【正文】 金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新 社區(qū)。 景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預(yù)計開發(fā)量 200 萬平方米。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 預(yù)計園區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量 萬套。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。但 隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和 心理距離正被無限縮短。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年 （ 20202020） 的水平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。 與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 但 今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了 ％。 2020年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。但從 2020年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關(guān)。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年， 中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價格上漲幅度將有所回落。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將會把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向 湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 園區(qū)建屋發(fā)展集團 基地位置 湖東萬盛街方洲路口 建筑設(shè)計 / 住宅形態(tài) 排屋、多層、小高 層、高層 銷售企劃 上海新聯(lián)康 投資顧問 主推賣點 售價低 公開日期 二期中 一批： 2020/05 二批 ： 2020/07 交房日期 售樓熱線 051267620208 工程進度 / 市 調(diào) 信 息 基地面積： 萬平方米 建筑面積： 23 萬平方米 容積率： 綠化率： 54％ 得房率： 可售戶數(shù) 二期： 1348 銷售率： 70% 二期二批 100％ 二期三批未開 主力總價 64 萬元 面積配比 二房： 三房：~四房： 躍層：~單價 元 /m2 二期 一批： 4600 二批： 4800 主力單價 4800 元 建筑層數(shù) 12~18F 目標(biāo)客源 配套設(shè)施 湖東鄰里中心 競 爭 分 析 規(guī)劃 分析 項目綜合分析 東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地 10 萬 平方米 ，容積率 ，總戶數(shù) 1348 戶，產(chǎn)品類型為小高層及高層，二期銷售分組團分期推出， 銷售的戶型中， 90130 平方米 的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設(shè)計也得到了廣大客戶的好評，景觀設(shè)計的主要特色為主題性的硬景規(guī)劃，加州 陽光的風(fēng)尚主題 ；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房到復(fù)式結(jié)構(gòu)共有數(shù)十種。 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出 的二期三批售價在 4800 元 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進入市場。 去化 分析 該案去化速度較為迅速， 其原因在于該案售價往往在該區(qū)域是最低的，同時，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對而言，其 130 平方米左右的主流面積較多，因此在市場上較受歡迎。 營銷 策略 分析 該案在銷售上一直以會員制銷售，即消費者參與“建屋之友”俱樂部的活動，凡已經(jīng)購買過建屋房產(chǎn)的客戶和打算購買建屋房產(chǎn)的客戶均可申請會員資格，凡屬該俱樂部的會員均可享受買房的優(yōu)先權(quán)和其他增值服務(wù)。據(jù) 了解，該會員卡并非限量發(fā)放，現(xiàn)場凡是登記的客戶均有一張會員卡及一本會員手冊，但明文規(guī)定該會員卡不得轉(zhuǎn)讓。 貴賓會員指：已購買建屋旗下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請并經(jīng)蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司確 認后，即成為貴賓會員。 禮遇會員：在新項目開始運作時，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購房準(zhǔn)備金，并與銀行，開發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準(zhǔn)備金凍結(jié)若干時間后成為禮遇會員（購房準(zhǔn)備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）。 由于該案土地面積較大，今后還會不斷推出新的房源，可以肯定的是其房價將延續(xù)其保持與周邊房價的距離，以低價競爭，這將繼續(xù)給周邊項目乃至更大區(qū)域帶來影響。玲瓏灣首批推出項目為一期北組團，有 17 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場等運動場所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開設(shè)。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、九龍外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對小區(qū)內(nèi)部分區(qū)塑造，每個區(qū)突出一個季節(jié)的自然主題。由于該案一期位置和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強的價格走勢影響，今后該案售價較為看好。但由于該案首批不包括一期中位置最南亦是一期位置最好的 2 棟樓盤，預(yù)計其將在一期最后階段推出。 供應(yīng)量分析 該案開盤可售房源量 562 套左右， 6 月初所余房源 30套左右，銷售率 94％。 另外也有部分市區(qū)和外地客源。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。天域、湖畔 天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項目地址 園區(qū)玲瓏灣 1號 湖東萬盛街方洲路口 湖東鐘園路上 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 蘇繡路北、星漢街西 園區(qū)機場路與星港街交匯處 新港街西面、蘇惠路南 金雞湖東南岸 開發(fā)商 南都建屋 園區(qū)建屋發(fā) 展集團 園區(qū)華成房地產(chǎn) 園區(qū)順馳置地有限公司 華新國際城市發(fā)展有限公司 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)置地 園區(qū)國信置業(yè) 行銷代理 自銷（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問 上海九陽房地產(chǎn) 北京達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 自銷 自銷（新吉陽策劃） 新吉陽代理策劃 新鴻泰 均價 （元 /㎡） 4900 4800（第三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體7500 獨立：9000 裝修程度 部分 無 無 無 1800 無 部分 800 無 開盤日期 二期： 04 年7 月 6 月 6日 6 月12 日 二期在 6月 25 4 月 18 日 6 月中旬開盤 2020 年6 月 11日 交付日期 06 年初 05 年底 05 年底 05 年底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高排屋、多層、小點式多層、小板式小高層、高板式高層、小高層 板式高層、小高層、雙板式高層、小高層 獨棟、雙聯(lián)別墅 層 高層、高層 高層、高層 層 拼、獨立別墅 占地面積 平方米 萬 萬 萬 16 萬 萬 萬 萬 13 萬 建筑面積及總戶數(shù) 85 萬 /近9000戶 23 萬 萬/505戶 30 萬 /一期900 多套 11 萬 /700 多套戶 32 萬 /2020 多戶 9 萬 /700 多戶 萬 /199 套 容積率 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項目名稱 位置 周邊環(huán)境分析 南都 順馳周邊公交相對豐富。 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。而湖東樓盤規(guī)模較大，空間上可充分利用。雖然規(guī)劃的 19 個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當(dāng)優(yōu)勢。 表 13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境 項目名稱 綠化率 規(guī)劃特點 南都小區(qū)整體分布為南北板樓較低 ，中間塔樓較高。借鑒美國紐約中央公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造城市中心森林，一切以自然形態(tài)為設(shè)計的依據(jù)。 湖左岸三期 42% 該案整個小區(qū)地塊呈 L 型，一條 中央水景大道從小區(qū)中央的第二會所貫穿至東北角， 可以看到 湖濱公園， 另 外該小區(qū)擁有 跌水下沉廣場復(fù)合 、 生態(tài)會所 ，同時還擁有 放鳥 區(qū)、兒童戶外游樂場地、棋藝園、健身活動區(qū)等 。 樓盤的綠化率范圍基本在 4260％。 景觀規(guī)劃方面各樓盤中以高爾夫花園與湖畔天城比較突出。 社區(qū)內(nèi)還有三大主題花園，小溪疊石園、伊斯蘭花 園、雕塑園。而園區(qū) CBD 區(qū)域周邊項目都比較有針對性的，以其區(qū)域工作人群特質(zhì)進行包裝宣傳。天域 五星級度假特區(qū) 湖左岸三期 難得湖圖，悅讀生活，就是這么自然。湖畔天城 30 萬 16 萬 一期 900戶 都市花園 高爾夫花園和金水灣花園兩個樓盤均有別墅物業(yè)，由于占有了較好的湖景資源，樓盤在規(guī)劃上沿湖的片區(qū)均規(guī)劃了低密度的別墅。湖畔天城 20% 2020/6/12 都市花園單價 5000 元 /平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場反響較