【正文】 集約利用水平，降低項目對土地資源的消耗量，防止開發(fā)商變相降低容積率“開發(fā)高檔樓盤”，減少供應量。 停工一年將收土地閑置費 為杜絕開發(fā)商變相囤地，《出讓合同補充協(xié)議》第6條進一步對閑置土地作了約定：開發(fā)商按照合同約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。 國土資源部的有關負責人強調，這是為防止項目停工形成實際閑置問題。而其中關于閑置土地的定義則是最新規(guī)定，此舉對于開發(fā)商變相囤地行為將給予嚴厲制止。 博源路標：關于對房地產一級市場——土地市場的管理，早就有眾多相關政策出臺，最具典型的是2004年8月1日的土地大限，是政府對土地市場的一次大洗牌。，全國房地產土地市場依舊存在或多或少的問題，而本次國土部發(fā)布正式文本，限制開發(fā)商囤積土地。在本次對開發(fā)商囤積土地的具體限制中，主要從開發(fā)周期和總建筑面積進行嚴格規(guī)定來控制開發(fā)商的工程進度和項目定位。從開發(fā)周期來看，以前對土地市場只是規(guī)定開發(fā)商在拿到土地后，必須在兩年時間內開工建設，而忽略了對工程開發(fā)周期的限制，這就導致了部分開發(fā)商挖坑以表動工的做法，而如今明確規(guī)定開發(fā)周期后，開發(fā)商投機取巧的難度加大，工程進度一定要跟的上要求。這樣以來，對于資金壓力相對較大的開發(fā)商來說，在準備拿地之前，一定認真的掂量掂量，做好精確的預算，以避免后期項目出現(xiàn)停工時間過長的風險。而對于建筑面積的控制來說，為了調整商品房供應結構，限制高檔房的供應量，該文本規(guī)定開發(fā)商必須按照預定的最小建筑面積以上進行開發(fā)，不能下調地塊容積率，提高樓盤檔次，打亂市場供求。綜合以上兩點來看，該正式文本的出臺主要是針對開發(fā)商而提出的，大大提高了對開發(fā)商的要求。反面來看，開發(fā)商在做出拿地的決心之前，一定要考慮清楚，做好各方面的調查和預算，保證萬無一失。伍 市場動態(tài)一、蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產局國有土地使用權掛牌出讓成交結果編號地塊位置基地面積(平方米)最大可建筑面積(平方米)容積率用途出讓年限(年)總成交價(萬元)樓面價(元/平方米)成交單位蘇園土掛（2006）01蘇繡路南、星桂街東≤6（+）商業(yè)40145001號報價人蘇園土掛（2006）02蘇繡路南、星海街東≤7商業(yè)4016200園區(qū)普明貿易蘇園土掛（2006）03蘇勝路南、南施街東≤居住7034100中新置地蘇園土掛（2006）04瓊姬路南、南施街東，斜塘河北≤居住7034600中糧上海糧油進出口蘇園土掛（2006）05瓊姬路南、南施街西，斜塘河北≤居住7012600上海萬科博源路標：本次土地出讓，業(yè)界反映最大的是上海萬科終于在蘇州拿下了第一個地塊——2006G05號地塊。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬科地產留下足夠的發(fā)揮空間。對于萬科在蘇州真正的首個項目（雖然萬科已收購玲瓏灣項目的部分股份，但終究不是從頭到尾操作的項目），究竟成功如何，大家都在密切關注。其次是由中新置地拿下的03號地塊，相對于地塊周邊正在開發(fā)的其他多層項目來看，該地塊的土地價格相對偏低，該地塊拿的有點物有超值。二、蘇州市國土資源局出讓國有土地使用權拍賣2號公告位置與規(guī)劃指標序號地塊位置編號面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起拍價㎡元/㎡1滄浪區(qū)湄長小學西、南環(huán)東路南（原匯凱紡織印染有限公司）蘇地2006B1號52530居住70年≥≤≥15%≤25%≥37%33002金閶區(qū)虎丘路30號（原工藝美院北校區(qū)）蘇地2006B2號商業(yè)40年≤≤40%≥30%5600居住70年≤≤30%≥37%25803滄浪區(qū)勞動路2028號（原冶金廠）蘇地2006B3號居住70年≤≤20%≥37%46804滄浪區(qū)長吳路8號東（原煤礦機械廠）蘇地2006B4號居住70年≤≤30%≥37%33005金閶區(qū)辛莊西路南、蘇滸路45號（原蘇州鏈條廠、虎丘職中、虎丘中學）蘇地2006B5號居住70年≤≤25%≥37%36506平江區(qū)西大營門57號西地塊（原林機廠）蘇地2006B6號居住70年≤≤35%≥30%48007金閶物流園陽山東路