【正文】 0120 平方米的中小型商鋪 20 余間，另有一期現(xiàn)房商鋪少量 交付時(shí)間：三期 2021 年 7 月 調(diào)研日期： 20211030 2 三墩頤景園 項(xiàng)目基本介紹： 坐落于水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)三 墩鎮(zhèn)，東至通濟(jì)路，南靠董家路，古至厚仁路，地處以浙江大學(xué)紫金港校區(qū)為中心的大學(xué)城板塊，近鄰西溪風(fēng)景旅游園區(qū)。其中 E30 地塊西北角底層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上面是單身公寓。名都 .西雅城項(xiàng)目是杭州市大城西教育（浙大紫金港校區(qū)）、旅游（西溪濕地風(fēng)景區(qū)）、科技（西湖科技經(jīng)濟(jì)園）和三墩副商業(yè)中心重要的居住生活 配套項(xiàng)目之一。 白馬府邸 ——總建筑面積 13 萬余㎡，由稀缺花園排屋、景觀小高層及高層組成。周邊規(guī)劃有銀泰購物廣場(chǎng)、沃爾瑪超市及醫(yī)療、體育相關(guān)服務(wù)中心。南區(qū)分為林境、云筑兩個(gè)組團(tuán)，林境苑由四幢板式小高層及少量高層組成，其中林境 13 號(hào)樓全部為精品板式小高層 , 主力戶型仍為 80－ 110m2 左右精致舒適的二房、三房單位；而僅有的三幢點(diǎn)式高層則組成了云筑苑。分析認(rèn)為一方面是由于旁邊的高教區(qū)塊、蔣村區(qū)塊的區(qū)域熱度共同影響需求預(yù)期提升，另一方面是自身各方面資源成熟度提升而使得供應(yīng)市場(chǎng)看好該區(qū)域。但是， 2021年第一宗土地被杭州佳苑地產(chǎn)所得，樓面地價(jià) /㎡，創(chuàng)區(qū)塊內(nèi)歷年樓面地價(jià)最高價(jià)，同比增長(zhǎng) %。 2021年三墩區(qū)域的土地供應(yīng)主要以住宅為主。可以看出，在最近 3年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人數(shù)占被調(diào)查者總數(shù)的 %，因此，對(duì)住宅的需要量在近幾年應(yīng)不會(huì)減少。另有 %的人購房為父母， %的人有其他目的。 在住 宅的戶型上看，消費(fèi)者更傾向于三室結(jié)構(gòu)的住房，其中選三室兩廳的比例為 %，選三室一廳的占 %，兩者所占比例超過了一半。而對(duì)多層住宅的需求比例下降，從 2021年的 %下降到今年的 %。隨著杭州市交通設(shè)施、環(huán)境狀況、生活配套等條件的不斷完善，未來對(duì)近郊和遠(yuǎn)郊的住宅需求仍會(huì)不斷增加，對(duì)市中心住宅的需求受環(huán)境和價(jià)位的影響將逐漸減少。預(yù)計(jì)購房區(qū)域在市區(qū)內(nèi)的居民，則能接受的價(jià)格偏高；預(yù)計(jì)購房區(qū)域在郊區(qū)，則接受的購價(jià)偏低。 從購房的區(qū)域偏好來看，相對(duì)于蕭山、余杭、濱江，購房者更偏愛老城區(qū)，但與兩年前的調(diào)查相比，選擇老城區(qū)和新區(qū)的比例差距呈現(xiàn) 逐漸縮小的趨勢(shì)。 在購房過程中擔(dān)心的因素問題上， 15這五個(gè)數(shù)字分別代表了擔(dān)心的不同程度，其中 1代表最不擔(dān)心， 3代表一般， 5代表最擔(dān)心。在面積誤差和辦證時(shí)間上，選擇 4或 5 的比例之和分別為 %和 %，可以說有超過一半的人對(duì)于這兩個(gè)問題擔(dān)心程度較高。 與上一問題類似，對(duì)于購房時(shí)對(duì)某因素的看重程度我們也用 15這五個(gè)數(shù)字代表看重的不同程度，其中 1代表最不看重， 3代表一般， 5代表最看重。地理位置、交通狀況因素的均值為 ，對(duì)此選項(xiàng)的選擇看重的比例為 %。消費(fèi)者對(duì)于這兩項(xiàng)的重視程度大幅度下降。本次調(diào)查顯示，房屋本身的質(zhì)量、住宅價(jià)格和住宅 本身所處的社會(huì)環(huán)境成為消費(fèi)者購房時(shí)最為看重的因素。 4 對(duì)通勤方式和時(shí)間不太敏感。這樣的變化可以說明： 在近期的購房需求中，一次置業(yè)已經(jīng)成為目前或者說未來一年內(nèi)的購房目的的主流，這與上文關(guān)于購房技術(shù)的調(diào)研數(shù)據(jù)相吻合。 調(diào)查者購房的信息來源： 房交會(huì)、報(bào)紙依然是主流，電視、宣傳資料、網(wǎng)絡(luò) 等渠道的影響力日漸提升 點(diǎn)擊查看大圖 分析：從歷次的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房交會(huì)、報(bào)紙一直是意向購房者購房信息最重要的來源；而在今年 10 月份的兩次調(diào)研中，房交會(huì)的影響力兩次均超過報(bào)紙，成為最重要的信息渠道。