【正文】 時代廣場 它是一個集零售、餐飲、娛樂、商務、旅游、休閑、文化等元素為一體的綜合性消費區(qū)域。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 34 ? 重點樓盤分析 項目名稱 萬 科尚玲瓏 項目地址 園區(qū)玲瓏街 1 號 占地面積 萬方 總建筑面積 85 萬方 建筑類別 高層 裝修狀況 全裝修、標準 30003500 元 /平米 容 積 率 綠 化 率 50% 價格 2 萬元 /平米 總戶數(shù) 2021 戶 物 業(yè) 費 元 /平米 ﹒ 月 物業(yè)公司 蘇南萬科物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 蘇州南都建屋有限公司 代理商 蘇州新明陽 /博思堂 售樓處地址 園區(qū)玲瓏街 1 號 得房率 80% 配套 星灣學校 是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會直屬的九年制公立學校 。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 33 建屋中央景城 出租 商鋪 30150 毛坯 價格在 80 元 /平米 ﹒ 月 海尚壹品 在售 多層、小高層、高層 1 140 高層 11 126 小高層 140205 多層 毛坯 多層 萬 萬 小高層 萬 高層 萬 沸騰 CBD 在售 酒店公寓 60、 89 毛坯 萬 沸騰 CBD 在售 商鋪 42204 毛坯 一層 5 萬、二層 3 萬 三層 2 萬 白糖壹號 在售 高層 9 1 13 150 2200 精裝修 萬 九龍倉時代上城 在售 電梯花園洋房 14 158 2500 精裝修 萬 一樓帶地下室均價 2萬 雅戈爾太陽城 在售 高層 80118 毛坯 1 萬 億城左岸香頌 在售 高層 8 9 105 1500 精裝修 精裝 萬 毛坯 82009500 專業(yè) ? 板塊樓盤展示 區(qū)域 樓盤名稱 推盤時間 建筑形態(tài) 面積段 (㎡ ) 裝修情況（元 /㎡ ） 銷售均價（元 /㎡ ） 現(xiàn) 代 大 道 板 塊 萬科尚玲瓏 在售 高層 10 13 165 30003500 精裝修 萬 2 萬 雅戈爾未來城 在售 高層、小高層 8 9 14 15 173 毛坯 小高層 萬 高層 萬 雅戈爾未來城 待售 商鋪 138300 毛坯 預計價格在 5 萬 和風雅致 在售、新房源 78月推出 小高 層、高層 9 1 1 170 3000 精裝修 小高層 萬 萬 高層 萬 3 萬 紫荊苑 在售 高層、小高層 9 1 135 毛坯 萬 建屋中央景城 在售 高層 87167 20212500 精裝修 萬 專業(yè)沿線有著眾多的 生態(tài)公園和旅游景點，可謂又是一條景觀大道，同時又臨近即將開通的地鐵一號線，而且還與貫穿園區(qū)南北的兩條主干道星港街和星湖街相連接，對 周邊 的交通可以算是錦上添花。誠信如今此版塊以成為開發(fā)的熱門板塊，未來必將發(fā)展成為蘇州園區(qū)的又一個一個亮點。 生態(tài)配套： 短線來看，唯 亭的政府會遷 至星湖街 邊上，而長線來看， 引入 多個 鄰里中心，形成了一大片新的商貿(mào)繁榮地帶。園區(qū)高鐵站的開通，將板塊與周邊城市的距離大大拉近， 交通優(yōu)勢凸顯無疑 。在未來一段時間，青劍湖板塊將顯現(xiàn)出生態(tài)、交通、配套三方面的利好優(yōu)勢。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 31 ? 