【正文】 一室一廳 40 26 20200603 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 36 31 2020820 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 47 29 2020816 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 47 29 202088 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 45 28 2020316 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 30 2020314 吳中區(qū) 蘇州凱悅 兩室一廳 48 28 2020314 園區(qū) 師惠樂(lè)章 一室半一廳 47 37 2020515 （資料來(lái)源：蘇州博思堂研展部） 說(shuō)明： ? 整體而言，目前蘇州市場(chǎng)上的二手小戶(hù)型物業(yè)供應(yīng)量不大，可售房源較少。 ? 二手小戶(hù)型物業(yè)的叫價(jià)普遍比較高，相對(duì)于當(dāng)初銷(xiāo)售價(jià)格有一定程度的上升，從價(jià)格上升的速度來(lái)看，新區(qū)和市區(qū)上升比較快。園區(qū)和吳中區(qū)的價(jià)格上升較慢。 第二部分、酒店式公寓市場(chǎng)分析 一、酒店式公寓的分布區(qū)域分析 從分布區(qū)域來(lái)看，酒店式公寓主要集中在城市的 CBD 區(qū)域、對(duì)外聯(lián)系的口岸區(qū)域和有獨(dú)特景觀(guān)資源的區(qū)域。如上海的浦東、深圳的羅湖口岸周邊、大小梅沙等?！暗囟蔚谝弧痹诰频晔焦⑸象w現(xiàn)得淋漓盡致。良好的地段不僅僅意味著靠近中心區(qū)，還意味著交通便利、周邊設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等。 二、酒店式公寓的價(jià)格分析 從價(jià)格來(lái)看，酒店式公寓的價(jià)格比較高。由于對(duì)日后的租金有較高的預(yù)期，酒店式公寓的銷(xiāo)售價(jià)格一般都較同區(qū)域的普通公寓和住宅高；從租金水平來(lái)看，酒店式公寓的租金比同檔次的酒店租金要低，但比普通公寓的租金高。 三、酒店式公寓的戶(hù)型 分析 從戶(hù)型結(jié)構(gòu)來(lái)看，酒店式公寓的戶(hù)型都中規(guī)中矩，鮮有獨(dú)到之處，但功能齊全、空間布局合理、對(duì)起居室和主臥的面積、衛(wèi)生間的數(shù)量都有較高的要求。 四、酒店式公寓客戶(hù)分析 小戶(hù)型公寓需求者大致可以分為兩類(lèi)： 投資型和自住型 。 投資型需求者： 比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶(hù)型，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，具有一定的投資價(jià)值，周邊的租金通常會(huì)比較高，加上小戶(hù)型要以 用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被本地或外地的投資者所青睞。 自住型需求者： 具體包括 ? 單身族和年輕夫婦。這部分人往往以事業(yè)為重，又非常渴望有自己獨(dú)立的空間， 但收入不允許他們?cè)谧》可嫌羞^(guò)多的投入。 ? 新興而立族。這部分人 30 歲出頭，事業(yè)初成，是公司白領(lǐng)或小公司經(jīng)營(yíng)者，收入中等，面積“一步到位”困難，小戶(hù)型公寓能方便其創(chuàng)業(yè)與工作兼顧。 ? 外來(lái)人口，長(zhǎng)期在外的高級(jí)打工者。他們總是租房或搬家，有些客戶(hù)還享有比較高的租房補(bǔ)貼，他們可以充分利用這一筆租房補(bǔ)貼來(lái)置業(yè)。 ? 中年事業(yè)有成者，這部分人手頭往往有一定的積蓄，多考慮為下一代買(mǎi)房置業(yè)。 ? 中老年客戶(hù)，這部分人往往喜歡自己獨(dú)處，手頭也有一定的積蓄，通常會(huì)為自己安度晚年而購(gòu)房。 從蘇州市區(qū)的自由之邑和新區(qū)的匯豪國(guó)際銷(xiāo)售情況來(lái)看， 目前蘇州小戶(hù)型的客源以自住為主，自由之邑的自住比例達(dá)到了 65%，而匯豪國(guó)際也有將近 50%的客戶(hù)選擇自住。同時(shí)，在購(gòu)房者的區(qū)域構(gòu)成中，小戶(hù)型公寓首先吸引的是本地區(qū)的客源，外部地區(qū)客源占小部分。自由之邑的本地客源約占 62%，匯豪國(guó)際的本地客源也占到了 60%左右。外地客源也購(gòu)買(mǎi)了大量的小戶(hù)型公寓，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，隨著 蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各類(lèi)外資、合資企業(yè)的大量進(jìn)入，蘇州的小戶(hù)型公寓市場(chǎng)前景看好，將有更多的消費(fèi)者青睞小戶(hù)型公寓。 