【正文】 日的土地大限，是政府對(duì)土地市場(chǎng)的一次大洗牌。，全國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)依舊存在或多或少的問(wèn)題，而本次國(guó)土部發(fā)布正式文本，限制開(kāi)發(fā)商囤積土地。在本次對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地的具體限制中，主要從開(kāi)發(fā)周期和總建筑面積進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定來(lái)控制開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目定位。從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，以前對(duì)土地市場(chǎng)只是規(guī)定開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，必須在兩年時(shí)間內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，而忽略了對(duì)工程開(kāi)發(fā)周期的限制，這就導(dǎo)致了部分開(kāi)發(fā)商挖坑以表動(dòng)工的做法，而如今明確規(guī)定開(kāi)發(fā)周期后，開(kāi)發(fā)商投機(jī)取巧的難度加大，工程進(jìn)度一定要跟的上要求。這樣以來(lái)，對(duì)于資金壓力相對(duì)較大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在準(zhǔn)備拿地之前，一定認(rèn)真的掂量掂量，做好精確的預(yù)算，以避免后期項(xiàng)目出現(xiàn)停工時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于建筑面積的控制來(lái)說(shuō)，為了調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制高檔房的供應(yīng)量，該文本規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須按照預(yù)定的最小建筑面積以上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，不能下調(diào)地塊容積率，提高樓盤(pán)檔次，打亂市場(chǎng)供求。綜合以上兩點(diǎn)來(lái)看，該正式文本的出臺(tái)主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而提出的，大大提高了對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求。反面來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在做出拿地的決心之前，一定要考慮清楚，做好各方面的調(diào)查和預(yù)算，保證萬(wàn)無(wú)一失。伍 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一、蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交結(jié)果編號(hào)地塊位置基地面積(平方米)最大可建筑面積(平方米)容積率用途出讓年限(年)總成交價(jià)(萬(wàn)元)樓面價(jià)(元/平方米)成交單位蘇園土掛（2006）01蘇繡路南、星桂街東≤6（+）商業(yè)40145001號(hào)報(bào)價(jià)人蘇園土掛（2006）02蘇繡路南、星海街東≤7商業(yè)4016200園區(qū)普明貿(mào)易蘇園土掛（2006）03蘇勝路南、南施街東≤居住7034100中新置地蘇園土掛（2006）04瓊姬路南、南施街東，斜塘河北≤居住7034600中糧上海糧油進(jìn)出口蘇園土掛（2006）05瓊姬路南、南施街西，斜塘河北≤居住7012600上海萬(wàn)科博源路標(biāo)：本次土地出讓?zhuān)瑯I(yè)界反映最大的是上海萬(wàn)科終于在蘇州拿下了第一個(gè)地塊——2006G05號(hào)地塊。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬(wàn)科地產(chǎn)留下足夠的發(fā)揮空間。對(duì)于萬(wàn)科在蘇州真正的首個(gè)項(xiàng)目（雖然萬(wàn)科已收購(gòu)玲瓏灣項(xiàng)目的部分股份，但終究不是從頭到尾操作的項(xiàng)目），究竟成功如何，大家都在密切關(guān)注。其次是由中新置地拿下的03號(hào)地塊，相對(duì)于地塊周邊正在開(kāi)發(fā)的其他多層項(xiàng)目來(lái)看，該地塊的土地價(jià)格相對(duì)偏低，該地塊拿的有點(diǎn)物有超值。