這是源于目前杭州居住郊區(qū)化的趨勢(shì)已經(jīng)十分明朗，交通成為影響郊區(qū)居住的關(guān)鍵，而由此也成為意向購房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。而電視作為一種常見的宣 傳方式、朋友介紹作為一種可信賴的信息傳遞方式、網(wǎng)絡(luò)以其方便、快捷的特點(diǎn)在信息傳遞中起到較大的作用，這三者一直保持較為平穩(wěn)的比例，對(duì)意向購房者影響力也日漸提升。由于今年特別是 5月份之后，杭州房?jī)r(jià)上漲快速，漲幅較大，相對(duì)而言，投資獲利較為豐厚，因此投資的比例在本次調(diào)研中也有所上升，但絕對(duì)比例依然不大。 由此可知，目前提高首付的新政對(duì)意向購房者的實(shí)際影響并不大，但提高首付和一年數(shù)次加息對(duì)意向購房者的心態(tài)將會(huì)產(chǎn)生一定影響。 第 二 節(jié)、 三墩 住宅市場(chǎng) 消費(fèi)層定位 一 人群走向 調(diào)查顯示， 打算在三墩購房的消費(fèi)者 81%的人預(yù)算在 80 萬元以下；預(yù)算在 40 萬元以下的為 3％。 本部分我們分別分析了消費(fèi)者購房 信息 來源情況和決策制定過程中最擔(dān)憂和最看重的因素，并將結(jié)果與 2021年的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了對(duì)比分析。 對(duì)該問題的調(diào)查結(jié)果與 2021的相比，我們發(fā)現(xiàn)存在以下變化。房?jī)r(jià)和小區(qū)的治安狀況等社會(huì)環(huán)境的重要程度基本相等，兩者的均值均為 ，但在所選重要程度分值的比例分布上略有不同。當(dāng)然，對(duì)于質(zhì)量、宣傳和配套方面的問題，消費(fèi)者的擔(dān)心度并未降低。對(duì)配套不兌現(xiàn)的擔(dān)心其 次，均值為 ，有近一半的人選擇了 5。面積與戶型也是住房需求的兩個(gè)重要參考指標(biāo)。本部分主要分 析了購房者在購房目的、購房行為時(shí)間、購房面積、戶型與區(qū)位以及購房?jī)r(jià)格等方面的偏好。預(yù)計(jì)價(jià)格在 4500元 /平方米的比例僅為%，而兩年前該比例為 %；預(yù)計(jì)購房?jī)r(jià)格在 45005500元 /平方米檔的比例也比 2021年減少，從前年的 28%下降到今年的 %； 55007000元 /平方米是本次調(diào)查消費(fèi)者最能接受的價(jià)格區(qū)間，預(yù)計(jì)在此價(jià)格范圍內(nèi)的比例達(dá)到 %，而兩年前最可能接受的價(jià)格區(qū)間是35004500元 /平方米，該比例高達(dá) %。雖然城西仍是熱點(diǎn)區(qū)域，有 %的人選擇該項(xiàng)，總體上看，消費(fèi)者對(duì)杭州主城區(qū)住宅的需求比例減少，而對(duì)于下沙、余杭、蕭山等近郊和遠(yuǎn)郊以及近兩年來發(fā)展態(tài)勢(shì)較好的濱江區(qū)域的住宅需求比例上升。其中，對(duì)衛(wèi)生間需求在兩個(gè)及以上的比例為 %。前年的調(diào) 查結(jié)果中，雖然所選改善條件的比例很高，達(dá)到了 %(可以看出絕大部分居民購房是為了改善條件，解決人最基本的生理需求 )，但除了這個(gè)購房目的比例較高外，其他目的的比例也高于今年的調(diào)查結(jié)果，購房目的的多重性顯而易見。雖然該題為多項(xiàng)選擇，但僅選此一項(xiàng)而沒選其他選項(xiàng)的比例達(dá)到 %，這充分說明，在調(diào)查的人群中，多數(shù)人確實(shí)存在住房消費(fèi)的需要。消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)其的關(guān)注度將日益提升。 容積率變化 2021年 — 2021年供應(yīng)的居住用地平均容積率在 ，從 2021年開始有所增長(zhǎng)。而三墩拆遷 1000余戶的農(nóng)居點(diǎn)，將有高達(dá) 1000多畝的商品房用地陸續(xù)推出。 2021年共出讓土地 97宗，總出讓面積約 448萬平方米，與去年相比出讓量環(huán)比上升 %，其中住宅用地 49塊，總出讓面積 273萬平方米，商業(yè)金融用地 47塊，總出讓面積 133萬平方米，工業(yè)用地 14塊，總出讓面積 41萬平方米，預(yù)計(jì) 2021年供應(yīng)量將比較可觀。 交通狀況：公交 37 路可直達(dá)。