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某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析及研判-wenkub.com

2025-02-27 13:42 本頁(yè)面
   

【正文】 一月 217:18 下午 一月 2119:18January 25, 20231業(yè)余生活要有意義,不要越軌。 19:18:4719:18:4719:18Monday, January 25, 20231知人者智,自知者明。 7:18:47 下午 7:18 下午 19:18:47一月 21楊柳散和風(fēng),青山澹吾慮。 25 一月 20237:18:47 下午 19:18:47一月 211楚塞三湘接,荊門(mén)九派通。 19:18:4719:18:4719:181/25/2023 7:18:47 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 217:18 下午 一月 2119:18January 25, 20231行動(dòng)出成果,工作出財(cái)富。 19:18:4619:18:4619:18Monday, January 25, 20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng),相悲各問(wèn)年。整盤(pán)推案價(jià)格: 4300元 /㎡一期推案價(jià)格: 4100元 /㎡二期推案價(jià)格: 4300元 /㎡三期推案價(jià)格: 4600元 /㎡(四 )現(xiàn)金流量表 (略 )靜夜四無(wú)鄰,荒居舊業(yè)貧。M. 籌備公開(kāi)。I. 樣板房在正式完工前,不對(duì)外開(kāi)放。 E. 對(duì)周邊在售個(gè)案進(jìn)行摸底市調(diào)。2. 銷(xiāo)售操作策略 A. 客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)接待預(yù)約時(shí)間: 12月 28日 —1 月 10日。b) 細(xì)化銷(xiāo)控,對(duì)余下房源進(jìn)行房型以好帶差、面積房型搭配、總價(jià)以低帶高的銷(xiāo)控步驟。f) 注意客戶(hù)資料的統(tǒng)計(jì)整理與分析,并相應(yīng)調(diào)整銷(xiāo)控。 b) 根據(jù)各產(chǎn)品去化速度,及時(shí)調(diào)整價(jià)格以平衡去化。 a) 控制優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的開(kāi)放數(shù)量,保證基本的銷(xiāo)售數(shù)量,并可吸引客戶(hù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。b) 嚴(yán)格控制簽約進(jìn)度及資金回籠速度。c) 對(duì)將公開(kāi)房源進(jìn)行分類(lèi)界定銷(xiāo)控,根據(jù)預(yù)估其市場(chǎng)反應(yīng)可分為四類(lèi):優(yōu)質(zhì)房源、標(biāo)準(zhǔn)房源、問(wèn)題房源、末等房源。 2. 銷(xiāo)控原則:(以每階段計(jì)) A. 強(qiáng)銷(xiāo)期:控房型、控樓層、控位置、控總價(jià)、控單價(jià)。D、 房源房型配合因素 : 多位置房源,多形態(tài)房型配合推案。A、 銷(xiāo)控因素 :本案三期推案主題明確。軟文推導(dǎo)二:主題: 熱流滾滾涌松江副題: 陽(yáng)光世紀(jì)城構(gòu)造上海樓市 “ 后花園現(xiàn)象 ” 掠影提要 :陽(yáng)光世紀(jì)城以 “ 新都市主義完整版 ” 的典范意義,引起松江地區(qū)熱居涌動(dòng),同時(shí)相當(dāng)數(shù)量的江浙客源及市中心求索新居模式人士,對(duì)這一現(xiàn)象產(chǎn)生劇烈震動(dòng),從而引發(fā)新的擇居思考。(樂(lè)購(gòu)、易初蓮花、大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福)、百萬(wàn)平方米商業(yè)配套;、醫(yī)院、銀行等生活配套齊全;交通;風(fēng)情街。 市區(qū)特定階層 有兩部分消費(fèi)階層,可能關(guān)注本區(qū)域:一是市區(qū)低價(jià)位購(gòu)房階層,市內(nèi)難覓心理價(jià)位的房源,在交通便捷的驅(qū)使下,會(huì)有一部分人士捷足而來(lái);二是 “ 發(fā)展型 ” 階層,渴望以暫時(shí)的相對(duì)低價(jià)位,尋找自己的 “ 后花園 ” 。 本案相對(duì)的高容積率( ),為目前上海市區(qū)擇居郊區(qū)期盼低容積率的心理,易產(chǎn)生一定的抗性; 過(guò)度的炒家行為,為后市大量上市容量背景中易產(chǎn)生價(jià)格上的打壓; 珠江新城的開(kāi)發(fā)品牌及項(xiàng)目本身的直接抗性作用,在一定程度上將制約本案的健康發(fā)展。其余江蘇、福建、臺(tái)灣、安徽也有一定的數(shù)量。