二、蘇州市國(guó)土資源局出讓國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)2號(hào)公告位置與規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)地塊位置編號(hào)面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起拍價(jià)㎡元/㎡1滄浪區(qū)湄長(zhǎng)小學(xué)西、南環(huán)東路南（原匯凱紡織印染有限公司）蘇地2006B1號(hào)52530居住70年≥≤≥15%≤25%≥37%33002金閶區(qū)虎丘路30號(hào)（原工藝美院北校區(qū)）蘇地2006B2號(hào)商業(yè)40年≤≤40%≥30%5600居住70年≤≤30%≥37%25803滄浪區(qū)勞動(dòng)路2028號(hào)（原冶金廠）蘇地2006B3號(hào)居住70年≤≤20%≥37%46804滄浪區(qū)長(zhǎng)吳路8號(hào)東（原煤礦機(jī)械廠）蘇地2006B4號(hào)居住70年≤≤30%≥37%33005金閶區(qū)辛莊西路南、蘇滸路45號(hào)（原蘇州鏈條廠、虎丘職中、虎丘中學(xué)）蘇地2006B5號(hào)居住70年≤≤25%≥37%36506平江區(qū)西大營(yíng)門(mén)57號(hào)西地塊（原林機(jī)廠）蘇地2006B6號(hào)居住70年≤≤35%≥30%48007金閶物流園陽(yáng)山東路、新蓮路交叉口西側(cè)蘇地2006B7號(hào)商業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)50年≥≤≤40%≥20%8708吳中區(qū)東吳北路東側(cè)、縣前街北側(cè)蘇地2006B8號(hào)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和辦公40年≤≤40%≥20%52509吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、珠江路東側(cè)（東地塊）蘇地2006B9號(hào)商業(yè)40年≤≤50%≥20%165010吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、珠江路東側(cè)（西地塊）蘇地2006B10號(hào)商業(yè)40年≤≤50%≥20%165011吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、珠江路東側(cè)（南地塊）蘇地2006B11號(hào)商業(yè)40年≤≤50%≥20%165012吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路北側(cè)蘇地2006B12號(hào)居住70年≥≤≤25%≥37%165013太湖國(guó)家旅游度假區(qū)葉山島蘇地2006B13號(hào)居住70年7%40%82514相城區(qū)采蓮路東、古巷路北蘇地2006B14號(hào)123236居住70年≥≤≥15%≤28%≥37%202515相城區(qū)澄和路東、安元路南側(cè)蘇地2006B15號(hào)24022商業(yè)40年≥≤≥35%≤50%≥25%225016工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)青劍湖西北角、星澄路以東蘇地2006B16號(hào)居住70年≤≤25%≥50%1500居住70年≤≤30%≥45%居住70年≤≤30%≥45%報(bào)名時(shí)間：2006年5月22日上午9點(diǎn)起至2006年5月29日下午5時(shí)止工作日內(nèi)。拍賣(mài)時(shí)間：2006年5月31日上午9點(diǎn)整；2006年5月31日下午2點(diǎn)整。拍賣(mài)地點(diǎn)：蘇州市會(huì)議中心豐樂(lè)廳。博源路標(biāo)：本次市區(qū)土地拍賣(mài)還是同以往幾年相似，安排在五月左右。但從本次拍賣(mài)的地塊來(lái)看，大多數(shù)都是地段較好的地塊，都是由于老城區(qū)的廠房拆遷而遺留的地塊，目前這些地塊周?chē)藲舛急容^旺盛，居住氛圍非常濃厚，其次這些地塊的容積率相對(duì)偏地，以聯(lián)體別墅和多層產(chǎn)品為主，可以說(shuō)是大多數(shù)蘇州老百姓熱中的產(chǎn)品類(lèi)型?？梢灶A(yù)見(jiàn)，此次拍賣(mài)的現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)非常熱鬧，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)異常激烈，有望達(dá)到2005年后的歷史新高。那么在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)條件下，對(duì)于想拿地的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么做呢？