【正文】 家，二級(jí)資質(zhì) 2 家，三級(jí)資質(zhì) 11 家，四級(jí)資質(zhì) 19 家，待評(píng)定18 家，尚未辦理資質(zhì)認(rèn)定的 21 家。 一級(jí)資質(zhì)企業(yè)：滕州市房地產(chǎn)設(shè) 綜合開(kāi)發(fā)公司； 二級(jí)資質(zhì)企業(yè)：滕州市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司，滕州市安居開(kāi)發(fā)建設(shè)中心。 15 （二）歷年主要數(shù)據(jù)比對(duì)分析 16 數(shù)據(jù)評(píng)述： ? 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府政策調(diào)控所影響，住宅銷售呈量跌價(jià)升形態(tài)； ? 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)上升，開(kāi)發(fā)企業(yè)明顯加大了投資力度和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。這一方面是由之前積壓已久的住宅市場(chǎng)剛性需求（如舊城改造）的釋放，另一方面是由中央為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)而采取的加大固定資產(chǎn)投資、擴(kuò)大內(nèi)需等經(jīng)濟(jì)刺激手段所帶動(dòng)的。 ? 從價(jià)格水平來(lái)看， 2020 年全市商品房售均價(jià) 3494 元 /㎡，同 比增長(zhǎng) 17%， 2020 年 1 至 6 月銷售均價(jià) 3960元 /㎡，同比增長(zhǎng) %，比去年全年均價(jià)增長(zhǎng) %。 ? 2020 年上半年商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度回落，一方面反映了政府調(diào)控手段的巨大影響力，另一方面也反映了滕州市場(chǎng)上商品房供求關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)。 17 （三） 2020 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù) ? 開(kāi)發(fā)量： 2020 年 16 月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 121%；新開(kāi)工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)㎡ 。 ? 銷售量： 2020 年 16 月份全市商品房銷售面積 萬(wàn)㎡。 其中 14 月份全市商品房銷售面積 萬(wàn)㎡， 同比增長(zhǎng) 270%， 5 月銷售面積 萬(wàn)㎡， 6 月銷售面積 萬(wàn)㎡。 ? 銷售均價(jià)： 14 月 均價(jià) 3922 元 /㎡，同比增長(zhǎng) %。56 月，銷售均價(jià) 3960 元 /㎡，同比增長(zhǎng) %。 數(shù)據(jù)評(píng)述： 滕州加大舊城改造力度與進(jìn)度， 2020 年末至 2020 年初，房地產(chǎn)投資大幅上升。今年 4 月份國(guó)家出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，五六月間市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，持幣待購(gòu)群體增多，全市大多數(shù)樓盤銷售進(jìn)度遲緩。若下半年政府房地產(chǎn)政策無(wú)重大調(diào) 整，到 2020 滕州住宅市場(chǎng)將向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化。 18 （四）公寓市場(chǎng) 滕州較多樓盤都附建小面積戶型公寓。滕州作為一個(gè)外來(lái)流動(dòng)人口不多的城市，購(gòu)房客戶中以本地居民為絕大多數(shù)。小面積戶型公寓樓雖然可租可售，但同滕州的住宅市場(chǎng)需求并不完全契合，若開(kāi)發(fā)商對(duì)公寓樓沒(méi)有合理的銷售策略，那么產(chǎn)品銷售難度較大。 （五）區(qū)域性房產(chǎn)政策 1) 今年 4 月國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，滕州市首次購(gòu)買商品房首付比例由 20%上調(diào)至 30%，二套房首付比例由 40%上調(diào)至 50%，貸款利率由基準(zhǔn)利率的 倍上調(diào)至 倍。