( 2)建筑形態(tài)的表現(xiàn),至少在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上,一定意義上開(kāi)啟了松江大盤(pán),高層、頂級(jí)公寓的嶄新時(shí)代( 3)得天獨(dú)厚的正南面 300米綠化帶的直接接壤,增加了樓市附加值意義( 4)小區(qū)近 4萬(wàn)平方米的商業(yè)配套,與在建或已建成的商業(yè)將形成的商業(yè)文化氛圍獨(dú)具意義( 5)周邊樓盤(pán)放號(hào)預(yù)約時(shí)間的過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致的市場(chǎng)紊亂現(xiàn)象,本案可以相對(duì)充分吸?。?6)主題概念的推導(dǎo),將形成 “ 一城獨(dú)攬 ” 之勢(shì)第三部分項(xiàng)目定位分析一、 本案已獲資料分析據(jù)本案已登記的 4000客戶(hù)資料分析: 房型需求特征從房型需求看,兩房和三房占了絕對(duì)地位,兩房占 38%,三房占49%,三房的需求占第一位,而如果追求豪華房型,則需求傾向于直接跳到復(fù)式。歷年來(lái)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng), 2023年上半年房?jī)r(jià)較 2023年增長(zhǎng)了 40%左右。 陽(yáng)光世紀(jì)城憑籍在建中的直駛徐匯中心區(qū)域 R4輕軌的直接拉動(dòng),將城里城外的距離變得彈指一揮間,且環(huán)三、環(huán)四、滬杭高速等大都市快捷動(dòng)脈的相依相偎,使它的 “一站式 ”生活出行信條鞭劈入理,而整座小區(qū)的干支分流及通向快捷干線(xiàn)的合理布置,完全貼切于新都市主義 “面向公共交通布局 ”和 “有效的步行半徑 ”的原則主張。 陽(yáng)光世紀(jì)城 3萬(wàn)平方米的碩大國(guó)際娛樂(lè)、休閑生活廣場(chǎng),將意大利生活審美意韻與松江新城的繁華商業(yè)交織的新城區(qū)時(shí)尚人文風(fēng)韻,折射出的不僅僅是新都市的居住風(fēng)范,而是新都市主義精神風(fēng)骨的直接映照,其整體構(gòu)造空間與時(shí)尚的建筑群體傳遞的擇居信息,在一定程度上將改變?nèi)藗兊木幼∫庾R(shí)。中國(guó)內(nèi)地住宅小區(qū)由城市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移,作為傾向性的趨勢(shì),出現(xiàn)在 20世紀(jì) 90年代前期,而自去年之中開(kāi)始的新都市主義新的實(shí)踐,結(jié)合本土化運(yùn)作的特性,演繹出精采紛呈的鮮活史劇。( 3) 可持續(xù)發(fā)展思想 新都市主義強(qiáng)調(diào)提高土地開(kāi)發(fā)密度、節(jié)約土地資源、減少私人交通工具、節(jié)約能源、增加步行系統(tǒng)、降低環(huán)境污染等主張,都有利于增強(qiáng)城市的活力,提高城市質(zhì)量,改善城市生態(tài)環(huán)境,從而促進(jìn)城市和人類(lèi)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。新都市主義的五大關(guān)懷 新都市主義的城市建設(shè)理念,所有主張的背后都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想,即人文關(guān)懷無(wú)論是混合街區(qū)功能的考慮,還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織,抑或其它城市建設(shè)主張,都強(qiáng)調(diào)要滿(mǎn)足人的需求,尊重人性發(fā)展。?主題思想的貫領(lǐng),不是空穴來(lái)風(fēng),而是植根在深厚的實(shí)踐應(yīng)用基礎(chǔ)之中,本案作為 “ 一城九鎮(zhèn) ” 樣板段中的領(lǐng)頭項(xiàng)目,在同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中,跳出一個(gè)高度,揮發(fā)出一點(diǎn)靈性,是容易在市場(chǎng)執(zhí)行中搶占制高點(diǎn)的。?“ 新都市主義 ” 概念在我國(guó)北方樓市曾有引用,但在上海,尚未有一家樓盤(pán)予以完整地體驗(yàn)和應(yīng)用。( 1) 增強(qiáng)鄰里交往 促進(jìn)鄰里交往,是新都市主義最重要的明確主張。( 4) 尊重歷史 新都市主義強(qiáng)調(diào)保護(hù)歷史建筑主張,可以使城市保持一種文明的血脈聯(lián)系,從而喚醒人的記憶,寄托人的情感,體現(xiàn)了一種親切的人文關(guān)懷。 陽(yáng)光世紀(jì)城,以雄居上海西南鄰近市區(qū)的郊區(qū)城市,在上海 “ 一城九鎮(zhèn) ” 的樣板區(qū)域 —— 松江新城內(nèi)最具潛力的地塊中,以開(kāi)發(fā)商 “ 運(yùn)作新城 ”
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