【正文】 居民生活密切的設(shè)施，包括教育、社區(qū)管理、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、文化體育、醫(yī)療設(shè)施等。采用兩種分析方法： 一是采用單元人口分析法，通過(guò)百戶指標(biāo)確定整個(gè) 單元區(qū)塊所需各項(xiàng)設(shè)施用地規(guī)模大?。? 二是通過(guò)合理的半徑來(lái)分析配套設(shè)施分布的合理性問(wèn)題。 通過(guò)上述的分析有效合理地規(guī)劃公共配套設(shè)施。 公共配套設(shè)施圖 (點(diǎn)擊圖片可瀏覽大圖片 ) 用地規(guī)劃 三墩規(guī)劃管理單元中所包含的用地，涵蓋了歷史與現(xiàn)實(shí)發(fā)展的雙重意義，因此本單元的發(fā)展與更新是兩條基本脈絡(luò)。發(fā)展中注重和諧環(huán)境的塑造；更新中基于原有社會(huì)、物質(zhì)框架 基礎(chǔ)上對(duì)原有的結(jié)構(gòu)形態(tài)進(jìn)行整合，保持和完善其中的科學(xué)、合理的成分，引進(jìn)新的機(jī)制和功能，逐漸用新質(zhì)替換出那些不和諧的內(nèi)容，使更新后的整體可以支撐新生活的需求。 規(guī)劃用地的布局注重與規(guī)劃單元周邊地區(qū)用地的協(xié)調(diào)，包括城市的用地功能布局、道路交通、景觀綠化以及城市風(fēng)貌、歷史保護(hù)等各個(gè) 方面，以其單元與周邊單元共同形成和諧統(tǒng)一的整體。 土地利用規(guī)劃圖 (點(diǎn)擊圖片可瀏覽大圖片 ) 交通規(guī)劃 根據(jù)《杭州三墩地區(qū) 控制性詳細(xì)規(guī)劃》，新的公交總站規(guī)劃確實(shí)到位。新公交總站位于 同仁家園附近，是占地 100 多畝的大型公交集散中心。 地鐵： 2021 年初，作為杭州市城市規(guī)劃重頭戲的地鐵規(guī)劃在經(jīng)歷了兩年的醞釀后最終出爐，三墩恰恰處在地鐵 2 號(hào)線“西起瓶窯及經(jīng)良渚、三墩到古墩路，連接文二路，在向南走保俶路至慶春路，沿慶春路一直往東經(jīng)錢江新城奉化江路過(guò)江向南至蜀山車輛段”的規(guī)劃結(jié) 點(diǎn)內(nèi)，隨著地鐵的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)，三墩與主城的聯(lián)系將更加緊密。據(jù)三墩集鎮(zhèn)建設(shè)指揮部副總指揮施國(guó)榮透露，地鐵線路在三墩范圍內(nèi)可能在南北走向設(shè)置兩個(gè)結(jié)點(diǎn)，而橫貫 浙大新校區(qū)的站點(diǎn)如無(wú)意外會(huì)取消。 無(wú)軌電車：無(wú)軌電車容量大、能耗低、污染小、速度快，但架空線結(jié)構(gòu)復(fù)雜，影響城市景觀。在軌道交通建成前，它仍是公共交通干線運(yùn)輸?shù)闹髁?，并將向居住較為密集的城市外圍區(qū)域發(fā)展。杭州電車線路發(fā)展方向和范圍，主要為城市西部的蔣村商住區(qū)；北部的三墩、勾莊、拱宸橋、半山、石橋、草蕩；東部的三里亭、九堡；西部的留下、小和山?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)的三墩因?yàn)榇笈用竦娜胱?，公交線路會(huì)更發(fā)達(dá)。據(jù)透露，規(guī)劃中的公交線路將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加 10 條，具體設(shè)置仍在確定中，到 2021 年基本實(shí)現(xiàn)公交現(xiàn)代化 。 形成比較完善的公共交通網(wǎng)絡(luò)，高峰乘車不擁擠，平峰乘車不費(fèi)時(shí)；市區(qū)全部線路、風(fēng)景區(qū)線路和郊區(qū)主要線路的車輛實(shí)行空調(diào)化，車輛檔次明顯提高，乘車環(huán)境潔美舒適；所有公交線路全部應(yīng)用衛(wèi)星定位調(diào)度系統(tǒng)，調(diào)度靈敏，管理有序。 