、新蓮路交叉口西側蘇地2006B7號商業(yè)和倉儲50年≥≤≤40%≥20%8708吳中區(qū)東吳北路東側、縣前街北側蘇地2006B8號商業(yè)、產權式酒店和辦公40年≤≤40%≥20%52509吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側、珠江路東側（東地塊）蘇地2006B9號商業(yè)40年≤≤50%≥20%165010吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側、珠江路東側（西地塊）蘇地2006B10號商業(yè)40年≤≤50%≥20%165011吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側、珠江路東側（南地塊）蘇地2006B11號商業(yè)40年≤≤50%≥20%165012吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路北側蘇地2006B12號居住70年≥≤≤25%≥37%165013太湖國家旅游度假區(qū)葉山島蘇地2006B13號居住70年7%40%82514相城區(qū)采蓮路東、古巷路北蘇地2006B14號123236居住70年≥≤≥15%≤28%≥37%202515相城區(qū)澄和路東、安元路南側蘇地2006B15號24022商業(yè)40年≥≤≥35%≤50%≥25%225016工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)青劍湖西北角、星澄路以東蘇地2006B16號居住70年≤≤25%≥50%1500居住70年≤≤30%≥45%居住70年≤≤30%≥45%報名時間：2006年5月22日上午9點起至2006年5月29日下午5時止工作日內。拍賣時間：2006年5月31日上午9點整；2006年5月31日下午2點整。拍賣地點：蘇州市會議中心豐樂廳。博源路標：本次市區(qū)土地拍賣還是同以往幾年相似，安排在五月左右。但從本次拍賣的地塊來看，大多數(shù)都是地段較好的地塊，都是由于老城區(qū)的廠房拆遷而遺留的地塊，目前這些地塊周圍人氣都比較旺盛，居住氛圍非常濃厚，其次這些地塊的容積率相對偏地，以聯(lián)體別墅和多層產品為主，可以說是大多數(shù)蘇州老百姓熱中的產品類型?？梢灶A見，此次拍賣的現(xiàn)場將會非常熱鬧，競爭也會異常激烈，有望達到2005年后的歷史新高。那么在如此激烈的競爭條件下，對于想拿地的開發(fā)商應該怎么做呢？練好內功是關鍵，作好一切準備，擁有充分的市場調查，準確的市場評估，才會胸有成竹，一切盡在掌握之中。三、蘇州市國土資源局出讓國有土地使用權掛牌3號公告位置與規(guī)劃指標序號地塊位置編號面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起報價㎡元/㎡ 1吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側、映月二路西側蘇地2006G4號商業(yè)40年≤≤55%≥20%19502吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側，映月一路東側蘇地2006G5號商業(yè)40年≤≤55%≥20%19503吳中區(qū)光福鎮(zhèn)福利村四組西側﹑花橋南路北側蘇地2006G6號商業(yè)40年≤＜20%≥40%8254吳中區(qū)東吳南路西側（明隆大廈南側）蘇地2006G7號10928 商服40年≤≤50%≥20%22205吳中區(qū)天靈路北側、東吳南路東側蘇地2006G8號商服40年≤≤45%≥25%15006吳中區(qū)東吳南路西側（原明隆大廈西側）蘇地2006G9號居住70年≤≤20%≥37%22507吳中區(qū)吳山街南側、溪翔路東側蘇地2006G10號商業(yè)和居住40年 70年≤≤50%≥30%17708吳中區(qū)蘇嘉杭高速公路西側、東方大道南北側蘇地2006G11號 35983 商服40年≤ ≤ ≤ ≤ ≤40% ≤40% ≤45% ≤45%≥20% ≥20% ≥20% ≥20%10479吳中區(qū)郭巷東方大道北側蘇地2006G12號3000商業(yè)（加油站）40年40%25%100510吳中區(qū)郭巷通達路東側蘇地2006G13號商業(yè)（加油站）40年40%25%100511高新區(qū)大同路南、同禧路東蘇地2006G14號6800商服40年≤≤60%≥20%113812高新區(qū)龍康路東、龍昌路南蘇地2006G15號商業(yè)40年≤≤40%≥30%227813高新區(qū)龍康路東、龍昌路北蘇地2006G16號商業(yè)40年≤≤40%≥30%227814工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)星澄路以西蘇地2006G17號商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75015工業(yè)園區(qū)唯亭東區(qū)葑亭大道以南、涇上街以東蘇地2006G18號商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75016工業(yè)園區(qū)勝浦同勝路以南、界浦路以東蘇地2006G19號商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75017工業(yè)園區(qū)婁葑新華路以北、星華街以西蘇地2006G20號商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75018工業(yè)園區(qū)東方大道以北蘇地2006G21號3337商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%750掛牌時間：自2006年4月30日上午9點起至2006年5月18日下午5點整止(工作日內)。掛牌地點：本次土地掛牌地點設在蘇州市干將西路980號地產大廈8樓，蘇州市土地儲備中心地產經營科。博源路標：除了市區(qū)大批量的土地拍賣，蘇州政府還拿出以上的小地塊商業(yè)項目進行掛牌。但這些地塊基本上都是商業(yè)用地和加油站，雖然地塊數(shù)量較多，但由于規(guī)模都比較小，整體推出的量體也不是很大，但結合歲末年初的土地大餐和目前蘇州商業(yè)市場形勢來看，一場商業(yè)地產的革命即將爆發(fā)。第二部分 月度市場分析壹 月度整體市場分析 一、月度市場特點概述2006年四月間，蘇州整體公寓住宅供應量為13493套，總的新推量體1638套，相比上月新增量體減少了800多套，但總的成交量體有明顯上漲，總簽約量體為2716套，比三月份高出500多套。市場發(fā)展趨勢良好，成交數(shù)據(jù)不減。樓市的旺季已經到來，一般來說，由冷淡期到旺季需要經歷2個季度的時間，中間有一個緩沖期。2006年的旺季經歷了2005年12月，2006年1月、二月的過渡，三月正式進入，四月持續(xù)升溫，旺季一般的持續(xù)時間在3—4個月。樓市由冷變熱比較困難，但是由熱變冷時常會很突然，今年的旺季預計的持續(xù)時間到2006年6月份，于7月開始進入平穩(wěn)期。全市本月價格變化小，新增量體少，持續(xù)熱銷以前的量體，因此一般樓盤不會再做價格變動。園區(qū)的湖濱一號開盤，平均價格高于區(qū)域1000元/平方米，屬于市場特例。相城區(qū)隨著板塊抄作的升溫，環(huán)境資源的充分利用，使得區(qū)域別墅市場價格有所上漲。其他區(qū)域的價格基本與三月份持平。各區(qū)域市場動態(tài)中，吳中區(qū)表現(xiàn)最明顯，4月銷售高出三月500套左右，區(qū)域成交創(chuàng)新高，除新區(qū)外，其他各區(qū)域成交都相比三月份有小量體的上升。在良好的市場前提下，要保證正常的銷售速度，關鍵在于價格。蘇州全市的房地產價格已經有半年沒有的變動了，正由于價格的保持，使得以前的觀望客戶又重新燃起了購房欲望，抓住客戶和穩(wěn)定價格息息相關。二、月度市場總體供求分析住宅套數(shù)總供應物業(yè)形態(tài)月初供應量加推量體總量體所占比例4月各時間段新增簽約量累計簽約去化率多層19379532890%213278291189971%小高層34922343726%82207158174621%高層64614166877%2113402852881124% 博源路標：本月全市成交再次上漲，其中多層增加352套，小高層基本與上月持平，高層增加198套，從各區(qū)域的產品形態(tài)構成來看，小高層分布最為平均，說明小高層的接受度越來越高，多層產品和高層產品都存在著局部的分布不平衡，因此小高層的成交狀況就代表著整體市場的成交狀況，本月小高層成交與上月持平，全市整體成交數(shù)據(jù)上升，主要是受到某些特殊樓盤的因素的影響，如吳中區(qū)的金楓美地、園區(qū)的湖濱一號，所以，總的來看三月與四月的市場冷暖度相當。從去化率看，多層的去化率最高，%，小