【正文】 ，新區(qū)和市區(qū)上升比較快。 小戶型公寓市場需求情況 ? 從目前整體市場來看，小戶型公寓相對其它物業(yè)而言，要好銷得多。 ? 同時，從供應(yīng)的量體來看，市區(qū)也是最多，接下來是園區(qū)和新區(qū)。 ? 這些項(xiàng)目之中，產(chǎn)權(quán)式酒店有四家，分別是“茉莉花大酒店”、 “新五洲大酒店”、“伯恩國際酒店”和“相皇國際”。 小戶型產(chǎn)品多采用全裝修，符合一部分客源口味 因?yàn)樾粜彤a(chǎn)品所面對的客源大部分是年輕的白領(lǐng)辦公一族，他們對住房的要求也較高，精裝修小戶型產(chǎn)品也正合適他們的口味，居住、辦公、待客均不失客戶身份。 二、小戶型公寓市場發(fā)展概況 蘇州市場逐步成熟，市場進(jìn)一步細(xì)分 一年多來，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，激烈的市場競爭也使得市場進(jìn)一步成熟和細(xì)分，小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)，而其市場效應(yīng)與其說是房地產(chǎn)市場細(xì)分的結(jié)果，不如說是房地產(chǎn)開發(fā)者為了應(yīng)變千變?nèi)f化的客戶要求所采用的一種應(yīng)變手段。 ? 酒店式公寓 酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。 小戶型公寓的界定主要有兩種標(biāo)準(zhǔn)：一種是兩居室以下（包含兩居室）的單位統(tǒng)稱為 小戶型，另一種則是以面積來界定的，一般三居室在 100 平方米以下， 2 居室在 80 平方米以下， 1 居室在 60 平方米以下的即稱為小戶型公寓。 ? 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓是有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓?？梢哉f，它是 soho 和酒店式公寓的組合體。 消費(fèi)理念的更新和轉(zhuǎn)變，也是小戶型產(chǎn)品的市場契機(jī) 蘇州人已經(jīng)越來越多的接受了一生多次購房（梯度換房），適時投資 消費(fèi)的投資理念。對小戶型產(chǎn)品的開發(fā)有一定的抗性。 表 2：已售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表 物業(yè) 區(qū)域 地址 總建筑面積 m2 建筑面積 均價元 /m2 蘇州凱悅 吳中區(qū) 東吳南路 153 號 23000 4600 時代晶華 金閶區(qū) 金門路、石路交叉口 34000 5900 中心廣場 金閶區(qū) 石路商業(yè)圈內(nèi) 約 10000 6080 協(xié)和金盛廣場 金閶區(qū) 金山路 88 號 32564 5500 都市 e 站 金閶區(qū) 干將路與閶胥路交界處 43500 5500 賽風(fēng)夢想家 金閶區(qū) 金閶閶胥路 302 號－ 324 號 6000 6000 粵海廣場 平江區(qū) 平江喬司空巷 22號 90000 6000 正興水岸人家 園區(qū) 婁跨大橋 與 312 國道交匯處 40000 2200 白領(lǐng)公寓 園區(qū) 園區(qū)工業(yè)園區(qū)星漢街 168 號 45483 7000 風(fēng)華苑 園區(qū) 東環(huán)路與機(jī)場路交界處 34000 3500 春之交響 園區(qū) 蘇惠路與星海路交界處 80000 7100 獅山麗晶 新區(qū) 新區(qū)新區(qū)商業(yè)街東、國新大酒店西 18000 6000 獅山峰匯 新區(qū) 新區(qū)獅山路 89 號 25000 6000 嘉業(yè)陽光假日 新區(qū) 玉山路和金楓路的交叉口 37 萬 (200 套 ) 4000 （資料來源：蘇州博思堂研展部） 注：以上均價為實(shí)際銷售實(shí)現(xiàn)的均價。 ? 從供應(yīng)的量體來看，目前市區(qū)的量體最大，新區(qū)其次。而茉莉花大酒店的大套型房源遲遲賣不出去，也是產(chǎn)權(quán)式酒店市場接受度低的表現(xiàn)。良好的地段不僅僅意味著靠近中心區(qū)，還意味著交通便利、周邊設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等。 ? 新興而立族。自由之邑的本地客源約占 62%，匯豪國際的本地客源也占到了 60%左右。由于許多名義上的酒店式公寓項(xiàng)目只 是在對外宣傳上引用了酒店式服務(wù)的說法，但在實(shí)際的服務(wù)過程中卻遠(yuǎn)沒有達(dá)到酒店式服務(wù)的水平，導(dǎo)致服務(wù)水平不高、客戶所享受的服務(wù)不值所收取的租金的情況，結(jié)果是經(jīng)營的時間越長，租客越少、經(jīng)營狀況越差。 酒店式公寓的硬件配置直接關(guān)系到項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，也決定了入住客戶的層次和項(xiàng)目的銷售價格，對項(xiàng)目的銷售和租賃都有著重要的影響，因此選擇酒店式公寓一定要注重其硬件配置。