本案及珠江新城，湖畔天地，紫東新苑總建筑面積達(dá)到了 90萬(wàn)平方米左右，樓盤(pán)形態(tài)均以小高層及高層建筑為主，推出時(shí)間相近周邊物業(yè)基本資料? 檀香花苑： 2023年 5月開(kāi)盤(pán)， 8月售罄價(jià)格 33003500二手 4000左右? 開(kāi)元新都： 2023年 2月開(kāi)盤(pán)，售罄； 8月售價(jià) 3300，二手價(jià) 4000左右? 明豐世紀(jì)新城： 已售罄， 2023年公寓 3000，聯(lián)排 4200? 合眾湖畔家園： 8月份售罄，均價(jià) 4000? 方舟休閑廣場(chǎng)： 老城區(qū)唯一在售物業(yè)，剩 30套左右現(xiàn)房，均價(jià) 3800? 紫東新苑： 9月 2日接收預(yù)定，目前 37004800? 裕盛豪園： 03年 12月開(kāi)盤(pán)，已預(yù)定完畢，多層 4000，別墅 60007500? 泰晤士小鎮(zhèn)： 預(yù)計(jì) 2023年全面建成，聯(lián)體 7000左右多層 40005000? 珠江新城： 2023年 11月開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 4000，二手最高 4600? 昌鑫花苑： 預(yù)計(jì)年底推出， 4500左右? 海德名園： 2023年 5月推出，暫定多層 4300聯(lián)體 5800? 陽(yáng)光翠庭： 預(yù)計(jì) 04年 3月開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定? 湖畔天地： 預(yù)計(jì) 2023年年底開(kāi)始預(yù)定， 04年 3月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì) 4500? 開(kāi)元廣場(chǎng)： 2023年初推出，帶裝修小戶型公寓，預(yù)計(jì)價(jià)格 5000以上售罄物業(yè)在售物業(yè)未推物業(yè)2023年 2023年 2023年35004000價(jià)格分布元 /M2推出時(shí)間海德名園檀香花苑紫東新苑開(kāi)元廣場(chǎng)明豐世紀(jì)新城推出時(shí)間接近的四個(gè)物業(yè)總建面達(dá)到 90萬(wàn)平米周邊物業(yè)基本資料本案開(kāi)元新都昌鑫花苑合眾湖畔家園泰晤士小鎮(zhèn)4500珠江新城裕盛豪園未推在售售罄湖畔天地案例分析 —— 珠江新城物業(yè)基本數(shù)據(jù)：開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 11月 8日交房時(shí)間： 2023年 12月規(guī)模： 總建面 22萬(wàn)平方米容積率 1600套銷(xiāo)售狀況： 一期總 800戶三月份開(kāi)始登記，至 10月底積累客戶 5000余人A區(qū)共 400套 8月份開(kāi)始內(nèi)定， 10月下旬簽約C區(qū)共 400套部分內(nèi)定，其余 142套 11月 8日定出到目前為止，一期房源已全部大定完畢，價(jià)格： 均價(jià) 4100元 /M2，但二手市場(chǎng)有大量房源，最高價(jià)達(dá)到 4600元 /M2本案戰(zhàn)略層面淺析（ 1） “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的領(lǐng)跑地位。（ 2）建筑形態(tài)的表現(xiàn)，至少在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，一定意義上開(kāi)啟了松江大盤(pán)，高層、頂級(jí)公寓的嶄新時(shí)代（ 3）得天獨(dú)厚的正南面 300米綠化帶的直接接壤，增加了樓市附加值意義（ 4）小區(qū)近 4萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，與在建或已建成的商業(yè)將形成的商業(yè)文化氛圍獨(dú)具意義（ 5）周邊樓盤(pán)放號(hào)預(yù)約時(shí)間的過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致的市場(chǎng)紊亂現(xiàn)象，本案可以相對(duì)充分吸?。?6）主題概念的推導(dǎo)，將形成 “ 一城獨(dú)攬 ” 之勢(shì)第三部分項(xiàng)目定位分析一、 本案已獲資料分析據(jù)本案已登記的
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