道路建設(shè)： 2021 年初三墩就啟動(dòng)了投資達(dá) 10 億元的道路建設(shè)，即“ 2117 道路工程”，擬開工建設(shè)道路 20 條。“ 2”是指已經(jīng)完成建設(shè)的古墩路延伸段 (古墩路 — 親親家園 )和已開工建設(shè)的振華路?！?11”是指今年計(jì)劃開工建設(shè)的 11 條道路，包括董家路 (親親家園 — 吉鴻路 )、厚仁路北段、古墩路 (環(huán)鎮(zhèn)東路段 )改造、金渡北路等?！?7”是指 2021 年計(jì)劃建設(shè)的 7 條道路，包括厚仁路南段、鎮(zhèn)中路、通濟(jì)路、公平路等。 如今古墩路延伸段 (古墩路 — 親親家園 )、振華路已經(jīng)完成建設(shè)，蘇嘉路、祥符南路也已接近完工，董家路 (親親家園 — 吉鴻路 )、厚仁路北段、古墩路 (環(huán)鎮(zhèn)東路段 )改造、厚仁路南段、鎮(zhèn)中路、通濟(jì)路、公平路等將在今年年底完成。 在三墩外圍，連接古墩路與莫干山路的申花路已完成建設(shè)，作為城市道路改造的留祥路工程已經(jīng)于去年年底完工，上塘高架已經(jīng)建成，石祥立交完成后三墩到市中心的行程將縮短到15~20 分鐘左右。德勝快速路高架（德勝 — 文一路）已經(jīng)完成規(guī)劃，計(jì)劃于今年開工建設(shè)，2021 年年底建成通車。莫干路作為城市快速景觀大道的規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，改造工程即將啟動(dòng)?？梢哉f(shuō)，三墩的車輛交通目前已經(jīng)基本成熟，看得到的是兩年后，以高架為體系，三墩將進(jìn)出自如。 三墩集鎮(zhèn)改造：入住人口 40 萬(wàn) 從去年開始，三墩集鎮(zhèn)改造開始逐漸起步，目前整體規(guī)劃浮出水面。根據(jù)《杭州市三墩地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，三墩舊城改造范圍：東至三墩鎮(zhèn)界，南至蝦龍吁河、浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、余杭塘河，西至繞城公路綠化帶、西湖科技經(jīng)濟(jì)園，北至宣杭鐵 路，規(guī)劃總用地為 萬(wàn)平方米。 目前，三墩鎮(zhèn)有常住人口 萬(wàn)，而規(guī)劃承載總?cè)丝谝?guī)模為 20 萬(wàn) — 40 萬(wàn)人。 同時(shí)，按照規(guī)劃，三墩新城將屬于杭州城西的核心區(qū)塊，三墩集鎮(zhèn)將建設(shè)成一個(gè)為地區(qū)居民以及浙江大學(xué)新校區(qū)提供商業(yè)服務(wù)功能的城市副中心，成為具商貿(mào)娛樂(lè)、文體旅游、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等多種產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能的新型城區(qū)。 投資 3 億美金：五里塘河舊區(qū)改造 昨天，香港金匯投資集團(tuán)與西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)合作開發(fā)五里塘河舊區(qū)改造項(xiàng)目，總投資額為 3億美元，項(xiàng)目占地面積約為 700 畝，其中 200 畝為公園綠化用地 ，其余為綜合商業(yè)開發(fā)用地。 規(guī)劃中的“五里塘河水鄉(xiāng)商業(yè)文化街”，沿岸將被規(guī)劃成一個(gè)由傳統(tǒng)水鄉(xiāng)建筑街區(qū)組成的步行休閑游憩帶，建筑將體現(xiàn)精品街、餐飲、酒吧、茶室等商業(yè)娛樂(lè)功能。 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)：落戶余杭塘河 位居世界 500 強(qiáng)榜首的沃爾瑪公司將在古墩路余杭塘河北地塊開發(fā)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，該項(xiàng)目總投資 億元人民幣，由深國(guó)投與沃爾瑪公司合作，建成一座五層綜合商業(yè)大樓，面積 萬(wàn)平方米。 