練好內(nèi)功是關(guān)鍵，作好一切準(zhǔn)備，擁有充分的市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確的市場(chǎng)評(píng)估，才會(huì)胸有成竹，一切盡在掌握之中。三、蘇州市國(guó)土資源局出讓國(guó)有土地使用權(quán)掛牌3號(hào)公告位置與規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)地塊位置編號(hào)面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起報(bào)價(jià)㎡元/㎡ 1吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側(cè)、映月二路西側(cè)蘇地2006G4號(hào)商業(yè)40年≤≤55%≥20%19502吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側(cè)，映月一路東側(cè)蘇地2006G5號(hào)商業(yè)40年≤≤55%≥20%19503吳中區(qū)光福鎮(zhèn)福利村四組西側(cè)﹑花橋南路北側(cè)蘇地2006G6號(hào)商業(yè)40年≤＜20%≥40%8254吳中區(qū)東吳南路西側(cè)（明隆大廈南側(cè)）蘇地2006G7號(hào)10928 商服40年≤≤50%≥20%22205吳中區(qū)天靈路北側(cè)、東吳南路東側(cè)蘇地2006G8號(hào)商服40年≤≤45%≥25%15006吳中區(qū)東吳南路西側(cè)（原明隆大廈西側(cè)）蘇地2006G9號(hào)居住70年≤≤20%≥37%22507吳中區(qū)吳山街南側(cè)、溪翔路東側(cè)蘇地2006G10號(hào)商業(yè)和居住40年 70年≤≤50%≥30%17708吳中區(qū)蘇嘉杭高速公路西側(cè)、東方大道南北側(cè)蘇地2006G11號(hào) 35983 商服40年≤ ≤ ≤ ≤ ≤40% ≤40% ≤45% ≤45%≥20% ≥20% ≥20% ≥20%10479吳中區(qū)郭巷東方大道北側(cè)蘇地2006G12號(hào)3000商業(yè)（加油站）40年40%25%100510吳中區(qū)郭巷通達(dá)路東側(cè)蘇地2006G13號(hào)商業(yè)（加油站）40年40%25%100511高新區(qū)大同路南、同禧路東蘇地2006G14號(hào)6800商服40年≤≤60%≥20%113812高新區(qū)龍康路東、龍昌路南蘇地2006G15號(hào)商業(yè)40年≤≤40%≥30%227813高新區(qū)龍康路東、龍昌路北蘇地2006G16號(hào)商業(yè)40年≤≤40%≥30%227814工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)星澄路以西蘇地2006G17號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75015工業(yè)園區(qū)唯亭東區(qū)葑亭大道以南、涇上街以東蘇地2006G18號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75016工業(yè)園區(qū)勝浦同勝路以南、界浦路以東蘇地2006G19號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75017工業(yè)園區(qū)婁葑新華路以北、星華街以西蘇地2006G20號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75018工業(yè)園區(qū)東方大道以北蘇地2006G21號(hào)3337商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%750掛牌時(shí)間：自2006年4月30日上午9點(diǎn)起至2006年5月18日下午5點(diǎn)整止(工作日內(nèi))。掛牌地點(diǎn)：本次土地掛牌地點(diǎn)設(shè)在蘇州市干將西路980號(hào)地產(chǎn)大廈8樓，蘇州市土地儲(chǔ)備中心地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)科。博源路標(biāo)：除了市區(qū)大批量的土地拍賣(mài)，蘇州政府還拿出以上的小地塊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行掛牌。但這些地塊基本上都是商業(yè)用地和加油站，雖然地塊數(shù)量較多，但由于規(guī)模都比較小，整體推出的量體也不是很大，但結(jié)合歲末年初的土地大餐和目前蘇州商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的革命即將爆發(fā)。