【正文】 州人大氣的一 面。 金雞湖 將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設(shè)施、生活娛樂設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準(zhǔn)。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。由于其檔次不是非常高，整個物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開 發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較 為單一古典的建筑風(fēng)格。 值得一提的是，在中國，政府的作用是至關(guān)重要的。 由此可見，從長遠(yuǎn)來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。 從供給方面來分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 政府為了穩(wěn)定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 2. 前幾年蘇州房價的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù)量。 3. 到 2020 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價已經(jīng)超過 3500 元 /平方米，同比增長 ％。 2. 2020 年至 2020 年，蘇州市的新開工面積由 萬平方米猛增到 萬平方米，2020 年僅上半年 就達(dá)到 萬平方米，其上漲趨勢不斷。 蘇州市 2020 年第二次土地拍賣會上， 18 宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。針對蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 從人均可支配收入來看， 2020 年達(dá)到 12361 元，比 2020 年上漲 ％，從 20202020年長期發(fā)展態(tài)勢來看，平均漲幅 ％，雖然 2020 年漲幅在 10％以下，但 2020 年的上漲幅度高過 15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。 我們 [盼望蘇州的未來將興起一場文化復(fù)興運(yùn)動，不單單在城市文化的 硬件 建設(shè)上 ，也 在于 地方文化的軟件營建 上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從 而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史 文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸 8 平方公里。 蘇州位于中國兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國最富饒地區(qū)之一 。 在 合同利用外資和實(shí)際利用外資方面 均居全國各大中城市第二位 ， 成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文 化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵后人。同時，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長中， 雖然 2020 年增長幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。 據(jù)測算， 20202020 年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價成本和建筑成本等在 4500 元／平方米左右。隨著國家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險。其中 2020年住宅銷售面積 萬平方米 ，同比 2020 年 增長 7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場的供求。高檔房下降并不會引來低收入顧客。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。由 1999 年的 萬平米發(fā)展到2020 年的 萬平米， 2020 全年成交額 億元，其增長勢頭不斷。 蘇州新區(qū)： 起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上 的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。該區(qū)域道路和 商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。 較少 交通配套 道路擁擠，但交 通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質(zhì) 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 居住性評價 ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖 圖 10：園區(qū)總體規(guī)劃 問題 3：金雞湖于蘇 州市究竟處在什么地位？ 解答：金雞湖對于蘇州 的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。 金雞湖景觀設(shè)計的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。目的在于創(chuàng)一個高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。 2020年開發(fā)量 153 萬平方米， 2020 年預(yù)計開發(fā) 200 萬平方米。 該地區(qū)主力面積范圍： 110150 平方米，總價： 6080 萬左右。 而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖 東到 2020 年底累計商品房竣工量將達(dá) 260 多萬平方米，超過湖西 2020 年年底累計商品房竣工量 將達(dá) 240 多萬平方米的水平。 表 7: 目前在售個案情況列表 板塊 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖 東 東湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 鐘園路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 東湖春之韻 二期 鐘園路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲瓏灣 現(xiàn)代大道、玲瓏街 4800 三房 140165 6779 80% 金水灣 別墅 金雞湖路 88 號 9000 含車庫 雙拼 221263 199236 含車庫 90% 三、園區(qū)銷售情況 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。 從園區(qū)第一 批商品房（ 19982020 年）的定價來看一般不超過 2020 元 /平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價定在了 5800 元 /平方米左右。 