并施行外來(lái)人口購(gòu)買商品房本地人士擔(dān) 保制度。 2) 2020 年 4 月調(diào)整住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，專項(xiàng)維修資金交存比例有了很大的下調(diào)。多層住宅按建筑面積每㎡ 元 收取 ； 711 層 小高層建筑（含 7 層一下帶電梯建筑） 按建筑面積每㎡ 元 收取 ； 12 層以上 高層建筑 按建筑面積每㎡ 元 收取 。 之前，滕州地區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金按房屋售價(jià)的 3%收取。 3) 8 月，滕州房地產(chǎn)管理處開(kāi)通了商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商品房認(rèn)購(gòu)、簽約、合同備案申請(qǐng)等業(yè)務(wù)在網(wǎng)上辦理，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 19 五、市場(chǎng)個(gè)案 2. 滕州主要區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合比對(duì)表（ 詳見(jiàn)附表一） 20 六、市場(chǎng)特點(diǎn) 綜合上述市場(chǎng)案例項(xiàng)目，歸納滕州目前住宅市場(chǎng)下列特點(diǎn)： (一 )購(gòu)房動(dòng)機(jī) 回遷安置住宅消費(fèi)占總量的 32%，改善性住房消費(fèi)占總量的43%，投資性住房消費(fèi)占總量的 15%，異地置業(yè)占總量的 6%,其他住房消費(fèi)占總量的 4%。 城市化建設(shè)是滕州住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展的重要推動(dòng)力，原址回遷是舊城改造的常規(guī)安置辦法，因此回遷安置占用了滕州住宅市場(chǎng)相當(dāng)一部分比重； 滕州城區(qū)內(nèi)目前存在大量建于七八十年代老式居民住宅樓群以及居民自建房，居住狀況不佳，生活質(zhì)量難以提高。改善居住質(zhì)量成為滕州商品房市場(chǎng)的主要購(gòu) 買需求。 (二 )價(jià)格區(qū)間 中心城區(qū)、東部和北部區(qū)域的房?jī)r(jià)較高，目前均價(jià)在 4200 元 /㎡左右。西部南部區(qū)域的房?jī)r(jià)較低，但較往年增幅較大。多層住宅銷售價(jià)格高于小高層和高層價(jià)格，每平米相差在 200500 之間元。 21 2020 年全市商品房售均價(jià) 3494 元 /㎡，同比增長(zhǎng) 17%。其中，中心城區(qū)均價(jià)達(dá)到 3660 元 /㎡，同比增長(zhǎng) 16%；北部城區(qū)均價(jià)達(dá)到 3740 元 /㎡，同比增長(zhǎng) 21%；西部和南部區(qū)域 2803 元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) %；東部區(qū)域 3624 元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) 14%。 (三 )戶型配置 120 ㎡三房戶型， 90 ㎡兩房 戶型占了目前滕州住宅銷售的大半，南向臥室戶型較暢銷。 (四 )物業(yè)形態(tài) 22 滕州多層住宅正逐年減少，高層住宅逐漸成為主流。但通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程及銷售狀況分析，除市中心城區(qū)外，多層住宅仍是購(gòu)房者的首選物業(yè)。尤其是在西部南部地區(qū)，以解決居住需求為目的的購(gòu)房者對(duì)高層住宅的接受度尚低。 (五 )高端產(chǎn)品較少 尤其是市中心區(qū)目前尚無(wú)真正意義上的高端住宅產(chǎn)品，更缺乏代表現(xiàn)代城市生活的物業(yè)配套設(shè)施。 (六 )團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象較多 政府部門機(jī)關(guān)單位、廠礦企業(yè)在滕州整體收入水平較高，購(gòu)房能力較強(qiáng)。住宅的投資保值功能成為他們購(gòu)房的主要目的 。