第二部分 月度市場(chǎng)分析壹 月度整體市場(chǎng)分析 一、月度市場(chǎng)特點(diǎn)概述2006年四月間，蘇州整體公寓住宅供應(yīng)量為13493套，總的新推量體1638套，相比上月新增量體減少了800多套，但總的成交量體有明顯上漲，總簽約量體為2716套，比三月份高出500多套。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好，成交數(shù)據(jù)不減。樓市的旺季已經(jīng)到來(lái)，一般來(lái)說(shuō)，由冷淡期到旺季需要經(jīng)歷2個(gè)季度的時(shí)間，中間有一個(gè)緩沖期。2006年的旺季經(jīng)歷了2005年12月，2006年1月、二月的過(guò)渡，三月正式進(jìn)入，四月持續(xù)升溫，旺季一般的持續(xù)時(shí)間在3—4個(gè)月。樓市由冷變熱比較困難，但是由熱變冷時(shí)常會(huì)很突然，今年的旺季預(yù)計(jì)的持續(xù)時(shí)間到2006年6月份，于7月開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)期。全市本月價(jià)格變化小，新增量體少，持續(xù)熱銷(xiāo)以前的量體，因此一般樓盤(pán)不會(huì)再做價(jià)格變動(dòng)。園區(qū)的湖濱一號(hào)開(kāi)盤(pán)，平均價(jià)格高于區(qū)域1000元/平方米，屬于市場(chǎng)特例。相城區(qū)隨著板塊抄作的升溫，環(huán)境資源的充分利用，使得區(qū)域別墅市場(chǎng)價(jià)格有所上漲。其他區(qū)域的價(jià)格基本與三月份持平。各區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中，吳中區(qū)表現(xiàn)最明顯，4月銷(xiāo)售高出三月500套左右，區(qū)域成交創(chuàng)新高，除新區(qū)外，其他各區(qū)域成交都相比三月份有小量體的上升。在良好的市場(chǎng)前提下，要保證正常的銷(xiāo)售速度，關(guān)鍵在于價(jià)格。蘇州全市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有半年沒(méi)有的變動(dòng)了，正由于價(jià)格的保持，使得以前的觀望客戶(hù)又重新燃起了購(gòu)房欲望，抓住客戶(hù)和穩(wěn)定價(jià)格息息相關(guān)。二、月度市場(chǎng)總體供求分析住宅套數(shù)總供應(yīng)物業(yè)形態(tài)月初供應(yīng)量加推量體總量體所占比例4月各時(shí)間段新增簽約量累計(jì)簽約去化率多層19379532890%213278291189971%小高層34922343726%82207158174621%高層64614166877%2113402852881124% 博源路標(biāo)：本月全市成交再次上漲，其中多層增加352套，小高層基本與上月持平，高層增加198套，從各區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成來(lái)看，小高層分布最為平均，說(shuō)明小高層的接受度越來(lái)越高，多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品都存在著局部的分布不平衡，因此小高層的成交狀況就代表著整體市場(chǎng)的成交狀況，本月小高層成交與上月持平，全市整體成交數(shù)據(jù)上升，主要是受到某些特殊樓盤(pán)的因素的影響，如吳中區(qū)的金楓美地、園區(qū)的湖濱一號(hào)，所以，總的來(lái)看三月與四月的市場(chǎng)冷暖度相當(dāng)。從去化率看，多層的去化率最高，%，小高層和高層的成交率相比三月也有所上升。市場(chǎng)的推量在本月有一定的緩和，也是成交率上升的原因之一。從各區(qū)域的成交來(lái)看，園區(qū)和吳中區(qū)成交最多，分別占30%和27%，相城區(qū)最低，只有12%。整體上看，各區(qū)域的成交仍比較平均，不存在焦點(diǎn)區(qū)域和冷淡區(qū)域。從數(shù)據(jù)上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經(jīng)完全被蘇州人所接受，從本月市區(qū)的小高層成交可以看出這一點(diǎn)；其次多層產(chǎn)品低檔化，雖然園區(qū)的多層已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品，但是供應(yīng)量小，對(duì)整體市場(chǎng)不產(chǎn)生影響；另外，高層產(chǎn)品以園區(qū)為龍頭的布局仍無(wú)法改變。小結(jié)：本月多層、高層成交繼續(xù)上漲，小高層持平，整體市場(chǎng)保持平穩(wěn)。面積—單價(jià)供求a、 多層（注釋?zhuān)汗?yīng)為月初供應(yīng)，以下類(lèi)同）價(jià)格（元/㎡）面積