【正文】 業(yè)金融與行政辦公用地，二類居住用地主要集中在府河以北和江安河以南以西。道路規(guī)劃方面，城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)呈田字、井字形狀，對(duì)外部則以放射狀向四面發(fā)散，分別與成都、東升、黃龍溪、牧馬山、彭山、仁壽、龍泉、萬(wàn)安相連。另外，華陽(yáng)與成都的交通將實(shí)現(xiàn)水,陸和地下三路交通，人南沿線的快速通道。在成都至樂(lè)山的水路通航工程成都港項(xiàng)目正在建設(shè)中，與本岸隔江相望。在2005年8月成都地鐵一號(hào)線建設(shè)規(guī)劃在報(bào)批通過(guò)后，預(yù)計(jì)5年內(nèi)建成投入使用，北起動(dòng)物園，途經(jīng)火車北站、天府廣場(chǎng)、火車南站最后到華陽(yáng)二江寺。 城市發(fā)展規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析l 華陽(yáng)最大的利好——人南延線的建成通車為其插上了騰飛的翅膀。當(dāng)?shù)卣疄槿嬗映锋?zhèn)建區(qū)，擬投資10億元資金在5年內(nèi)建成新華陽(yáng)，并傾力打造成都“南園經(jīng)濟(jì)圈”。此舉進(jìn)一步放大華陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱度。l 人南延線的大規(guī)模成片房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將帶動(dòng)人南沿線經(jīng)濟(jì)帶的形成與繁榮。使其他未開(kāi)發(fā)區(qū)域的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值提升。但也應(yīng)看到，單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以推動(dòng)此種局面的形成，多個(gè)大盤同步開(kāi)發(fā)，已有效穩(wěn)步提升了該區(qū)域項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。l 地鐵經(jīng)濟(jì)圈的眷顧。在今年通過(guò)的成都地鐵規(guī)劃建設(shè)中，最先修的一號(hào)線，且直達(dá)目前的南沿線盡頭。l 城南城市副中心的規(guī)劃建設(shè)逐步實(shí)施，推動(dòng)城南經(jīng)濟(jì)圈層的形成，在創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也將創(chuàng)造更多的居住和商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)需求。l 城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃絕不僅停留在口號(hào)及既有基礎(chǔ)之上。城南城市副中心建設(shè)進(jìn)程的加快，反映了政府在貫徹這一政策上的決化。撤鎮(zhèn)建區(qū)的政策下，現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)劃的石羊居住區(qū)的改造一旦成功，加上城南沿線各大盤項(xiàng)目的推動(dòng)，華陽(yáng)北新城已迅速成為華陽(yáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。決定這一格局形成的關(guān)鍵因素在于人南沿線西側(cè)的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善程度與城南城市副中心規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)程。l 沿續(xù)“南貴西富”的居住習(xí)慣，在人南沿線中高檔商品住宅大規(guī)模開(kāi)發(fā)的配合下，人南沿線及城南城市副中心將成為 “新城市人口”（外來(lái)高素質(zhì)打工一族）的重要居住選擇區(qū)域。另外，隨著消費(fèi)群中本地中產(chǎn)階級(jí)的逐步形成，華陽(yáng)北新城區(qū)與成南副中心的接合，可望再次成為精品住宅的開(kāi)發(fā)熱潮區(qū)域。三、華陽(yáng)土地市場(chǎng) 土地購(gòu)置狀況華陽(yáng)受人南沿線題材及地鐵一號(hào)線利好消息的刺激，自2001年上半年即開(kāi)始步入圈地高峰期。截止目前，華陽(yáng)境內(nèi)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資商圈地面積共計(jì)達(dá)1萬(wàn)余畝，圈地區(qū)域主要集中在人南沿線兩側(cè)的萬(wàn)家十橋、二江橋線及萬(wàn)安鄉(xiāng)附近。