1997 年均價 1556 元／平方米上升至 2020 年均價 4042 元／平方米，上漲了 ％； 2020 年同比 2020 年上漲了 ％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會員優(yōu)供房），價格漲幅較 20 2020 年有所放緩。在這過程中，由于性能價格比的原因，對園區(qū)的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。 五、園區(qū)未來房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測 問題 4：園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？房價會出現(xiàn)什么趨勢？ 解答：供應(yīng)量分析 2020 年，預(yù)計蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá) 500 萬平方米左右，其中園區(qū)為 180 萬平方米左右。 第三部分 競爭個案研究 一、競爭分析 問題 5：互動還是競爭？ 解答： 我們通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，湖西區(qū)域的在售個案對于本項(xiàng)目均不能產(chǎn)生直接競爭，但是由于開發(fā)多年，多個區(qū)域個案可以對本項(xiàng)目的開發(fā)提供一定的產(chǎn)品開發(fā)依據(jù)，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動了區(qū)域市場的發(fā)展，造成區(qū)域的市場價格進(jìn)一步升高。這與其周邊住宅項(xiàng)目基本相差不多，所不同的是該項(xiàng)目的開發(fā)商是建屋，因此有一定品牌影響力，同時更實(shí)際的是其房價相對較低。 供應(yīng)量分析 東湖大郡是湖東第一個居住項(xiàng)目，總占地 萬平方米，總建筑面積為 23 萬平方米，目前開出的二期共有 1300 余套，共分三批 推出，第一批 400 余套推出三天就搶購一空，二期第二批 416 套于 5 月 6 日推出，均價 4500 元 /平方米，目前也已經(jīng)全部銷售完畢。據(jù)悉較一般客戶有優(yōu)先選房權(quán)。另外該案房型面積上亦以大眾化為主，使得該案廣受歡迎。 交通方面：主要依托現(xiàn)代大道連接園區(qū) CBD 和市區(qū) 。就一期首批房源來看，臨湖房源由于景觀優(yōu)勢，因此銷售速度較快 。 營銷上賣點(diǎn)包括： 蘇州新地標(biāo)、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞湖畔玲瓏灣） 南都集團(tuán)與建屋發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，超強(qiáng)品牌 棲居 平方公里國際城市湖泊公園 新穎適用的房型設(shè)計 客源 分析 主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在 20％以下。 方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園 東湖春之韻二期 鐘園路上 位于湖東第二個兩萬人 組團(tuán)，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。 高爾夫花園 園區(qū)機(jī)場路與星港街交匯處 優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東 北面的望湖角 園區(qū)項(xiàng)目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形 ,以獲得最佳的景觀 ,而配套方面則貼近規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點(diǎn)。園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)校、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校，以及各類幼兒園等教育設(shè)施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。 東湖春之韻二期 52% 主要特征為園或橢圓柱型點(diǎn)式高層住宅。小區(qū)主要道路為以環(huán)區(qū)道路，樓宇間道路系統(tǒng)結(jié)合景觀點(diǎn)而蜿蜒分布。 大體上來看，以南低北高的樓宇態(tài)勢分布，均設(shè)計了比較開闊的中 心活動區(qū)域。作為蘇州城區(qū)最大的湖景區(qū)域，每個周邊項(xiàng)目都要以小見大的炒作一番。玲瓏灣 85 萬 萬 首期 1600戶 東湖大郡二期 19 萬 萬 2 1324 戶 東湖春之韻二期 萬 萬 505 戶 順馳玲瓏灣 80% 2020/04/12 東湖大郡 70% 二期： 一批 2020/05/06 二批 2020/07 東湖春之韻二期 50% 2020/06/06 順馳 。天域 60% 二批 2020/6/20 湖左岸三期 20% 2020/06 金水灣 90% 2020/06/11 高爾夫花園 70% 2020/04/18 單價 5000 元 /平方米為界點(diǎn)，園區(qū)房價上漲遇到瓶頸。天域 11 萬 萬 二期 700戶 湖左岸三期 萬 9 萬 700 戶 金水灣 13 萬 萬 199 戶 高爾夫花園 32 萬 萬 2020 戶 各 項(xiàng)目中最大的項(xiàng)目為南都 表 14：樓盤主力賣點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 主力賣點(diǎn) 南都高爾夫花園景致優(yōu)美、人文薈萃的高爾夫花園特聘美國貝爾高林，將三面環(huán)湖無可復(fù)制的地形與自然充分結(jié)合，締造具有蘇州水城風(fēng)采、風(fēng)格高雅的居住環(huán)境。建筑形態(tài)上看小區(qū)整體南低北高，北端房型可觀看到湖景。小區(qū)水系較為豐富，形成部分島嶼區(qū)。 目前已建成的鄰里中心有“ 新城 ”鄰里中心 、 “ 貴都 ” 鄰里中心 ，“師惠坊”鄰里中心 ，“ 湖東 ” 鄰里中心，接近 3 萬平方米的 “ 湖東 ” 鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的 ，本項(xiàng)目西面規(guī)劃中也有鄰里中心配套。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長，較曲折，可享有豐富的湖景資源。湖畔天城 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 位于湖東第二個兩萬人組團(tuán)，小區(qū)位于湖東第二個 2 萬人生活區(qū)，南面有湖東小學(xué)、 湖東中學(xué)。玲瓏灣等，分析角度包含對地理位置環(huán)境、主力賣點(diǎn)、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。 房型 分析 玲瓏灣本次推出房源戶型多樣。 產(chǎn)品 分析 該案總體預(yù)計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在 46－500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米 左右 的三房兩廳兩衛(wèi) ，還有極少量的頂層復(fù)式公寓，面積高達(dá) 400500 平方米左右。 ? 距離本項(xiàng)目地塊最近的 85 萬平方米規(guī)模