五、影響酒店式公寓銷(xiāo)售的因素分析 租金過(guò)高 。由于酒店式公寓的租金制定大多參照 酒店客房的租金，對(duì)租金有較高的預(yù)期，但這樣的租金水平往往又脫離了大部分租客所能承受的租金，縮小了客戶(hù)層面，租賃壓力增大。 市場(chǎng)供應(yīng)量急劇增加導(dǎo)致供過(guò)于求 。由于早期開(kāi)發(fā)的酒店式公寓銷(xiāo)售價(jià)格高、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚，導(dǎo)致部分項(xiàng)目盲目跟風(fēng)開(kāi)發(fā)，于是在短短 23 年的時(shí)間內(nèi)酒店式公寓項(xiàng)目急劇增加，但原本就比較稀少的酒店式公寓的客戶(hù)增長(zhǎng)速度卻相對(duì)緩慢，當(dāng)供求增加比例差距較大時(shí)，供求之間的矛盾也隨著產(chǎn)生了。于是空置出現(xiàn)、租金降低、回報(bào)率降低，投資客紛紛撤出的情況隨之出現(xiàn)了。 服務(wù)質(zhì)量不高 。由于許多名義上的酒店式公寓項(xiàng)目只 是在對(duì)外宣傳上引用了酒店式服務(wù)的說(shuō)法，但在實(shí)際的服務(wù)過(guò)程中卻遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到酒店式服務(wù)的水平，導(dǎo)致服務(wù)水平不高、客戶(hù)所享受的服務(wù)不值所收取的租金的情況，結(jié)果是經(jīng)營(yíng)的時(shí)間越長(zhǎng)，租客越少、經(jīng)營(yíng)狀況越差。 租賃市場(chǎng)與銷(xiāo)售市場(chǎng)之間的相互影響導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)信心減弱。 由于早期開(kāi)發(fā)的酒店式公寓的租金降低、空置率上升導(dǎo)致投資客戶(hù)對(duì)投資回報(bào)率的信心降低，致使投資客戶(hù)轉(zhuǎn)向。 六、投資酒店式公寓應(yīng)注重的幾個(gè)方面 地段因素。 由于酒店式公寓的目標(biāo)客戶(hù)大部分是商務(wù)人士，講求商務(wù)往來(lái)、娛樂(lè)休閑和出行的便利，因此地理位置非常重要； 服務(wù)水平。 從深圳、上海等地經(jīng)營(yíng)較早的酒店式公寓來(lái)看，項(xiàng)目所提供的物業(yè)服務(wù)水平直接影響到其租金水平和出租率，服務(wù)水平高的項(xiàng)目租金水平和出租率都有保障，投資回報(bào)率自然也有保障。因此考量酒店式公寓品質(zhì)的一個(gè)很重要的因素是所聘請(qǐng)的酒店管理公司的水平和知名度。 硬件配置。 酒店式公寓的硬件配置直接關(guān)系到項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，也決定了入住客戶(hù)的層次和項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售和租賃都有著重要的影響，因此選擇酒店式公寓一定要注重其硬件配置。 經(jīng)營(yíng)推廣。 酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)推廣在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中顯得尤為重要，所謂酒香也怕 巷子深，好的產(chǎn)品也要經(jīng)過(guò)推廣擴(kuò)大知名度，提升項(xiàng)目影響力，利于后期的經(jīng)營(yíng)。 整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)投資前景跟整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，利于投資，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗時(shí)則要謹(jǐn)慎投資。 七、酒店式公寓個(gè)案分析 案 名 蘇州凱悅 規(guī)劃形態(tài) 高層 區(qū) 域 吳中區(qū) 面積范圍 — M2； 發(fā) 展 商 蘇州鴻興房地產(chǎn)有限公司 主力面積 45M2； 代 理 商 臺(tái)灣太略環(huán)球投資咨詢(xún)公司 單價(jià)范圍 3783～ 5412 元 /M2 工地位置 東吳南路以西 平均單價(jià) 4600元 /M 基地面積 4000 M2 主力總價(jià) ～ 萬(wàn) /套 建筑面積 23000M2 車(chē)庫(kù)單價(jià) 3元 /M2/月（暫定） 銷(xiāo) 售 率 100% 工程進(jìn)度 已交房 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 384戶(hù) 交房時(shí)間 2020 年 10月 31 日 環(huán)境分析： 本案位于吳中區(qū)西南部，東吳南路以西。