房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查-在線瀏覽
2025-02-25 00:48本頁面
【正文】 線、面 (區(qū)域市場(chǎng) ) 線、面 (區(qū)域市場(chǎng) )到體 (宏觀環(huán)境 ) 體回復(fù)到點(diǎn)、線和面 （ 1）點(diǎn) —— 單個(gè)樓盤 ?對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ) ?單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)： ?第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置 ?第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品 —— 周邊環(huán)境分析 商場(chǎng)： 步行街、鎮(zhèn)海街道、武夷商業(yè)街 金融： 工商銀行、電信文獻(xiàn)東路營(yíng)業(yè)、農(nóng)業(yè) 銀行、郵政儲(chǔ)蓄 學(xué)校： 市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、藍(lán)天雙語幼兒園、丹丹 藝術(shù)培 訓(xùn)中心、勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)中心、電力技術(shù)培中 心 休閑娛樂： 上島咖啡、愛華賓館 廟宇： 文峰天后宮 —— 交通狀況分析 3路、 8路、 18路、 10 路、 23路等公交車 項(xiàng)目規(guī)劃： 占地面 積 ，總建筑面積超過 13萬 平方米。規(guī)劃地下室一、二層為大型賣場(chǎng) (已簽約沃爾瑪 )， 地下三層為停車場(chǎng) (348個(gè)車位 )；地上一至五層為大型休閑購物中心；第六層為架空層和空中花園；第七至三十層為高級(jí)住宅。 ? 三信 ?金鼎廣場(chǎng)自然格外得到廣大莆田市民的認(rèn)可，三信 ?金鼎廣場(chǎng) 2號(hào)樓在春節(jié)前就全部被買走， 3號(hào)樓也是在開盤當(dāng)天短短 2個(gè)多小時(shí)內(nèi)就銷售了三分之二。 ?區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。 市中心樓盤 ? 大唐廣場(chǎng) 正榮 時(shí)代廣場(chǎng) 城東片區(qū) 城南片區(qū) 城西片區(qū) 城北片區(qū) 需求特征 ?是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好，需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉 。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)的體 (宏觀環(huán)境 )包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國(guó)際狀況等各方面的因素。 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 ?房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素 。 ?市場(chǎng)需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。 ? 另有 14％的市民為父母或兒女購房， 5％的市民購買了第二處住房。由此可見，自住型消費(fèi)在市場(chǎng)上唱主調(diào)。由此可見，上海、杭州人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力較強(qiáng)，購買力大，南京人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力相對(duì)較低，購買力較差。 ? 在對(duì)房屋的要求上，三大城市居民偏愛小高層（ 711層）（提及率為 46％）和多層建筑（ 16層）（提及率為 42％），三地居民對(duì)高層建筑興趣較低，只有 10％的人提及，三地居民選擇別墅型的奢華住宅則占比重僅為 2%。在住房面積和戶型上，總體來說，81— 100平方、兩房一廳及三房一廳戶型的住房最受追捧。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。 (三 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 (1)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類 (2)消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求 (3)消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象 (4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。其中上海市民認(rèn)知度最高的三大開發(fā)商分別是萬科（ 46％）、綠地（ 10％）和大華（ 8％），南京市民認(rèn)知度最高三大的開發(fā)商分別是萬科（ 5％）、棲霞建設(shè)（ 5％）和人恒（ 4％），杭州市民認(rèn)知度最高三大的開發(fā)商分別是綠城（ 33％）、綠洲（ 10％）和萬科（ 8％）。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面： ?行情調(diào)研 ； ?現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度； ? 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。 ?(一 ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 ?(二 ) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 ?(三 ) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 ?(四 ) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研 (一 ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。 ?對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： (1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況； (2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況； (3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；(4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 (三 ) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 ?廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。 (四 ) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研 ?(1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況； (4)房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 （一） 按調(diào)研對(duì)象劃分 ?普查 ?重點(diǎn)調(diào)研 ?抽樣調(diào)研 普查 ?普查是對(duì)調(diào)研對(duì)象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)研。 ?工作量大很大。 ?被調(diào)研的對(duì)象數(shù)目不多 ?重點(diǎn)對(duì)象的選擇 抽樣調(diào)研 ?抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具有代表性特征的方法。 隨機(jī)抽樣 ?隨機(jī)抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本的結(jié)果來推斷母體的情況。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的。 ?這是最常用的市場(chǎng)調(diào)研方法。 調(diào)研形式 ?人員訪問 ?電話訪問 ?郵寄訪問 ?網(wǎng)上訪問 ?留置問卷訪問 人員訪問 ? 優(yōu)點(diǎn) 最具彈性 回收率高 有利于溝通 ? 缺點(diǎn) 成本高 受地域影響比較明顯 受訪者無法對(duì)問題進(jìn)行過多的思考 容易被訪問員誘導(dǎo) 電話訪問 ? 電話調(diào)查的 優(yōu)點(diǎn) 時(shí)間短 受訪問員影響小 ? 電話調(diào)查的 缺點(diǎn) 無法展示產(chǎn)品 不能深入訪問 不易取得受訪者的合作 網(wǎng)上調(diào)查 ? 網(wǎng)上調(diào)查是借助于聯(lián)機(jī)網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)通訊和數(shù)字交互式媒體實(shí)現(xiàn)研究目的的市場(chǎng)調(diào)查方法。 ? 網(wǎng)上調(diào)查具有自愿性、定向性、及時(shí)性、互動(dòng)性、經(jīng)濟(jì)性與匿名性。 ? 二是按照所需搜集的信息，寫出一連串的問題，并確定每個(gè)問題的類型。 ?四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們先做題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話，征求意見。 調(diào)研表設(shè)計(jì)注意事項(xiàng) ?一是問題要短。 ?三是問題中不要使用太專門的術(shù)語。 觀察法 ?觀察法是指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調(diào)研方法。 觀察
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