【正文】 滬寧城際鐵路 ， 這條長三角新干線沿線最大的一站就是園區(qū)站。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 8 高鐵時代的到來，已經讓距離不成為距離。 專業(yè) 工業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位以高新技術類產業(yè)為主，其對應的產業(yè)人群主要是該產業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領和專業(yè)人士為主。 第二區(qū)域 的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現已成型的建設，都已證明其發(fā)展前景。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 13 蘇園土掛（ 2021） 30 星湖街西、金姬墩中心公 園南 其他普通商品 住房用地 ≤ 70 38725 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限 公司 蘇地 2021B74 號 唯亭鎮(zhèn)唯亭天翔軟件東、 葑亭大道北 其他 普通商品住房用地 70 24800 江蘇友誼合升房地產開發(fā)有限公 司 蘇地 2021B76 號 勝浦鎮(zhèn)金勝路南、通江路 東 其他普通商品 住房用地 70 35000 中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司 蘇地 2021B75 號 唯亭鎮(zhèn)亭隆街東、唯正路 南 商務金融用地 23 40 19400 蘇州市東方企業(yè)發(fā)展有限公司、蘇州盛嘉實業(yè)有限公司、蘇州市華慶物資有限公司 蘇地 2021G38 號 唯亭鎮(zhèn)陽澄半島瀾廷酒 店北 住宿餐飲用地 40 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖大酒店有限 公司 蘇地 2021G37 號 唯亭鎮(zhèn)淺水灣商業(yè)區(qū)北、 陽澄路西 其他商服用地 40 蘇州圓融投資管理有限公司 蘇園土掛（ 2021） 02 現代大道南、思安街西 商務金融用地 40 36324 江蘇協眾投資有限公司 蘇園土掛（ 2021） 03 旺墩路南、萬盛街東 商務金融用地 40 29100 州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)有限 公司 蘇園土掛（ 2021） 04 翠園路北、南施街西 商務金融用地 40 43200 蘇州工業(yè)園區(qū)嘉安投資有限公司 ? 蘇州 園區(qū)土地 成交占比 專業(yè)誠信 ? 從成交土地的詳情來看，今年 商業(yè)用地占據了較大比重， 明確了一個信號，政府在花大手筆規(guī)劃布局園區(qū)的商業(yè)配套。但是從三月 底 開始 住宅類 商品房成交套數明顯回升， 主要是 政策對 商品房成交量的影響已慢慢得到緩解， 加之一些開發(fā)商也推出了一些優(yōu)惠的營銷策略，以優(yōu)惠促銷 量，以達到回籠資金，按照這樣的發(fā)展態(tài)勢，預計接下來的幾 個月內，成交狀況不會出現爆發(fā)性的發(fā)展趨勢，或許會在目前的基礎 上小 幅回升。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 20 2021上半年各區(qū)非住宅成交價格（元/㎡）01000020210300004000050000園區(qū) 新區(qū) 滄浪區(qū) 金閶區(qū) 平江區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū)一月二月三月四月五月 總結： 一月到三月蘇州非住宅市場 成交 數量也出現了明顯的下降 ，在住宅市場低迷之際非住宅市場也受到了一定的影響。誠信誠信誠信這就是青劍湖板塊。誠信 以及協信 好的物業(yè)就相當于是個好管家，住著踏實！ 地處青劍湖旁，原始的生態(tài)環(huán)境，給人親近自然的感覺，遠離城市的喧囂適合居住。 劣勢： 周邊工廠和拆遷小區(qū)較多，環(huán)境并不是十分理想 。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 30 項目名稱 都市 VIP 項目地址 園區(qū)星湖街與陽澄湖大道交匯處北側 100 米 占地面積 萬方 總建筑面積 54257 方 建筑類別 酒店式公寓 裝修狀況 精裝修，裝修標準 16001800 元 /平方 容 積 率 綠 化 率 40% 價格 10500 元 /平米 總戶數 926 物 業(yè) 費 元 /平米 ﹒ 月 物業(yè)公司 蘇州寶祥物業(yè)管理 有限公司 開 發(fā) 商 蘇州工業(yè)園區(qū)嘉安投資有限公司 代理商 博思堂 售樓處地址 園區(qū)星湖街與陽澄湖大道交匯處北側 100 米 得房率 75% 配套 中小學：蘇州工業(yè)園區(qū)第五中學、青劍湖小學、跨塘小學、跨塘鎮(zhèn)中學 綜合商場：東街購物商場、錦豐泰盛生活廣場、青劍湖商業(yè)中心、圓融時代廣場、新唯亭行政中心（在建） 幼稚園： 3 之 3 雙語幼兒園、唯亭中心幼兒園（青劍湖園） 銀行：江蘇東吳東村商業(yè)銀行唯亭西區(qū)支行、交通銀行、中國建設銀行跨塘支行、中國銀行蘇州跨塘支行 醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院（在建） 目前在售情況 ： 都市 VIP 目前在售一期 2少量房源和二期 125 層，戶型面積有 50 ㎡、 55 ㎡和 76 ㎡，均價 11500 元 /㎡左右，準時簽約可優(yōu)惠97 折，一次性付款優(yōu)惠 95 折。產權年限較低只有 40 年。 交通方面： 星湖街與現代大道兩塊住宅片區(qū)已經被打通，實現 4 公里 10 分鐘車程的 利 好貫通。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 32 ? 板塊現狀特征 現代大道西接古城區(qū) ，東接 昆山 ， 是一條貫穿園區(qū)的主干道 。 李公堤 由全球領銜景觀設計的美國 泛亞易道公司主筆設計，現已成為國內水上開放型城市生態(tài)公園的典范。誠信 這些都對青劍湖板塊未來的發(fā)展起到了極大的推動作用。誠信隨著唯亭鎮(zhèn)政府的遷入，項目周邊居住氛圍漸濃，市民廣場、園區(qū)二院、青劍湖學校等隨之遷入，無論是自住還是投資，未來增值可能性都非常大。