【正文】 浙熱錢的涌入。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房?jī)r(jià)偏高，特別是 2020 年后增長(zhǎng)過(guò)快，其增長(zhǎng)率明顯高于蘇州市民收入水平的增長(zhǎng)率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購(gòu)買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。 問(wèn)題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？ 解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。因此蘇州房?jī)r(jià)的走勢(shì)也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的供求。按理說(shuō)比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。但隨著房產(chǎn)開發(fā) 區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡(jiǎn)單地按新開樓盤的平均價(jià)來(lái)分析判斷房?jī)r(jià)的漲跌是沒(méi)有意義的。 從供給方面來(lái)分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開發(fā)商來(lái)蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過(guò)程中的信息不對(duì)稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無(wú)形中提高了二手房的成交數(shù)量。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn) 供給將有大幅增加，房?jī)r(jià)下降的壓力是客觀存在的。 房產(chǎn)不是普通的商品。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會(huì)變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來(lái)顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁?gòu)買者持幣待購(gòu)，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會(huì)引來(lái)低收入顧客。更重要的是開發(fā)商可以通過(guò)減慢售房和開發(fā)速度來(lái)待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是在所難免的： 1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)不斷提高； 2. 隨 著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房； 3. 隨著中國(guó)東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長(zhǎng)江三角洲作為中國(guó)最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)生活工作，當(dāng)然還要購(gòu)房置業(yè)。 由此可見，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。 從需求方面來(lái)分析：買房者可分為兩類。 一是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購(gòu)房的投資者。 對(duì)于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)： 1. 房產(chǎn)總價(jià)。其經(jīng)濟(jì)收入（購(gòu)買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)， 100 平米還是 140 平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房?jī)r(jià)卻相差 40％。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。 2. 地段的成熟度。對(duì)于購(gòu)房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購(gòu)買者。 值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。一個(gè)地方住房?jī)r(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會(huì)引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會(huì)支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步 上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動(dòng)土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。 蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會(huì)破滅，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢(shì)。 蘇州市二手房市場(chǎng)概況及分析 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的開放和房改房上市辦法的實(shí)施以來(lái)，蘇州市二手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。由 1999 年的 萬(wàn)平米發(fā)展到2020 年的 萬(wàn)平米， 2020 全年成交額 億元，其增長(zhǎng)勢(shì)頭不斷。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問(wèn)題 2：未來(lái)居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以 古城為中心發(fā)展起來(lái)， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較 為單一古典的建筑風(fēng)格。 古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來(lái)住宅供應(yīng)也不會(huì)很多，且 古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓 層多在 ～ 6 層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫(kù)，頂層為閣樓 。 未來(lái)居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級(jí)換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來(lái)看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。 蘇州新區(qū)： 起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來(lái)居上 的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。其發(fā)展得益于大量國(guó)內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來(lái)了相當(dāng)數(shù)量有較高購(gòu)買能力的客源。 房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會(huì)等級(jí)人群的需要而有所變化。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開 發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個(gè)。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國(guó)際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260 平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬(wàn) ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位 置上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡(jiǎn)稱湖西）為第一區(qū)，面積為 平方公里， 金雞湖以東（簡(jiǎn)稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁(yè) 。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無(wú)愧的領(lǐng)頭羊。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級(jí)白領(lǐng)和 專業(yè)人士為主。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動(dòng)人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個(gè)新板塊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來(lái)規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。該區(qū)域道路和 商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時(shí)政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。 今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來(lái)說(shuō)，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無(wú)論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國(guó)際性行政設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來(lái)居住水準(zhǔn)。 蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)） 三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目 前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn) 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn) 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬(wàn) 萬(wàn) 10 萬(wàn)（規(guī)劃） 20 萬(wàn)（規(guī)劃） 30 萬(wàn)（規(guī)劃） 勞工（約 占人口 60%） 萬(wàn) 萬(wàn) 6 萬(wàn) 12 萬(wàn) 18 萬(wàn) 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。 少，以鄰里中心為主 較少，以 F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點(diǎn)。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場(chǎng)也會(huì)成為一個(gè)副商業(yè)中心。 較少 交通配套 道路擁擠，但交 通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質(zhì) 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 居住性評(píng)價(jià) ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖 圖 10：園區(qū)總體規(guī)劃 問(wèn)題 3：金雞湖于蘇 州市究竟處在什么地位？ 解答：金雞湖對(duì)于蘇州 的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國(guó)政府與新加坡政府簽訂了一個(gè)合資協(xié)議，正式啟動(dòng)對(duì)這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個(gè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新 社區(qū)。根據(jù)未來(lái)規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。 金雞湖 將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 。金雞 湖 的存 在 并沒(méi)有 影響交通以及規(guī)劃， 正因?yàn)樗俏磥?lái)的 城中湖，規(guī)劃師才有 了 用武之地，打造模范城的雛形。 景觀設(shè)計(jì)內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。 金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請(qǐng)了 香港泛亞易道公司。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了 8 個(gè)鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來(lái)， 2 個(gè)片區(qū) —— 城市廣場(chǎng)與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 金雞湖景觀設(shè)計(jì)的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。 園區(qū)將打造成長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ”。 金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一 面。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它 成了古老蘇州的一個(gè)旅游新亮點(diǎn)，越來(lái)越多的 人 爭(zhēng)相 來(lái)感受 金雞 湖，其中既有本地市民，也有來(lái)自上海、杭州、無(wú)錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。金雞湖不是哪個(gè)特權(quán)階層的 “ 后花