中心水系沿線建筑底層架空，通透空間更能分享靈動(dòng)水景生活 社區(qū)配套：更為貼近，東有大型社區(qū)商業(yè)、南有一流幼兒園，北鄰學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)，社區(qū)內(nèi)還設(shè)游泳池、健身房等豐富配套，便捷生活唾手可得 開發(fā)商 :杭州耀江文鼎苑開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位 :上海同方 宣傳主題：主城區(qū)鼎極大盤 主城大盤、文化大盤，生態(tài)大盤，品質(zhì)大盤 樓盤基本信息： 物業(yè)地址： 西湖區(qū)三墩，東起古墩路，西至光明路，南接余杭塘路。 29 號(hào)地塊 開發(fā)商：佳苑房產(chǎn) 建筑面積： 78358 平方米 競(jìng)標(biāo)時(shí)間： 04 年 6 月 15 日 中標(biāo)價(jià)格： 億元 地址： 西湖區(qū)三墩鎮(zhèn) 北 5 白馬尊邸 基本介紹： 白馬府邸 ——位于三墩成熟板塊，北依金家渡河，西臨厚仁路商業(yè)街，南臨頤景園，東部與親親家園隔河相望，與眾多品牌項(xiàng)目共同構(gòu)筑大城西高檔人文居住區(qū)。 大部分已經(jīng)售罄， 剩下最小的 158 方單價(jià)在 8200 元 /平方米 2021 年 5 月份均價(jià)為 6500 元 /平方米，在四個(gè)月時(shí)間時(shí)間上升近 2021元 /平方米。 三墩頤景園由三個(gè)地塊組成。幸福里 開發(fā)商：坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位 : 浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 中建國(guó)際（深圳）設(shè)計(jì)顧問有限公司 上?，F(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán) 景觀設(shè)計(jì) 單位： 泛亞易道園藝景觀設(shè)計(jì)公司、澳大利亞普利斯規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 定價(jià)策略： 06 年 9 月份均價(jià)是 6800 元，高于附近的 三墩頤景園 和 蘭韻天城 2021719 7200 元 /平方米 202183 7800 元 /平方米 202186 7900 元 /平方米 樓盤基本資料： 物業(yè)地址： 親親家園四期幸福里，南接董家路、西靠古墩路，隸屬拱墅區(qū)，距市中心約 10公里。 第三節(jié)、市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究 一、 三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析 一、區(qū)域供應(yīng)情況 2021年，三墩共有親親家園、西城年華、三墩 ?頤景園、蘭韻天城、天陽 ?美林灣、耀江 ?文鼎苑、劍橋公社、斯坦福（平方）等 8個(gè)在售樓盤，推出房源面積在 30萬㎡左右。頤景園 一期荷風(fēng)苑 8 月 1 日排屋開盤，均價(jià)聯(lián)排 9400 元 /㎡，疊排 7500 元 /㎡； 9 月 26 日開盤，均價(jià) 6180 元 /㎡； 11 月 10 日開盤，均價(jià) 10500 元 /㎡； 12 月 5 日開盤，均價(jià) 6000 元 /㎡。 熱銷原因：該樓盤開盤可謂期待已久，之前市場(chǎng)預(yù)測(cè)均價(jià)將可能達(dá)到 9000 元 /㎡，因此一期 7900 元 /㎡的均價(jià)市場(chǎng)反應(yīng)之好，讓開發(fā)商直呼想不到。與之后開盤的同板塊的天陽 主要由于鄰近高教板塊加之自身區(qū)域成熟，未來的就業(yè)人口及流動(dòng)人口將急劇增加，小戶型供應(yīng)為將來的租賃市場(chǎng)做好前期鋪墊。 (3)規(guī)劃設(shè)計(jì) 新城區(qū)道路骨架為“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鴻路、東西走向的留祥路、環(huán)鎮(zhèn)北路組成，在各居住片區(qū)由依托主干道的支路形成區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。 集鎮(zhèn)特色 三墩地區(qū)河網(wǎng)縱橫，水系發(fā)達(dá)，“水”是三墩的主要特色之一，“水”與“綠”是三墩新城空間形態(tài)的重點(diǎn)，三墩新城應(yīng)該有與其規(guī)模、職能定位相匹配的中心公園。 