高質量的品質保證，優(yōu)美的景觀，適合市場 需求的戶型，再加上首開悅瀾灣合理的價格，使得此次產品在性價比上極具優(yōu)勢。 專業(yè) 二期房源預計在下半年推出，大概推出 80 套。 青劍湖板塊作為園區(qū)房產板塊的 “后起之秀 ”，在園區(qū)唯亭鎮(zhèn)政府的全力打造下已經呈現出快速上升的勢頭，如今的青劍湖已經成了唯亭的一張生態(tài)名片。誠信 從市場的均衡表現也可以看到， 隨著園區(qū)和新區(qū)商業(yè)項目的相繼入市，整個非住宅市場朝著多邊化方向發(fā)展，這也體現了逐漸走向成熟，蘇州新城市商業(yè)圈日益崛起的跡象。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 22 5 月蘇州各區(qū)住宅成交套數占比園區(qū)33%新區(qū)12%金閶區(qū)9%平江區(qū)2%吳中區(qū)29%相城區(qū)12%滄浪區(qū)3% 5 月蘇州各區(qū)住宅成交均價（元/ ㎡）0202140006000800010000120211400016000園區(qū) 新區(qū) 滄浪區(qū) 金閶區(qū) 平江區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū)成交均價 總結： 2021 年 5 月，工業(yè)園區(qū)的成交占比依然穩(wěn)居蘇州榜首，占總成交量的 33%。 在其他區(qū)域逐漸發(fā)展成熟之時，眾多的開發(fā)商已將目光轉向 這些區(qū)域開發(fā)建設。 專業(yè)誠信 ? 園區(qū)土地市場總結 專業(yè) 而年度區(qū)域土地市場的供應結構跟往年也有所改變，城鎮(zhèn)住宅用地供應明顯減少且以邊遠板塊為主，同時商業(yè)用地的成交占據了主力位置。 主 專業(yè) 園區(qū) 湖西 的開發(fā)已成熟，配套設施 以非常 完善，目前房地產增值效應十分明顯，園區(qū)板塊已經成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產發(fā)展的風向標和當之無愧的領頭羊。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 10 的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。 人均高收入為房產市場的消化提供了經濟基礎。 如今京滬高鐵也 已 正式運營 ，園區(qū)市民往返京滬線上各城市將更為方便。誠信誠信通過 周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網與中國和世界的各主要城市相連 。 三、調研 內容 （交通、 規(guī)劃 ） ；板塊劃分（市場成交情況、 客戶類型、 板塊現狀及未來發(fā)展） 專業(yè) 專業(yè)誠信 工業(yè)園區(qū) 專業(yè)創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 6 的交通，也正加快構建交通新 “ 路徑 ” 。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 7 今年 9 月份 輕軌一號線將 進入系統(tǒng)大聯調，即列車在全線試跑。作為我國第一條真正意義上的高速鐵路，全程 1300 多公里的京滬高速鐵路建成后運行時速可達 300 公里以上，全程只需 5 小時左右（含停靠時間），其中蘇州到上海只需 1520 分鐘，到北京也只要 4 個多小時。 全年實現地區(qū)生產總值 836 億元，增長 22%；地方一般預算收入 億元，增長 45%；進出口總額 567 億美元，增長 13%；新增注冊外資 億美元、到帳外資 億美元，分別增長24%、 14%；城鎮(zhèn)職工收入和農村居民人均純收入分別增長 9%和 13%，經濟發(fā)展保持了財稅增長高于 GDP 增長，企業(yè)利稅增長高于產值增長的良好局面。 工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東為二三區(qū)，共 平方公里。 湖西是園區(qū)房地產最早開發(fā)的區(qū)域，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質而言，與多種性質的 物業(yè) 混雜并非最理想的居住環(huán)境 。誠信 園區(qū)房地產市場起步早、發(fā)展快，也導致了目 前湖西湖東主力板塊開發(fā)的飽和，住宅用地可供應的有限和向邊緣板塊的轉移，同時，前期住宅市場的快速發(fā)展，也亟待后期商業(yè)等配套的快速跟 進。誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告 17 ? 2021 上半年蘇州 住宅 市場 050000100000150000202100一月 二月 三月 四月 五月20 11 上半年蘇州各區(qū)住宅成交面積（㎡）園區(qū)新區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)0200400600800100012001400一月 二月 三月 四月 五月2021上半年蘇州各區(qū)住宅成交套數（套）園區(qū)新區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)相城區(qū)吳中區(qū) 專業(yè)誠信 長期來看 區(qū)域未來有著 軌道交通 的規(guī)劃， 大大提成了未來的發(fā)展空間，短期來看目前 區(qū)域價格 較其他區(qū)域 更具競爭優(yōu)勢 。在經歷了 4 月份的樓市消化期后，進入 5 月之后， 一方面區(qū)域內的剛需盤新房存量有所減少，剛需盤月度內成交量有所減少，另一方面中高端項目成交明顯提量，限購經過兩個月的市場適應后， 5 月份園區(qū)的中高端改善性住房成交量大幅上升，在促進區(qū)域量升的同時，很大程度上促進區(qū)域成交均價穩(wěn)中 有升。 從成交均價來看， 5 月份蘇州非住宅成交均價 /平方米，較之 4月份有了 %的漲幅，滄浪區(qū)自從蘇州新天地開盤以來，均價一直維持在4 萬元 /平左右的均價，園區(qū)隨著萬寶商業(yè)廣場以及沸騰 CBD 高價商鋪的熱銷，一度引高區(qū)域均價。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調研報告