據(jù)悉，除建設(shè)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)外，該商業(yè)大樓還將引進(jìn)時(shí)代華納影城等 2 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)。西湖區(qū)還 將與香港科恩投資集團(tuán)有限公司合作開發(fā)建設(shè)科恩米蘭國(guó)際頂級(jí)服飾品牌CBD 中心，該項(xiàng)目集五星級(jí)酒店、辦公樓、公寓為一體，總投資額 3 億美元。 總結(jié)：打造杭城西北部中心城鎮(zhèn) 三墩鎮(zhèn)是杭城西北部的中心城鎮(zhèn)。改造后的三墩集鎮(zhèn)是集商貿(mào)娛樂(lè)、文體旅游、醫(yī)衛(wèi)教育、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等各種產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能的新型城鎮(zhèn)。 集鎮(zhèn)特色 三墩地區(qū)河網(wǎng)縱橫，水系發(fā)達(dá)，“水”是三墩的主要特色之一，“水”與“綠”是三墩新城空間形態(tài)的重點(diǎn)，三墩新城應(yīng)該有與其規(guī)模、職能定位相匹配的中心公園。中心公園的建設(shè)應(yīng)盡可能地傳承三墩古鎮(zhèn)的歷史文脈，體現(xiàn)古 鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌，使之成為城區(qū)居民游憩休閑的好去處。新城區(qū)綠色生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)等綠地為紐帶，形成生態(tài)綠地體系。三墩新城區(qū)建筑風(fēng)格可以現(xiàn)代風(fēng)格為主，清新、典雅，建筑造型力求簡(jiǎn)潔大方、質(zhì)樸新穎，充分體現(xiàn)三墩現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)特色。 集鎮(zhèn)改造規(guī)劃 (1)規(guī)劃范圍 東至三墩鎮(zhèn)界，南至蝦龍圩河、浙江大學(xué)基礎(chǔ)部、余杭塘河，西至繞城公路綠帶、西湖科技經(jīng)濟(jì)園，北至宣杭鐵路。 (2)規(guī)劃結(jié)構(gòu) 三墩新城區(qū)以吉鴻路―紫金港路為界劃分為東、西兩大功能區(qū)塊。規(guī)劃區(qū)內(nèi)共設(shè)置 1 個(gè)地區(qū)公共中心， 2 個(gè)居住區(qū)， 2 個(gè)獨(dú)立住宅小區(qū)， 1 個(gè)工業(yè)區(qū)和 1 個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。五里塘河風(fēng)情旅游步行街由河兩岸低層臨水建筑，濱水步行街市、濱水綠化帶、河道水體所組成，與三墩路南側(cè)商業(yè)街區(qū)以城區(qū)公共廣場(chǎng)相輔相成塑造出景觀獨(dú)特的城區(qū)中心環(huán)境。 (3)規(guī)劃設(shè)計(jì) 新城區(qū)道路骨架為“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鴻路、東西走向的留祥路、環(huán)鎮(zhèn)北路組成，在各居住片區(qū)由依托主干道的支路形成區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。它們都被統(tǒng)一在“三墩新城”這個(gè)大概念之中，并通過(guò)南北兩個(gè)公共中心，城區(qū)中心公園、河網(wǎng)水系及濱河綠地構(gòu)成層次豐富，富有魅力的新興城區(qū)。 