本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，周邊生活機(jī)能不完善。作為蘇州首個(gè)酒店式公寓產(chǎn)品，居住要求完善和各項(xiàng)功能配套的附加，使得其更具備了投資理財(cái)?shù)膬r(jià)值。品質(zhì)生活的提供，對(duì)單身白領(lǐng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑有一種強(qiáng)有力的誘惑。 產(chǎn)品分析： 本案位于吳中區(qū)，是由兩棟爛尾樓改 造完成，總建筑面積為 23000 平方米，總戶(hù)數(shù) 384 戶(hù)，面積范圍從 —— 平方米，設(shè)計(jì)兩梯十二戶(hù)，提供全裝修，產(chǎn)證同時(shí)可辦，車(chē)位只租不賣(mài)，價(jià)格未定，頂樓作為觀(guān)景樓處理， 2 樓是商鋪， 3 樓作為物業(yè)管理和辦公用房。本案設(shè)計(jì)通煤氣，但部分廚房沒(méi)有設(shè)計(jì)通風(fēng)。 企劃訴求分析 ：本案在 2020 年底房交會(huì)、電視廣告、《姑蘇晚報(bào)》等報(bào)紙標(biāo)題欄廣告、夾報(bào)等形式對(duì)外進(jìn)行宣傳。媒體運(yùn)用較全面，但其品牌形象以及樓書(shū)制作等方面都還欠缺。僅以宣傳單片的形式宣傳案盤(pán)形象值得商榷。 銷(xiāo)售分析： 本案售樓處原是香格里拉別墅售樓處 ，屬于外接待。外墻以通體玻璃為主，較氣派、大氣。裝修較簡(jiǎn)潔，無(wú)特別之處，貼有銷(xiāo)控表和周邊酒店的住宿標(biāo)準(zhǔn)。人員素質(zhì)較高以女士居多。樣板房在實(shí)地現(xiàn)正在裝修。建議其售樓處可設(shè)在人流量相對(duì)較多的市中心。 客源分析： 本案相當(dāng)一部分的客戶(hù)是由買(mǎi)發(fā)展商曾開(kāi)發(fā)過(guò)的香格里拉別墅的客戶(hù)介紹過(guò)來(lái)的，對(duì)本地段有一定的認(rèn)同度，年輕人作為小戶(hù)型住宅的話(huà)是不太會(huì)考慮的，因?yàn)榈囟蔚脑螂x上班的地方有一段距離。本區(qū)的客源還不認(rèn)同這一類(lèi)的產(chǎn)品。有持綠卡或護(hù)照的客源有一些。 去化分析： 本案于 2020 年底開(kāi)盤(pán)，目前房源剩余不多，約有 15%，發(fā)展商 可能考慮作價(jià)格上浮。 利多： ①蘇州首個(gè)單身公寓，填補(bǔ)了市場(chǎng)空缺。②全裝修住房，適合年輕白領(lǐng)階層的口味。③建成后的完善配套以及高標(biāo)準(zhǔn)管理體系，對(duì)客戶(hù)也是一大吸引。 利空： ①本案交通位置較偏。②爛尾樓改造項(xiàng)目，形象不好。 ③本案企劃力度有所欠缺，影響去化。④一梯十二戶(hù)的設(shè)計(jì)，顯得比較擁擠。⑤戶(hù)型設(shè)計(jì)不佳，功能設(shè)計(jì)不齊全。 區(qū) 域 市區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 時(shí)代晶華 面積范圍 54～ 72 M2； 發(fā) 展 商 蘇州歐瑞 主力面積 M2； 代 理 商 上海三福 單價(jià)范圍 5350～ 6450 元 /M2 工地位置 石路國(guó)際商城南側(cè) 平均單價(jià) 5900 元 /M2 基地面積 2200 M2 主力總價(jià) 20～ 40萬(wàn) /套 建筑面積 37000M2 車(chē)庫(kù)單價(jià) 綠 化 率 物 管 費(fèi) 34元 /M2 銷(xiāo) 售 率 100% 工程進(jìn)度 基本完工 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 270戶(hù) 交房時(shí)間 04 年底 環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，北面即為石路國(guó)際商城，周邊有 11 30 60游 5 等公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，交通區(qū)位十分便利。另外，超市、銀行、商場(chǎng)、酒店等生活配套非常完善。 產(chǎn)品分析： 本案為爛 尾樓改造工程，規(guī)劃為酒店式單身公寓，每層 21 戶(hù)，三部電梯，兩個(gè)樓梯。 1～ 4層為百貨公司及管理服務(wù)部， 5～ 18 層為單身公寓， 19～ 23層為塔樓。面積范圍在 50～ 70 平方米。精裝修并提供大件家具。單價(jià)在 5350～ 6450 之間。04年年底交房， 05 年 3月大產(chǎn)證辦好。車(chē)位只租不賣(mài)，價(jià)格未定。 企劃訴求分析： 本案 2020 年 3 月 12 日開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)，但其采用方式比較保守，基本無(wú)較大動(dòng)作。