【正文】 調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容。 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 ?房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)需求既可以是特定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的總和，也可以是專指對(duì)某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。 ?市場(chǎng)需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。 (一 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 (1)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì) (2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等 《上海、南京、杭州三地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 》 ? 調(diào)查顯示，三大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，自住型消費(fèi)剛性需求增加，所占比重高達(dá) 75％，僅 6％的市民購房是為了投資。 ? 另有 14％的市民為父母或兒女購房， 5％的市民購買了第二處住房。購房自住的現(xiàn)象在上海尤為突出，超過八成的消費(fèi)者提及。由此可見，自住型消費(fèi)在市場(chǎng)上唱主調(diào)。 (3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水平 (4)消費(fèi)者的實(shí)際支付能力 (5)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見等 ?對(duì)比調(diào)查中顯示的三地居民在過去半年內(nèi)家庭月總收入狀況： 上海 居民家庭月總收入平均為 12551元 /月，南京平均 8311元 /月，杭州平均 6654元 /月；上海、南京、杭州市民心中可承受的購房總價(jià)分別是當(dāng)?shù)鼐用窦彝ツ晔杖氲?、 。由此可見，上海、杭州人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力較強(qiáng)，購買力大，南京人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力相對(duì)較低，購買力較差。 ?數(shù)據(jù)顯示，在上海、南京、杭州三地居民心中，可承受的購房總價(jià)為：上海 ，南京 43萬，杭州 萬；可承受的購房單價(jià)集中在上海7000元 /平方，南京 4000元 /平方，杭州 5800元 /平方。 ? 在對(duì)房屋的要求上，三大城市居民偏愛小高層（ 711層）（提及率為 46％）和多層建筑（ 16層）（提及率為 42％），三地居民對(duì)高層建筑興趣較低，只有 10％的人提及，三地居民選擇別墅型的奢華住宅則占比重僅為 2%。橫向比較，南京居民更喜歡 16層的多層建筑，提及率占 58％，而杭州居民和上海居民則更喜歡 711層的高層，提及率分別為 52％和50％。在住房面積和戶型上，總體來說，81— 100平方、兩房一廳及三房一廳戶型的住房最受追捧。 (二 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研 ?房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。主要包括消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。 (三 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 (1)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類 (2)消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求 (3)消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象 (4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。 ?在全國(guó)范圍內(nèi)的各大房地產(chǎn)開發(fā)商中，萬科集團(tuán)在三地居民中的認(rèn)知度最高，有 20％的市民提及。其中上海市民認(rèn)知度最高的三大開發(fā)商分別是萬科（ 46％）、綠地（ 10％）和大華（ 8％），南京市民認(rèn)知度最高三大的開發(fā)商分別是萬科（ 5％）、棲霞建設(shè)（ 5％）和人恒（ 4％），杭州市民認(rèn)知度最高三大的開發(fā)商分別是綠城（ 33％）、綠洲（ 10％）和萬科（ 8％）。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面： ?行情調(diào)研 ； ?現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度； ? 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。 ?建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研應(yīng)圍繞這些營(yíng)銷組合要素展開。 ?(一 ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 ?(二 ) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 ?(三 ) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 ?(四 ) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研 (一 ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。 ?對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研主要包括 (1)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況； (2)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù)； (3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況； (4)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè)等。 ?對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： (1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況； (2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況； (3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；(4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 (二 ) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 ?(1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)； (3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??； ?(4)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響； (5)國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；(6)開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 (三 ) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 ?廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括： (1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇； (2)房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定； ?(3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定； (5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；(6)人員促銷的配備狀況； (7)各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。 (四 ) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研 ?(1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況； (4)房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。 （一） 按調(diào)研對(duì)象劃分 ?普查 ?重點(diǎn)調(diào)研 ?抽樣調(diào)研 普查 ?普查是對(duì)調(diào)研對(duì)象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)研。 ?可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)。 ?工作量大很大。 重點(diǎn)調(diào)研 ?重點(diǎn)調(diào)研是以有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)研對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。 ?被調(diào)研的對(duì)象數(shù)目不多 ?重點(diǎn)對(duì)象的選擇 抽樣調(diào)研 ?抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具有代表性特征的方法。 ?抽樣調(diào)研大體上可分為兩大