其中較大規(guī)模的有成都萬(wàn)華房產(chǎn)（郎酒集團(tuán)與寶光藥業(yè)合資組建）在萬(wàn)安鄉(xiāng)圈地3000畝建成“麓山國(guó)際社區(qū)”，岷江新希望在人南沿線近華陽(yáng)段圈地2000畝，遠(yuǎn)大集團(tuán)在人南沿線圈地500畝建成“遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”，劍南春酒業(yè)圈地1000畝，中石化圈地400畝。另外在華陽(yáng)沿府河外側(cè)，三佳房產(chǎn)、森宇實(shí)業(yè)、三和房產(chǎn)等其他開(kāi)發(fā)商共計(jì)圈地1450畝，并已進(jìn)入持續(xù)性開(kāi)發(fā)階段。目前。除去已圈的萬(wàn)余畝，剩余8千畝開(kāi)發(fā)土地資源呈零散分布，主要集中在府河以西。 華陽(yáng)片區(qū)地價(jià)華陽(yáng)土地市場(chǎng)受郊縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的直接影響，目前地價(jià)與1999年相比較漲700%以上，均價(jià)達(dá)60－70萬(wàn)/畝左右，個(gè)別區(qū)域已達(dá)80萬(wàn)/畝以上。加之市場(chǎng)的不斷追捧，溫江、龍泉等地也成為新的熱點(diǎn)，分散了部分投資點(diǎn)。但地價(jià)增幅仍然較快。另外，加之人南沿線黃金地段的土地已所剩無(wú)幾，這從客觀上加速了地價(jià)飛速上漲。 華陽(yáng)土地供給分析目前共50余家開(kāi)發(fā)商云集于此，成規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（100畝以上,含已圈地未建設(shè)項(xiàng)目）達(dá)20余個(gè)。華陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模圖四、華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力參差不齊華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商數(shù)量較多，各開(kāi)發(fā)商之間在開(kāi)發(fā)水平、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及綜合實(shí)力上差距較大，強(qiáng)弱分勢(shì)較為明顯，遠(yuǎn)大房產(chǎn)、心怡房產(chǎn)、岷江新希望、和記黃埔、森宇房產(chǎn)等，或?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚、資源整合能力強(qiáng)大，或?yàn)殚_(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、品牌知名度高；華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新近涌現(xiàn)的三佳房產(chǎn)、萬(wàn)華集團(tuán)因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而倍受市場(chǎng)關(guān)注。 開(kāi)發(fā)區(qū)域相對(duì)呈不均衡狀態(tài)目前華陽(yáng)正在開(kāi)發(fā)的區(qū)域主要集中在城中心以北，府河沿岸，其他區(qū)域開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，整體呈線形延伸帶狀發(fā)展，配套設(shè)施共享程度相對(duì)較低。因華陽(yáng)整體配套設(shè)施相對(duì)不完善，除新城區(qū)（府河以北）以外，大多房產(chǎn)項(xiàng)目均難以達(dá)到較高的檔次。 產(chǎn)品趨于同質(zhì)化華陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，獨(dú)具個(gè)性與鮮明特色的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，大多數(shù)產(chǎn)品仍停留在建筑臨摹與概念的單純炒作層面，很難形成對(duì)市場(chǎng)需求的真正吸引，在供給量相對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)中欲獲得較好的營(yíng)銷業(yè)績(jī)表現(xiàn)吃力。從綜合情況來(lái)看，華陽(yáng)目前可售商品住宅滯銷率超過(guò)20%。大多數(shù)項(xiàng)目均臨府河而建，產(chǎn)品的綜合環(huán)境塑造主要依靠河景，這在很大程度上類似于1991999年成都電梯公寓的開(kāi)發(fā)熱潮，只賣河景，沒(méi)有創(chuàng)新。