滕州團(tuán)購(gòu)的出現(xiàn)一方面以較大的銷售量刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，另一方面對(duì)市場(chǎng)普通正常需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)造成沖擊。 23 七、市場(chǎng)潛力 按照目前滕州的發(fā)展格局以及政府發(fā)展規(guī)劃，滕州今后幾年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)發(fā)展方向有以下兩處： （一）舊城改造 自上世紀(jì) 90 年代馬號(hào)東街商品化住宅改造起，通過(guò)二十余年的城市化建設(shè)，滕州目前形成了由府前路、荊河中路、善國(guó)中路、大同路構(gòu)成井字形城市核心區(qū)域，舊城改造已擴(kuò)展至解放中路、塔寺路、荊河沿岸、平行中路。今后五年內(nèi)，通過(guò)舊城改造，滕州市域范圍將會(huì)擴(kuò)張至南環(huán)路至北辛路。十年 后規(guī)劃市域面積達(dá) 190 平方公里，人口達(dá)到 62 萬(wàn)，人均居住面積 33 ㎡。 24 目前城區(qū) 2020 年規(guī)劃城區(qū) 25 隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加速，目前滕州市中心面貌有較大改觀，但是舊式街道及舊城居民住宅嚴(yán)重影響了滕州城市化的建設(shè)進(jìn)程和城市形象，市區(qū)道路不暢，上下班高峰交通擁堵的問(wèn)題日趨嚴(yán)重，這必然促使政府加大城市化改造的力度。 與城市化建設(shè)相適應(yīng)的住宅物業(yè)為高層住宅建筑，高容積率、高智能化的高檔物業(yè)產(chǎn)品。這也是滕州目前以及 今后市中心區(qū)域住宅建筑的主流。如：?jiǎn)柼炜萍?、九州清晏、碧水云天中央城等?xiàng)目都以此為宣傳買點(diǎn)。 滕州目前市區(qū)范圍內(nèi)的高層住宅普片存在問(wèn)題是： ? 建筑密度大，視野景觀窄，綠化率低； ? 為追求高容積率忽視了住宅的居住舒適度； ? 受傳統(tǒng)居住觀念的束縛更先進(jìn)戶型設(shè)計(jì)理念受到約束。 26 按目前滕州舊城改造的建設(shè)進(jìn)程及城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，今后幾年內(nèi)商品化住宅市場(chǎng)將會(huì)依荊河沿岸漸次向兩側(cè)拓展。荊河南側(cè)寺院片區(qū)，北側(cè)火車站片區(qū)，龍泉街道荊河兩岸區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)的主力街區(qū)。全部改造完成后將達(dá)到 290 萬(wàn)㎡的開(kāi)發(fā)用地、近 10 萬(wàn)居住人口的規(guī)模。 高層住宅將是該區(qū)域今后贏得市場(chǎng)的主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品?，F(xiàn)代化大型商業(yè)也將出現(xiàn)。 6．市場(chǎng)客戶群體 舊城改造之后建成的高層居住人群主要為四類：原居住地回遷安置，舊城區(qū)二次置業(yè)人群，適婚人群，投資客戶。 27 （二）城市北部 滕州規(guī)劃北部市域自南而北跨越學(xué)院中路、北辛路及北環(huán)路，西起平行北路 104 國(guó)道，東至龍泉路。未來(lái)滕州行政、文化中心，教育教學(xué)科研中心。區(qū)域居住占地 1100 多萬(wàn)㎡， 25 萬(wàn)居住人口，人均居住面積 35 ㎡，是規(guī)劃市區(qū)范圍內(nèi)人均居住面積最大的區(qū)域。 區(qū) 28 目前滕州北部區(qū)域以塔寺路、善國(guó)北路為開(kāi)發(fā)軸線，學(xué)院中路至北辛中路間區(qū)域城市化開(kāi)發(fā)進(jìn)程較快，已有開(kāi)發(fā)完成的相對(duì)成熟居民社區(qū)，如同盛上?；▓@、龍騰花園等。 以政府各職能部門辦公大樓、原有教育單位為“點(diǎn)”，城市干道北辛路、學(xué)院路為“線”，大同北路、善國(guó)北路、塔寺路城市道分隔形成的地塊為“面”，可開(kāi)發(fā)區(qū)域廣闊。 由于該區(qū)域廠礦企業(yè)較少，自然環(huán)境保持相對(duì)較好，是將來(lái)滕州最適宜的生活聚居地區(qū)。 北環(huán)路區(qū)域由于離市區(qū)距離太遠(yuǎn)，目前進(jìn)行大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)難度較大；學(xué)院中路兩側(cè)有大量老城區(qū)住宅群落，人口 較為密集，舊城改造開(kāi)發(fā)有一定難度。 