板塊總結(jié) 板塊內(nèi)項目類型 及銷售情況 ： 項目類型 客戶情況 分布地區(qū) 銷售率 銷售分析 個案舉例 別墅 唯亭鎮(zhèn)附近的私營業(yè)主和企業(yè)高管，以及少量的外來投資客 青劍湖以北 60% 總價較高，周邊配套 暫不完善 阿卡迪亞 今年 4 月 16日開盤總共推出 97 套房源， 兩個月時間 銷售60 多套 酒店式公寓 青劍湖附近工廠 內(nèi) 企業(yè)高管和附近的私營業(yè)主 青劍湖商 業(yè)廣場旁 80% 交通便利，未來規(guī)劃前景好，升值空間大 都市 VIP 今年 5 月 21推新房源當天認購 80% 普通住宅 （高層、小高層） 園區(qū)工作首次置業(yè)的工薪階層和園區(qū)周邊的改善型客戶為主 青劍湖以南，陽澄湖大 道沿線 80% 未來區(qū)域的配套建設，以及 目前 區(qū)域?qū)嵒莸膬r格 東方維羅納開盤便受到眾多剛需客戶的搶購，頻頻加推 。 專業(yè) 總結(jié)： 在如今政策對 商品房 如此嚴厲的調(diào)控形勢下 ，都市 VIP 不僅不受政策調(diào)控的限制，而起享受到了青劍湖周邊未來發(fā)展規(guī)劃的優(yōu)勢，作為投資型項目是個不錯的選擇。沒有正南正北戶型。 不僅具 備優(yōu)越的先天條件，都市 VIP 還屬商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)，不限購、不限貸 。 優(yōu)勢 ： 位于青劍湖板塊的核心位置，與青劍湖隔路相望。 6 月 1日起二期 167 層房源開始預約可交 2 萬優(yōu)惠 5 萬元，準時簽約可優(yōu)惠 97 折，一次性付款優(yōu)惠 95 折。誠信 周邊又有著優(yōu)質(zhì)的學區(qū)，目前生活配套也很不錯，未來的升值空間也很大，是年輕一代不錯的選擇。 總結(jié)： 以 80130平米戶型為主，充分滿足了客戶的剛性需求。 入戶門向內(nèi)開 ， 占房子室內(nèi)面積， 存在 安全 隱患 。 優(yōu)勢 ： 屬于 青劍湖學校、園區(qū)五中兩所優(yōu)質(zhì)的學區(qū)房，近青劍湖商業(yè)廣場和規(guī)劃中的鄰里 中心生 活 十分 便利。誠信 總結(jié)： 地處青劍湖 一個低密度的生活 區(qū)，環(huán)境適合居住，未來升值空間 較大，適合投資，不過目前用來居住還不太適合， 周邊 配套不太齊全。 劣勢： 周邊配套不齊全，生活很不方便。伴隨著滬寧城際高鐵的通車，蘇州、上海同城化趨勢加快，阿卡迪亞必將成為長三角頂級低密度濱湖國際社區(qū)。目前一次性付款 98 折優(yōu)惠， 貸款 99 折。還有少量獨棟別墅為 28000元 /平米 ， 在 248350平米之間 ， 總價在 9001000 萬 /套之間。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 28 ? 重點樓盤分析 項目名稱 阿卡迪亞 項目地址 園區(qū)青澄路 99 號 占地面積 278000 總建筑面積 270000 建筑類別 獨棟、合院別墅 裝修狀況 毛坯 容 積 率 綠 化 率 40% 價格 合院 萬 元 /平米、獨棟 萬 元 /平米 總戶數(shù) 一期共 182 套，目前在售 97 套 物 業(yè) 費 合院 、獨棟 元 /平米 ﹒ 月 物業(yè)公司 重慶天驕物業(yè) 開 發(fā) 商 蘇州協(xié)信圓融地產(chǎn) 代理商 博士堂 售樓處地址 園區(qū)青澄路 99 號 得房率 95% 配套 中小學 、 幼稚園 ：青劍湖學校、跨塘實驗小學 、 唯亭中心幼兒園 綜合商場 ：青劍湖商業(yè)廣場、小區(qū)的北面規(guī)劃了鄰里中心、新唯 亭行政中心（在建） 銀行：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等 醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院（在建） 目前 在售情況 ： 阿卡迪亞 4 月 16 日開盤一共推出 97 套房源包括 88 套合院別墅和就套獨棟別墅，已銷售 70 多套，五月共銷售 2 套都為合院別墅。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 27 ? 