第二部分 三墩 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第一節(jié)、 2021年 三 墩 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 三墩 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 綜述 呈現(xiàn)下面三個(gè)特點(diǎn)： ：從銷售率情況分析區(qū)域供求結(jié)構(gòu)合理，以需求為導(dǎo)向供應(yīng)大眾化套型面積，并沒(méi)有出現(xiàn)不合理的大規(guī)模滯銷面積。 ：從總價(jià)成交段分析，區(qū)域市場(chǎng)的最高預(yù)期段仍然在 70— 100萬(wàn)之間。由于地鐵 2號(hào)線規(guī)劃的引導(dǎo)作用以及鄰近高教區(qū)塊，也使得剛性需求得到增長(zhǎng)。隨著杭州外來(lái)人口的增加，三墩無(wú)疑也將成為“新杭州人”的關(guān)注區(qū)塊之一。另外，大戶型供應(yīng)體量少，價(jià)格上線等現(xiàn)象看出，需求市場(chǎng)以初次置業(yè)或改善型為主。 旺做好鋪墊 ：從銷售情況分析， 4050㎡左右小戶型也存在較大市場(chǎng)空間。主要由于鄰近高教板塊加之自身區(qū)域成熟，未來(lái)的就業(yè)人口及流動(dòng)人口將急劇增加，小戶型供應(yīng)為將來(lái)的租賃市場(chǎng)做好前期鋪墊。該類面積適應(yīng)初次置業(yè)者資金承受能力范圍內(nèi)的需求，同時(shí)吸引了部分租賃投資客購(gòu)買。 二、 三墩 房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素分析 縱觀三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)展望，無(wú)不受到下列五大因素的影響。 1 浙大紫金港校區(qū) 2 規(guī)劃的大型商業(yè)配套 3規(guī)劃地鐵路線 4良好的生態(tài)環(huán)境 5 區(qū)域內(nèi)樓盤的持續(xù)熱銷更加堅(jiān)定了開發(fā)企業(yè)的信心 。 第 二 節(jié) 、 三墩 房地產(chǎn)價(jià)格概況 一、 三墩三大 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格 情況（注：由于杭州地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)教快，以下信息均屬06年信息，僅供參考，最新價(jià)格信息請(qǐng)參考第二部分第三節(jié)三墩 2021年開盤的樓盤價(jià)格及銷售情況分析。） 三墩一直朝著打造杭州商業(yè)副中心的目標(biāo)在努力，地鐵規(guī)劃的出臺(tái)更是對(duì)其發(fā)展如虎添翼。一直以來(lái)三墩的房?jī)r(jià)都由親親家園在主導(dǎo)，但今年各個(gè)新盤的登場(chǎng)不經(jīng)意間改變了這個(gè)格局。蘭韻天城率先挑戰(zhàn)三墩價(jià)格底線，一期以 6200 元 /㎡的均價(jià)推出 100 多套房源，二期更是一鼓作氣推出了 371 套。與之后開盤的同板塊的天陽(yáng) 美林灣、耀 江 文鼎苑在幾天之內(nèi)基本完成銷售任務(wù)相比，蘭韻天城二期開盤十余日，預(yù)售預(yù)定了 60 來(lái)套的成績(jī)遜色不少。而三墩頤景園 12 月 5 日開盤的小戶型公寓更是以 6000 元 /㎡的低價(jià)熱銷。 這些樓盤的成功或不夠成功的銷售，價(jià)格是一方面因素，另一方面還在于客戶資源的積 累，以及樓盤本身如戶型、用材等細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上，還有開發(fā)商的營(yíng)銷手段等等。 耀江 文鼎苑 一期一組團(tuán) 9 月 22 日開盤，均價(jià) 7900 元 /㎡；一期二組團(tuán) 10 月 3 日開盤，均價(jià) 8200元 /㎡；一期三組團(tuán) 10 月 22 日，均價(jià) 8500 元 /㎡。共推出 1041 套，已售 962 套。 