某房地產(chǎn)項目市場定位分析及研判-wenkub
2023-03-20 13:42:55 本頁面
【正文】 的遠見卓識和膽略，在 “ 新都市主義” 的行動綱領(lǐng)中，闡述出具有時代特征的 “ 八大意義 ” ，是頗值贊樹的。 陽光世紀城導(dǎo)入英國漢維園林景觀創(chuàng)意手筆，將氣勢恢弘的入門景觀，韻律綿綿的斜坡綠草，五環(huán)相扣的潺潺水系等園林巨匠工藝，與小區(qū)正南 300米綠化帶渾然而成的極致綠意空間，抒寫新都市主義倡導(dǎo)的人與自然和諧共存的浪漫情致。 陽光世紀城傍依松江大學(xué)城南首的獨特地理，使滬上東華大學(xué)、外國語學(xué)院等一批著名高等院府學(xué)林的求索之聲不期而至，使這座滬上后花園的期市效應(yīng)陡然提升， “校依城而立，城因校而輝 ”，本案未來在樓市演繹“擇學(xué)而居 ”的 “孟母三遷 ”故事將變得意味深長。松江供需狀況比較999年至 2023年 50萬平方米 /年2023年 109萬平方米2023年 135萬平方米2023年（上半年） 年成交量松江新城平均房價分析1999年 1600元2023年 1800元 增長 %2023年 2300～ 2600元 增長 %2023年 3300元 增長 %2023年（上半年） 4000～ 4500元 增長 ％結(jié)集開發(fā)分析A、九亭板塊開發(fā) ： 依托該區(qū)域較成熟的配套條件、又籍距閔行七寶較近優(yōu)勢，隨軌道 9號線的拉動，房價一路攀升，已在上海樓市基本形成了 “ 九亭概念 ” ，且處一個較健康的發(fā)展態(tài)勢B、新閔 —— 新橋板塊 ： 與莘莊鎮(zhèn)一路之隔，為上海較早開發(fā)的純別墅社區(qū)，在上海樓市具一定的影響C、松江新城板塊： “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的唯一新城概念 （詳情后述）D、佘山板塊： 上海樓市中的頂級別墅聚居區(qū)之一，總開發(fā)量雖不大，但佘山旅游環(huán)境及超低容積率的開發(fā)，將聚集一批住宅巨富。 面積需求特征從房型面積需求特征分析，有一個明顯特征就是三段分析，小房型： 70100平方米中等的 110140平方米，豪華的 160平方米以上。外地：為未注明具體來源地的客戶二、 市場贏機分析松江新城是上海 “ 一城九鎮(zhèn) ” 重點建設(shè)中的唯一一座輔城，且戰(zhàn) 略位置獨特，本案又居該板塊中的龍頭地位，在 “ 借勢說話 ” 上有一定優(yōu)勢； SARS風(fēng)暴引發(fā)的 “ 健康住宅 ” 話題，及 “ 城外居住 ” 的新思索，易于本案找到出發(fā)點；目前本案周邊大多數(shù)開發(fā)商的 “ 小家子 ” 定位（視本項目為簡單的郊區(qū)住宅），為本案扛起 “ 新都市主義 ” 的大旗，及樹起 “ 領(lǐng)跑者 ” 風(fēng)范，帶來了契機；本案處于松江新城 CBD中心位置的優(yōu)勢及北部臨近大學(xué)城等濃厚文化氣息，在市場訴求中，在大主題誘發(fā)下易形成創(chuàng)新之說。四、 客源定位分析本土需求 松江本土人士受樓市大潮影響，不滿足于原有的鄉(xiāng)土居住模式，特別是本土中富裕階層及青年婚齡階層，渴望居住模式的改變，松江新城對他們而言，無疑于市區(qū)的 “ 徐家匯 ” 。 江浙投資客 對 “ 松江新城 ” 戰(zhàn)略發(fā)展及松江樓市的潛力有自己獨特判斷的投資客。心高尚地段；購物環(huán)境；，時尚會所；業(yè)形態(tài)。軟文推導(dǎo)三：主題： 陽光世紀城折射新都市主義的八大思考提要： （略）軟文推導(dǎo)四：主題： 陽光世紀城演繹 “ 陽光新生活 ” 四大綱領(lǐng)提要： （略）直視形象廣告 :主題： 松江樓市告急副題： 陽光世紀城預(yù)定前夕暗潮涌動提要： 松江全城激蕩， 8人爭搶一套，江浙客戶聞訊而來，上海市內(nèi)人士悄然求索。 一期 推案意在沖擊市場、聚集人氣，案量不宜過大，房源選取以周邊位置為主，并以價格試探市場，為投資客預(yù)留部分空間，聚集投資人氣； 二期 推案主題以跑量為主，借一期人氣，以相對價格高點去化本案平質(zhì)房源； 三期 以拉升品質(zhì)價格為主，以優(yōu)質(zhì)房源壓軸，持續(xù)吸引人氣，并以最好的房源，等待周邊規(guī)劃及物業(yè)的變現(xiàn)，以期更大利潤B、 價格走勢因素 ： 一期房源以 7號、 10號樓為最高價已擠壓其他房源去化，二期房源以 11 號、 15號樓為優(yōu)質(zhì)房源吸引客戶至現(xiàn)場，提供給客戶更多選擇，并以價差擠壓其他房源去化。E、 工期因素 ： 基于目前工期配合考慮，符合目前工期進度。 B. 掃尾期：控總價、控面積、控房型。d) 統(tǒng)計投機客比例，調(diào)整預(yù)訂方式控制流入 3級市場房源，保證本案在 3級市場中 “ 奇貨可居 ” 的市場地位。c) 關(guān)注投機房源比例，臨機調(diào)整銷控，避免市場虛擬需求影響銷售進度。主打標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品，開放戶數(shù)占開放總戶數(shù)的 50%。 c) 優(yōu)先考慮復(fù)式房源的銷售。g) 定期對客戶進行跟蹤回訪，以加強來人成交比。c) 運用隱性折扣促銷。 B. 統(tǒng)計現(xiàn)場客戶房型、樓層、總價需求及購買動機，并進行分析反饋。F. 針對公開時可能存在的問題房源提前對業(yè)務(wù)員進行培訓(xùn)。J. 12月 5日房展，公布小區(qū)規(guī)劃，一期預(yù)售單元樓號及面積范圍， 12月 13日公布一期預(yù)售房型。價格策略 (一 ) 定價思路 追求自然銷控的完全定價法。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2119:18:4619:18:46January 25, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/25 19:18:4619:18:4725 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 2119:18:4719:18Jan2125Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/25 19:18:4719:18:4725 January 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 25 一月 20237:18:47 下午 19:18:47一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2119:18:4719:18Jan2125Jan211越是無能的人，越喜歡挑
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