板塊樓盤展示 區(qū)域 樓盤名稱 推盤時間 建筑形態(tài) 面積段 (㎡ ) 裝修 情況（元 /㎡ ） 銷售均價（元 /㎡ ） 青 劍 湖 板 塊 中信森林湖 預計 7 月份 別墅 220260 聯(lián)別 、 248350獨別 毛坯 預計價格 1000 萬 /套 阿卡迪亞 在售， 二期下半年加推 別墅 250270 合院 、 365407獨別 毛坯 合院 萬 、 獨棟 君地新大陸 預計 7 月 中旬 酒店式公寓 3090 2500 精裝修 預計價格 萬 都市 VIP 在售 酒店公寓 50、 5 76 16001800 精裝修 11500 華園星城 在售 、 6 月 26 推新房源 高層 88137 毛坯 7288 起 東方維羅納 6 月 加推 高層 78108 毛坯 8300、樓王 8600 首開悅瀾灣 在售 高層、小高層 80130 毛坯 9500 青劍湖公館 10 月 高層、聯(lián)別 60120 高層 、 170220 聯(lián)別 毛坯 高層 9500、 聯(lián)別 萬 招商雍景灣 6 月 24 公開售樓處 預計 7 月開盤 獨棟 少量雙拼 238270 毛坯 預計 700 萬 /套起 置地青湖語城 在售 小高層 77 毛坯 9200 專業(yè) 專業(yè)這里，將是一個既以園區(qū) CBD 為核心輻射延伸出來的湖濱新城，也是一個擁有完善配套設施、生態(tài)自然的養(yǎng)生居住區(qū)。 按照唯亭鎮(zhèn)的規(guī)劃，這里正在打造的是一個湖濱新城 ， 它擁有 平方公里的青劍湖水面， 33 公里的陽澄 湖岸線；擁有 550 萬平方米的景觀綠地，綠化覆蓋率超過 45％；擁有完善的配套設施， 400 人的二級醫(yī)院等文化教育娛樂設施，以及商貿(mào)中心、市民廣場、景觀公園。既靠近城市，又親近自然。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 26 四、板塊區(qū)域內(nèi)樓 盤市調(diào) ? 板塊現(xiàn)狀特征 位于園區(qū)唯亭鎮(zhèn)的青劍湖，南距金雞湖約 8 分鐘車程，北距陽澄湖約 10 分鐘車程。 現(xiàn)代大道板塊 湖東版塊 湖西板塊 青劍湖板塊 獨墅湖板塊 專業(yè)創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 25 三、園區(qū)板塊分布 蘇州工業(yè)園區(qū)板塊分布圖 園區(qū)地域遼闊 ， 空間跨度大 ，各區(qū)域自然條件和經(jīng)濟發(fā)展狀況不一致，為便于分析可將園區(qū)房地產(chǎn)市場劃分為五大板塊。 專業(yè) 從成交均價來看， 5 月份蘇州非住宅成交均價 /平方米，較之 4月份有了 %的漲幅，滄浪區(qū)自從蘇州新天地開盤以來，均價一直維持在4 萬元 /平左右的均價，園區(qū)隨著萬寶商業(yè)廣場以及沸騰 CBD 高價商鋪的熱銷，一度引高區(qū)域均價。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 24 總結(jié) ： 從 5 月份的非住宅成交量來看，中心城區(qū)和吳 中區(qū)均有下滑，特別是吳中區(qū)環(huán)比大幅下滑 %， 量升主要是由于月度內(nèi)園區(qū)、新區(qū)以及相城區(qū)去化明顯的緣故。創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 23 ? 園區(qū) 5 月 非住宅成交 分析 專業(yè) 專業(yè)在經(jīng)歷了 4 月份的樓市消化期后，進入 5 月之后， 一方面區(qū)域內(nèi)的剛需盤新房存量有所減少，剛需盤月度內(nèi)成交量有所減少，另一方面中高端項目成交明顯提量，限購經(jīng)過兩個月的市場適應后， 5 月份園區(qū)的中高端改善性住房成交量大幅上升，在促進區(qū)域量升的同時，很大程度上促進區(qū)域