熱銷原因：該樓盤開盤可謂期待已久，之前市場(chǎng)預(yù)測(cè)均價(jià)將可能達(dá)到 9000 元 /㎡，因此一期 7900 元 /㎡的均價(jià)市場(chǎng)反應(yīng)之好，讓開發(fā)商直呼想不到。其中 11 號(hào)樓由于臨街，銷售情況不如 1 19 號(hào)樓。三組團(tuán)景觀房均價(jià)為 8500 元 /㎡，但由于樓盤位置好，開盤當(dāng)日就預(yù)定 195 套，其銷售套數(shù)位列宏觀調(diào)控后各樓盤銷售之最。 天陽(yáng) 美林灣 一期 9 月 18 日開盤，均價(jià) 6500 元 /㎡；二期綠岸 5 號(hào)樓 11 月 12 日開盤，均價(jià) 6600 元/㎡。共推出 292 套，已售 254 套。 熱銷原因： 110 ㎡的三房， 90 ㎡的二房 ，大面寬、短進(jìn)深的戶型是美林灣的一大優(yōu)勢(shì)，六七十萬(wàn)的總價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，加上之前棕櫚灣成功開發(fā)的良好口碑，是樓盤熱銷的主要原因。 三墩 頤景園 一期荷風(fēng)苑 8 月 1 日排屋開盤，均價(jià)聯(lián)排 9400 元 /㎡，疊排 7500 元 /㎡； 9 月 26 日開盤，均價(jià) 6180 元 /㎡； 11 月 10 日開盤，均價(jià) 10500 元 /㎡； 12 月 5 日開盤，均價(jià) 6000 元 /㎡。共推出 202 套，已售 168 套。 熱銷原因：低價(jià)入市的代表，共開盤 4 期，每期都推出少量的房源，低價(jià)排屋熱銷后，二期 104 ㎡和 123 ㎡的主流戶型很受歡迎，開盤當(dāng)日預(yù)定 39 套，銷售率高達(dá) 90%。四期的均價(jià) 6000 元 /㎡小戶型公寓更是受到了市場(chǎng)的歡迎。 二、 三墩 房地產(chǎn)價(jià)格變化 情況 2021年三墩板塊樓盤價(jià)格從 5200元／㎡，至 11000元／㎡，由于地段差別也導(dǎo)致各樓盤的售價(jià)差距較大。文鼎苑以比其他同區(qū)域更好的地段，總體均價(jià)達(dá)到 9300元／㎡，于 06年底推出的 7＃樓精裝修小戶型，更是以 11000 元／㎡的均價(jià)熱賣。與親親家園相近的幾個(gè)樓盤，價(jià)格在 60007000元／㎡之間。 西城年華在 2021年，趁著同區(qū)直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤文鼎苑老房源將售盡、二期未推出的空檔期，多次推出新房源，且將開盤均價(jià)從 8500元 /㎡降至 8200元 /㎡，從而成功“翻身”熱賣，多次成為杭州市的月度銷售冠亞軍。 第三節(jié)、市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究 一、 三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析 一、區(qū)域供應(yīng)情況 2021年，三墩共有親親家園、西城年華、三墩 ?頤景園、蘭韻天城、天陽(yáng) ?美林灣、耀江 ?文鼎苑、劍橋公社、斯坦福（平方）等 8個(gè)在售樓盤，推出房源面積在 30萬(wàn)㎡左右。加上 05年的存留房源，整年的住宅總供應(yīng)在 35萬(wàn)㎡以上。其中不包括經(jīng)濟(jì)適用房及農(nóng)居房。而在辦公方面，仍未有商品房寫字樓房源供應(yīng)。 2021年，三墩的新推出房源有五個(gè)樓盤：親親家園 4期、耀江 ?文鼎苑 2期、劍橋公社第 2批房源、旅游 ?橡樹灣、濱江 ?萬(wàn)家花城，共有房源量 5700套左右。西城年華還將推出最后一批 300多套的房源，總體量 7萬(wàn)多㎡的華元芳滿庭 ,房源量預(yù)計(jì)近 800套，加上 2021年剩余的 1467套，預(yù)計(jì)全部的房源供應(yīng)量在 8000套左右，供應(yīng)充足，樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。 二、三墩 2021年開盤的樓盤價(jià)格及銷售情況分析 三墩樓盤市調(diào)：