應(yīng)用媒體有：電視專(zhuān)題報(bào)道、《蘇州日?qǐng)?bào)》通版廣告等。但其優(yōu)秀的區(qū)域位置，使其仍然倍受關(guān)注。 銷(xiāo)售分析： 本售樓處設(shè)在石路商圈內(nèi)，物業(yè)的一樓， 雖不顯眼，但石路可保證人流量，因本產(chǎn)品是爛尾樓改建的，已造好七樓左右，橫幅從本產(chǎn)品上從上到下的拉兩條，十分惹人注目。售樓人員態(tài)度很熱情，銷(xiāo)售流程規(guī)范。 客源分析： 蘇州本地的投資客有一些，主要是已經(jīng)接受了這樣的地段，本產(chǎn)品的面積在 50— 74 ㎡，總價(jià)在 28— 42 萬(wàn)，對(duì)年輕人有一定的抗性。新蘇州人或蘇州本地人買(mǎi)給老人的客戶(hù)有一些。 去化分析： 2020 年 4 月 11 日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)采取發(fā)號(hào)碼形式，客戶(hù)須排隊(duì)領(lǐng)取號(hào)牌。到六月中旬已全部去化完畢，從去化狀況可以看出，從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在的這一段強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)，小面積面南戶(hù)型，轉(zhuǎn)角扇形戶(hù)型首 先去化完畢。東西向去化趨緩。 利多： ①小戶(hù)型，總價(jià)相對(duì)低。②精裝修房，免去客戶(hù)裝修之憂(yōu)。 ③處在商業(yè)繁華區(qū)，生活機(jī)能極佳。④投資潛力巨大。 利空： ①爛尾樓改造，對(duì)樓盤(pán)形象有損。②空間布局上不能做到戶(hù)戶(hù)朝南，采光通風(fēng)效果不良。③交層住宅在市場(chǎng)中仍需一定引導(dǎo)，接受度需提高④單層樓面戶(hù)數(shù)較多，立體交通不暢。 區(qū) 域 干將路上、雅戈?duì)柧频陮?duì)面 規(guī)劃形態(tài) 商鋪、小戶(hù)型公寓 案 名 玄妙廣場(chǎng) 面積范圍 3080 M2； 發(fā) 展 商 蘇州盛豐房開(kāi)公司 主力面積 代 理 商 上海富陽(yáng) 單價(jià)范 圍 工地位置 干將路邊上闊巷和宮巷中間 平均單價(jià) 公寓： 10000 元 /M2 商鋪： 25000 元 /M2 基地面積 M2 主力總價(jià) 建筑面積 M2 車(chē)庫(kù)單價(jià) 出租 綠 化 率 物 管 費(fèi) 銷(xiāo) 售 率 未開(kāi)盤(pán) 工程進(jìn)度 主體工程 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 160 戶(hù) 交房時(shí)間 環(huán)境分析： ①處于蘇州市商業(yè)中心，購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)便利。 ②位于干將東路中段。有 2 3 4 60、 68 路公交車(chē)通過(guò)，公共交通發(fā)達(dá)、交通便捷。 ③人流量大、城中地區(qū)、建筑物多、建筑密度大；附近無(wú)住宅小區(qū)。 產(chǎn)品分析 ： 產(chǎn)品構(gòu)成為磚混三層局部七層。種類(lèi)為 3060 M2 小戶(hù)型住宅和商鋪。 小戶(hù)型住宅單價(jià)范圍在 6000～ 6500 元 /M2 之間，為無(wú)廚房形式，車(chē)庫(kù)不出售，只用于出租。 企劃訴求分析： ①突出本案處于市小區(qū)，商業(yè)利用價(jià)值高，臨近交通主干道，昭示性強(qiáng)。 ②采用電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體傳播手段造勢(shì)，影響潛在客戶(hù)。 銷(xiāo)售分析： 本案主推商鋪，但因其優(yōu)越的區(qū)域位置，使得小戶(hù)型產(chǎn)品空前熱銷(xiāo)，目前已經(jīng)基本去化完畢。 利多： ①處市中心，各種配套設(shè)施齊全，市政工程完備，可充分利用市中心商業(yè)區(qū)。 ②樓盤(pán)推出時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚未激 烈。用預(yù)定方式預(yù)定一批客戶(hù)，有利提升知名度。 ③聘請(qǐng)實(shí)力較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)代理公司進(jìn)行全程策劃，為產(chǎn)品推向市場(chǎng)奠定良好基礎(chǔ)。 利空： ①在市中心施工、建設(shè)成本高，受限制條件多，不可預(yù)見(jiàn)情況，難以控制。 ②樓盤(pán)雖處市主要交通干道旁，但由于上下班高峰或節(jié)假日易造成交通擁擠，出行困難。 。 ③樓盤(pán)處于中心鬧市噪音污染大，與高檔住宅不相匹配。 ④樓盤(pán)區(qū)有商鋪，人群組成復(fù)雜，人數(shù)多，不利于物業(yè)管理。