由此導(dǎo)致的最終結(jié)果是：產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，缺乏真正意義上的創(chuàng)新，無(wú)法通過(guò)越來(lái)越成熟的市場(chǎng)需求的全面檢驗(yàn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段與成都基本同步華陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)熱潮中吸引了大量開(kāi)發(fā)商的介入，同時(shí)也使市場(chǎng)需求層對(duì)其保持了較高的關(guān)注度，有著一定程度注意力經(jīng)濟(jì)成效的體現(xiàn)，并在產(chǎn)業(yè)調(diào)整過(guò)程中提供了一定的市場(chǎng)支撐。一方面，大盤項(xiàng)目的介入預(yù)示著華陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)步入正?；?，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)及開(kāi)發(fā)模式等方面，華陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整所面臨的問(wèn)題基本上與成都保持同步；另一方面，華陽(yáng)因目標(biāo)消費(fèi)群體與成都的高度一致，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)也慣于概念炒作，產(chǎn)品急待實(shí)質(zhì)性突破。 華陽(yáng)市場(chǎng)極熱之后冷靜回歸。目前的華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，于人南沿線圈地?zé)岢敝写笏吝M(jìn)駐的大開(kāi)發(fā)商與大規(guī)模的項(xiàng)目鮮有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度更多為媒體炒作。從現(xiàn)有的項(xiàng)目來(lái)看，具一定開(kāi)發(fā)規(guī)模的典型項(xiàng)目有“左岸花都”、“怡豐新城”、“遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”、“藍(lán)山美樹(shù)”、“南陽(yáng)錦城”等。相對(duì)動(dòng)作較大的萬(wàn)華房產(chǎn)2002年10月推出“麓山國(guó)際社區(qū)”第一期其相對(duì)目前成都高端市場(chǎng)火爆熱銷后，沿線跟進(jìn)許多針對(duì)成都高端市場(chǎng)的別墅與花園洋房,在南沿線通車和地鐵規(guī)劃后市場(chǎng)變動(dòng)形式明朗，其他大盤的跟進(jìn)較快，譬如藍(lán)山美樹(shù)等項(xiàng)目,因而整體的開(kāi)發(fā)形勢(shì)非常樂(lè)觀。另一方面，華陽(yáng)在前期郊區(qū)開(kāi)發(fā)熱潮中為搶占有利的地位，吸納了眾多大小不一，素質(zhì)與綜合實(shí)力參差步齊的開(kāi)發(fā)商介入。這種做法直接后果已在市場(chǎng)顯現(xiàn)無(wú)疑。一哄而上的狂熱過(guò)后，概念的炒作已收效甚微。開(kāi)發(fā)商獨(dú)辟蹊徑，鎖定固定的消費(fèi)群體難度較大，營(yíng)銷策略的調(diào)整難以達(dá)成預(yù)期的效果。面臨如此市場(chǎng)狀況，提升開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略高度，以大勢(shì)的眼光整合區(qū)域市場(chǎng)成為了華陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)商全面考慮的課題。尋求區(qū)域共贏，進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新與格局調(diào)整已勢(shì)在必行。在大勢(shì)所驅(qū)之下，較高的市場(chǎng)關(guān)注度與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新壓力將引領(lǐng)華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的全新時(shí)期。因而我們不難看出，房產(chǎn)的發(fā)展將使“創(chuàng)新”成為生命之線。這種創(chuàng)新不僅僅是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、資源整合能力、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃以及整體市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)的把控等方面，還包括建筑形式的產(chǎn)品變化和概念炒作的全面創(chuàng)新五、周邊物業(yè)分析我們拮取了南延線幾個(gè)比較有代表性的樓盤進(jìn)行分析：u 遠(yuǎn)大都市風(fēng)景由中國(guó)遠(yuǎn)大集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地490畝，一期占地200余畝，以低密度住宅為主，主要建筑形態(tài)為疊拼和花園洋房，售價(jià)在3200——4500元/平米之間，現(xiàn)已售罄。