同時(shí)，按照規(guī)劃，三墩新城將屬于杭州城西的核心區(qū)塊，三墩集鎮(zhèn)將建設(shè)成一個(gè)為地區(qū)居民以及浙江大學(xué)新校區(qū)提供商業(yè)服務(wù)功能的城市副中心，成為具商貿(mào)娛樂、文體旅游、工業(yè)倉儲(chǔ)等多種產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能的新型城區(qū)。 如今古墩路延伸段 (古墩路 — 親親家園 )、振華路已經(jīng)完成建設(shè)，蘇嘉路、祥符南路也已接近完工，董家路 (親親家園 — 吉鴻路 )、厚仁路北段、古墩路 (環(huán)鎮(zhèn)東路段 )改造、厚仁路南段、鎮(zhèn)中路、通濟(jì)路、公平路等將在今年年底完成。杭州電車線路發(fā)展方向和范圍，主要為城市西部的蔣村商住區(qū)；北部的三墩、勾莊、拱宸橋、半山、石橋、草蕩；東部的三里亭、九堡；西部的留下、小和山。發(fā)展中注重和諧環(huán)境的塑造；更新中基于原有社會(huì)、物質(zhì)框架 基礎(chǔ)上對(duì)原有的結(jié)構(gòu)形態(tài)進(jìn)行整合，保持和完善其中的科學(xué)、合理的成分，引進(jìn)新的機(jī)制和功能，逐漸用新質(zhì)替換出那些不和諧的內(nèi)容，使更新后的整體可以支撐新生活的需求。 “ 三縱 ” 由西到東為公平路、厚仁路及通濟(jì)路三條道路。 區(qū)域位置圖 (點(diǎn)擊圖片可瀏覽大圖片 ) 土地使用現(xiàn)狀圖 (點(diǎn)擊圖片可瀏覽大圖片 ) 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 規(guī)劃布局結(jié)合本單元用地的特點(diǎn)，將其結(jié)構(gòu)歸納為 “ 一心兩軸三核六組團(tuán) ” 。以華東陶瓷品市場(chǎng)、新時(shí)代裝飾城、臺(tái)灣農(nóng)業(yè)高科技園、肯德基國(guó)際連鎖餐飲公司、浙江元通豐田專賣，乃至世界零售業(yè)的巨頭沃爾瑪為代表數(shù)十家國(guó)內(nèi)外知名品牌均選址在三墩及其周邊地區(qū)落戶。 據(jù)了解，杭州綠城育華親親幼兒園是經(jīng)教育行政部門批準(zhǔn)，位于親親家園小區(qū)內(nèi)，全額投資 800 萬元精心建造的一所高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的現(xiàn)代化幼兒園，總占地 3800 平方米，可容納 9 個(gè)班， 270 名左右幼兒。從良渚到蕭山的二號(hào)線的建設(shè)，使三墩與主城的聯(lián)系將更加緊密。 行在三墩：市區(qū)到三墩 20 分鐘 住在三 墩，交通問題成為很多居民考慮的頭等大事。目前三墩板塊正在建設(shè)與銷售的樓盤有親親家園、廣宇 據(jù)長(zhǎng)三角 16 城市信息交流資料顯示， 19 月杭州市居民人均消費(fèi)性支出為 11219 元，同比增長(zhǎng) %。蘭韻天城、大型經(jīng)濟(jì)適用房“都市水鄉(xiāng)”和 [2021]3號(hào)地塊、 [2021]25號(hào)地塊。 紫金港區(qū)塊 ：該區(qū)塊地處已開放的西溪濕地保護(hù)區(qū)的東側(cè)，北面為余杭塘河。西與北連余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)，東與南分別與拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)、本區(qū)蔣村鄉(xiāng) 相接。 三墩又名杉墩、珊墩、古稱蘭里，自古以來有魚米之鄉(xiāng)、瓜果之地之稱，因境內(nèi)有文星墩、燈彩墩、水月墩三個(gè)較大的水上土墩而得名三墩。西城年華和華立 [2021]11 號(hào)地塊。 第一部分 杭州 三墩 房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 第 一 節(jié)、杭州居民收入及消費(fèi)現(xiàn)狀 據(jù)杭州市城調(diào)隊(duì)對(duì)市區(qū) 600 戶城鎮(zhèn)居民家庭的抽樣調(diào)查顯示， 2021 年 19 月份市區(qū)居民人均家庭總收入 18816元，人均可支配收入 16760 元，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %，剔除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng) %和 %。隨著杭州這幾年城市建設(shè)的大力推進(jìn)，杭城居住各區(qū)塊也各自顯露千秋。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在兩年內(nèi)，三墩的商品房放量將在 100 萬平方米左右。 三墩交通的另 一個(gè)賣點(diǎn)便是地鐵。同時(shí)，三墩目前最大的居住社區(qū)親親家園也已經(jīng)開通了