品質(zhì)生活的提供，對單身白領(lǐng)來說無疑有一種強(qiáng)有力的誘惑。裝修較簡潔，無特別之處，貼有銷控表和周邊酒店的住宿標(biāo)準(zhǔn)。 利多： ①蘇州首個單身公寓，填補(bǔ)了市場空缺。 區(qū) 域 市區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 時代晶華 面積范圍 54～ 72 M2； 發(fā) 展 商 蘇州歐瑞 主力面積 M2； 代 理 商 上海三福 單價范圍 5350～ 6450 元 /M2 工地位置 石路國際商城南側(cè) 平均單價 5900 元 /M2 基地面積 2200 M2 主力總價 20～ 40萬 /套 建筑面積 37000M2 車庫單價 綠 化 率 物 管 費(fèi) 34元 /M2 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 基本完工 規(guī)劃戶數(shù) 270戶 交房時間 04 年底 環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，北面即為石路國際商城，周邊有 11 30 60游 5 等公交線路經(jīng)過，交通區(qū)位十分便利。車位只租不賣，價格未定。 去化分析： 2020 年 4 月 11 日開盤，開盤采取發(fā)號碼形式，客戶須排隊(duì)領(lǐng)取號牌。②空間布局上不能做到戶戶朝南，采光通風(fēng)效果不良。 小戶型住宅單價范圍在 6000～ 6500 元 /M2 之間，為無廚房形式，車庫不出售，只用于出租。 利空： ①在市中心施工、建設(shè)成本高，受限制條件多，不可預(yù)見情況，難以控制。面積范圍在 38～ 70 平方米。 客源分析： 本案相當(dāng)一部分的客戶是由開發(fā)展商介紹過來的，對本地段有一定的認(rèn)同度，還有一些在石路附近做生意的經(jīng)營者，蘇州本地的投資客也較多。 利空： ①本案開發(fā)商推行“強(qiáng)勢銷售”，服務(wù)人員態(tài)度較差。面積范圍在 29～ 40平方米。 客源分析： 由于本案的地段相當(dāng)優(yōu)越，因此客戶認(rèn)可度較高，其中 70%以上的購房者為蘇州本地的投資客，另外一部分客戶購房是為了自住與投資。 ④住宅過道太長，影響通風(fēng)，且只有朝南和朝北兩種朝向可選擇。共有電梯 4 部，貨梯 1 部。現(xiàn)在可以馬上簽約，也可先交付定金但不退， 8月 1日就可交房入住。 ③面積小、單價低，總價不高。 產(chǎn)品分析： 本案為兩幢 25層的高樓，且屬爛尾樓改造工程，現(xiàn)定位為酒店式公寓，其中 14 層為商場， 5 層作為會所， 625 層為住宅?，F(xiàn)不做任何宣傳，較為低調(diào)。 ④電梯設(shè)計較少。 企劃訴求分析： 本案在電視報、電視臺的“住在蘇州”節(jié)目上打過廣告，還參加了園區(qū)房展會。 利多： ①交通便利。 區(qū) 域 園區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 3 幢高層（ 1幢小戶型） 案 名 春之交響（師惠樂章三期） 面積范圍 46— 75M2 發(fā) 展 商 蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司 主力面積 60 M2 代 理 商 蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問有限公司 單價范圍 6800— 7800 元 / M2 工地位置 蘇惠路與星海路交界處 平均單價 7100 元 /M2 （小戶型） 4900 元 /M2 （大戶型毛坯房） 基地面積 42300M2 主力總價 —— 建筑面積 80000M2 車庫單價 綠 化 率 60% 物 管 費(fèi) / M2月 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 已交房 規(guī)劃戶數(shù) 280 多戶（小戶型） 交房時間 04 年 4月交房 環(huán)境分析： 本案位于蘇州園區(qū) CBD 中心地段，北有中央公園，南有師惠坊 商業(yè)街，且鄰近星海中學(xué)、職業(yè)學(xué)院。 去化分析： 本案目前的銷售率達(dá)到了 100%。陽光假日 面積范圍 — 157M2 發(fā) 展 商 蘇州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 主力 面積 —— 代 理 商 無（越洋企劃全案策劃） 單價范圍 工地位置 玉山路和金楓路的交叉口 平均單價 毛坯 4000 元 /M2 基地面積 375畝 主力總價 —— 建筑面積 37萬余平方米 車庫單價 —— 綠 化 率 近 38% 物 管 費(fèi) 未確定 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 主體工程 規(guī)劃戶數(shù) 約 2500 戶（一期小戶型約200 多戶） 交房時間 預(yù)計明年年底 環(huán)境分析： 本案位于蘇州新區(qū)中心的蘇州樂園的西南方向，東臨新升新苑住宅小區(qū)，西靠金楓路，距離木瀆很近，北依玉山路，南近蘇州自來水廠。 ③緊鄰風(fēng)景區(qū)，環(huán)境較好。 利多： ①單價、總價均較低。 ? 投資本案的風(fēng)險較小，開發(fā)商承諾投資者可以享受 10 年的回購優(yōu)惠，同時是以 10年之后的市場價來回購該物業(yè)，給投資者利益以最大的保障。 利空： ? 本案的外立面略顯陳舊，外觀沒有現(xiàn)代感，沒有四星級酒店的氣派感。 ? 所處新區(qū)中心，地理位置好。 ? 物業(yè)管理費(fèi)偏高。 ? 新區(qū)酒店式公寓市場租賃情況較好，對銷售有一定支撐力。 利空： ? 本案的土地使用年限只有 38 年，這給本案的順利去化帶來一定的難度。 ? 面積利用較合理，且面積范圍較大。 相皇國際 區(qū) 域： 滄浪區(qū) 物業(yè)地址： 十全街與相王弄交叉口的西南角 開 發(fā) 商： 蘇州英雄置業(yè)有限公司 總建筑面積： 24000 ㎡左右 占地面積： 5775 ㎡ 戶 數(shù)： 300戶 建筑形態(tài)： 多層 面積： 面積范圍 3095 ㎡。 ? 本項(xiàng)目離金雞湖較近，有一定的天然景觀優(yōu)勢。 ? 從目前蘇州市場來看，小戶型公寓接受度雖然說比較高，但普遍由價格因素來決定，可以說隨著市場發(fā)展不斷成熟，將對本案的順利去化形成一定的挑戰(zhàn)。因此我司對本項(xiàng)目的檔次定位為 高檔次 。 3 25% 二房一廳二衛(wèi)一櫥 120177。而五星級酒店出租率最高，達(dá)到了 %。 銷售總價 =酒店平均租金 ╳ 可租天數(shù) ╳ 年平均出租率 ╳ 平均收益率 /年收益率 =500 元 /天 .間 ╳ 360 天 ╳ %╳ 50%/% =767435 元 =85m2╳ 單價 則 銷售單價 =9030 元 /m2 。相對而言，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的三星級酒店也食市場上接受度比較高的。 三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位分析 根據(jù)對本項(xiàng)目的產(chǎn)品分析和產(chǎn)品定位，綜合分析工業(yè)園區(qū)和蘇州市的居民構(gòu)成情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位主要包括以下幾個層面： 長期在園區(qū)工作和生活的外國人； 這類客戶由于工作的原因常年工作和生活在蘇州，共有的特性是收入較高，目前主要居住在高檔酒店、早期的外銷房或屈就于普通的小區(qū)房內(nèi)。 從本項(xiàng)目的功能來看，主要包括自用和投資兩個方面的功能，博思堂認(rèn)為，本項(xiàng)目合理的產(chǎn)品功能是： 自用為主，投資為輔。（合理規(guī)劃戶型、聘請高素質(zhì)的物業(yè)管理公司以及應(yīng)用新型的建筑材料將給本案帶來一定的市場契機(jī)。 ? 從產(chǎn)品規(guī)劃來看，本項(xiàng)目的地塊形狀規(guī)則，易 于營造出色的產(chǎn)品。 利多： ? 擁有 2500 年的悠久歷史的蘇州 ，旅游資源豐富，為此類產(chǎn)品的入世提供了良好的時機(jī)； ? 位于古城區(qū)小吃特色街道 —— 十全街上，位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善； ? 周邊旅游景點(diǎn)豐富，有網(wǎng)師園、滄浪亭等，旅游人流量大，為酒店的客源提供了保證； ? 周邊市場無同類競案，競爭壓力??； ? 十全街歷史悠久，居住氛圍好，尤其受到國外游客和在蘇工作的外國人的偏愛。 劣 勢： ? 單價比較高，限制了客源層。 ? 本案部分房型朝向不佳。 ? 戶型單調(diào)，只有一房的戶型，從 30 多平方米到 90 平方米都是一房，造成部分房型面積 利用不合理，且 90 平方米的戶型過于狹長，通風(fēng)采光問題較大。 匯豪國際 區(qū) 域： 新區(qū) 物業(yè)地址： 新區(qū) 獅山路和濱河路交叉口 開 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建筑面積： 38698 平方米 占地面積： 10800 平方米 戶 數(shù)： 212 戶 建筑形態(tài)： 小高層 物業(yè)管理費(fèi)： 4元 /平方米 面積范圍： 3693 平方米，其中 3650 平方米占 50%； 6093 平方米占 50% 價格： 價格范圍 70008000 元 /平方米。 ? 設(shè)有豪華會所，住戶可免費(fèi)享用健身設(shè)施。 ? 本案的停車位略為不足。 ? 本案的區(qū)位優(yōu)勢明顯，人氣旺，人流量也大。 ③潛在升值潛力大。 ②雖有幾條公交主干線經(jīng)過小區(qū)，但通往蘇州其它地區(qū)的公交線 路較少，出租車也較少，出門不便。公交路線以 6 60 30 路這幾條為主，交通較為方便。 ②開發(fā)商善于運(yùn)用商業(yè)手段，在產(chǎn)品宣傳方面較為成功。 產(chǎn)品分析： 本案為師惠樂章三期，共有 3 幢高層住宅， 2 幢 25 層居?xùn)|，一幢 15 層居中，為小戶型。 ②面積適中，且有小面積房型，適合年青人和老年人居住。 銷售分