目前正在開(kāi)發(fā)二期“風(fēng)景2006”，由八幢半圍合式11+1小高層組成，戶型面積從80——200平米不等，清水房。該項(xiàng)目二期占地面積78畝，綠化率44%，總戶數(shù)560戶，車位數(shù)量560個(gè)。遠(yuǎn)大都市風(fēng)景一期的產(chǎn)品形態(tài)以四五層的花園洋房為主，在產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、戶型、景觀四方面與成都同類樓盤相比而言，均有突破性的創(chuàng)新，將華陽(yáng)開(kāi)發(fā)整體水平拉升到一個(gè)較高層次，并構(gòu)建了“風(fēng)景HOUSE”的核心內(nèi)涵u 南陽(yáng)錦城總占地200畝，分為三期開(kāi)發(fā)，總戶數(shù)1366戶，開(kāi)發(fā)商為雙流本地人。一、二期已經(jīng)銷售完畢，三期“銀杏閣”作為前兩期的升級(jí)版將在2006年1月亮相，建筑面積86000平米、戶數(shù)608戶。該項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格較低，一期銷售均價(jià)2200元/平方米，二期銷售均價(jià)為2500元/平米，由此推斷三期售價(jià)也不應(yīng)太高；外墻使用石材，迎合大部分消費(fèi)者心理，內(nèi)部密度合適，環(huán)境一般；劣勢(shì)在于戶型較差，由于該項(xiàng)目走的“低價(jià)”路線，因而在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌塑造上面都很平淡。u 怡豐新城該開(kāi)發(fā)商最大特點(diǎn)就是“善于抄襲”，前身是怡豐地產(chǎn)，幾年前成功開(kāi)發(fā)了成都中和鎮(zhèn)“怡豐花園”，從建筑外觀到小區(qū)園林全盤仿照春天地產(chǎn)的“春天花園”的格局；“怡豐新城”的園林設(shè)計(jì)聘請(qǐng)香港“貝爾高林”，靈感來(lái)源于廣州“星河灣”；全框架剪力墻結(jié)構(gòu)，戶型區(qū)間90——230平米，設(shè)計(jì)合理，分為平層、錯(cuò)層、躍層，號(hào)稱“戶戶觀景”。小區(qū)設(shè)有多處主題廣場(chǎng)，四個(gè)全天候天幕式網(wǎng)球場(chǎng)。其主題思想是“森林住宅”的概念，但按照一般理解，森林住宅的概念對(duì)應(yīng)的應(yīng)是低密度高檔住宅，其樓盤形態(tài)應(yīng)依次為別墅樓盤、花園洋房或位置優(yōu)勢(shì)明顯的多層樓盤。怡豐雖然提出了森林住宅的概念，也只是基本營(yíng)造出了牽強(qiáng)的森林概念效果，開(kāi)發(fā)商在樓盤質(zhì)量上，尤其是外在質(zhì)量的形象展示上如外墻、陽(yáng)臺(tái)和樓梯欄桿與門窗等質(zhì)量和檔次方面打了較大的折扣，與森林住宅概念明顯錯(cuò)位。但這些瑕疵并不能擋住“怡豐新城”火爆的銷售勢(shì)頭。項(xiàng)目采用“低價(jià)入市”的銷售策略，一期售價(jià)2600——2700元/平米，目前三期售價(jià)為2900——3100元/平米，性價(jià)比較高，銷售一路走好。u 藍(lán)山美樹(shù)最近賣得比較“火”的樓盤。從地理位置來(lái)講，該項(xiàng)目與本案最為接近，毗鄰“麓山國(guó)際社區(qū)”。其利用地塊的山地坡度，層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)理念，讓每戶人家都擁有大小不等的私家花園。項(xiàng)目總占地500畝，建筑面積72340平米，規(guī)劃戶數(shù)398戶，停車位347個(gè)。小區(qū)以疊拼、花園洋房為主，從整體規(guī)劃來(lái)看，布局較亂，開(kāi)發(fā)商可能是想抓住各種需求的客戶，因此在疊拼中間又修建了兩棟電梯公寓，感覺(jué)牽強(qiáng)。疊拼銷售較好，目前已經(jīng)售出90%，花園洋房售出60%左右，電梯將在春節(jié)后面市，內(nèi)部宣傳價(jià)格將在2800左右。六、華陽(yáng)消費(fèi)者調(diào)查與分析有了供給和需求的存在是不夠的，關(guān)鍵是兩者之間要找到一個(gè)完美的平衡點(diǎn)，在大成都范圍內(nèi)樓盤風(fēng)起云涌的時(shí)候，了解消費(fèi)者的置業(yè)需求可謂是勢(shì)在必行。城南經(jīng)濟(jì)副中心作為幾個(gè)郊區(qū)中房地產(chǎn)起步最早、發(fā)展也較快的一個(gè)區(qū)域。曾是很多人，包括消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、甚至媒體，都趨之若鶩的地方。不可否認(rèn)，在這樣的大環(huán)境下，消費(fèi)者也相對(duì)成熟和理性。希望通過(guò)對(duì)目標(biāo)消