29 多層，小高層，高層住宅并存。低容積率，高綠化率，良好的居住大環(huán)境是北部住宅項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。較大的占地面積使得各項(xiàng)目能有較充裕的空間規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部生活景觀。如：翠湖天地、翔宇經(jīng)典。 目前北部城區(qū)開(kāi)發(fā)的最大難度在于生活配套設(shè)施需要同步建設(shè)；地理位置較偏遠(yuǎn)，交通不便。城市公共交通尚不發(fā)達(dá)，市中心區(qū)域的公交系統(tǒng)最晚運(yùn)行時(shí)間是 21 點(diǎn)。南北向公交線路更少。 30 ? 北辛中路西段倫達(dá)商貿(mào)城的建設(shè)將能帶動(dòng)周邊區(qū)域的商業(yè)配套生活設(shè)施的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而周 邊的生活居住配套也會(huì)跟進(jìn)，但是從地域特征來(lái)看，將會(huì)是以為普通多層小高層住宅為主，產(chǎn)品附加值提升有限。 ? 北辛中路東段市政府體育場(chǎng)區(qū)域，接近規(guī)劃中的教育科研片區(qū)，相對(duì)城北其他地塊來(lái)說(shuō)居住氛圍更加成熟，生活環(huán)境更優(yōu)良，可以開(kāi)發(fā)定位高端的高附加值住宅產(chǎn)品。 31 八、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 結(jié)合滕州目前市場(chǎng)各區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)程，下列項(xiàng)目將可能與本項(xiàng)目成為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （一）問(wèn)天科技三期 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) ，生活噪音大 為舊式居民住宅區(qū)，底層商業(yè)裙樓居住環(huán)境混亂 ，荊河治理完成后的視野景觀優(yōu)良 ，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境擁擠 32 （二）九州清晏 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 2600 戶 3. 周邊配有 萬(wàn)㎡市政綠化廣場(chǎng) 33 （三）碧水云天中央城 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) ，生活便利， 2. ，居住環(huán)境良 好 3. 34 九、本案分析 (一 )地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本地塊原屬荊河街道東西寺院片區(qū)，河濱南路南側(cè)，善國(guó)中路至鐵路橋區(qū)域。規(guī)劃紅線面積 302234 ㎡，建設(shè)用地 169596 ㎡，總建筑面積 852205，其中住宅總面積 641180 ㎡，容積率達(dá) 。 35 (二 )項(xiàng)目規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)為東西兩區(qū)， ? 新興南路荊河南側(cè)規(guī)劃延伸段東側(cè)至善國(guó)中路為東區(qū)，地形狹長(zhǎng)。北側(cè)沿河規(guī)劃漢唐風(fēng)格商業(yè)步行街。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 17 棟高層，其中商務(wù)樓 2 棟，其余為住宅，最高樓層 32 層，最低 10 層。 36 ? 新興南路荊河南側(cè)規(guī)劃延伸段西側(cè)至 鐵路橋?yàn)槲鲄^(qū)，地形較方正。按設(shè)計(jì)規(guī)劃，大同路將向荊河南側(cè)延伸，并貫穿西區(qū)。 西區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 19 棟住宅樓，樓高從 11 至 28 層。臨街建 9 棟公寓樓及底層商業(yè)。 37 (三 )戶型面積 最大設(shè)計(jì)戶型面積 155 ㎡，最小面積 55 ㎡，單身公寓戶型面積 30 ㎡。主力戶型設(shè)計(jì)為三房戶型，面積在110130 ㎡ ,最大面積三房 143 ㎡。 (四 )地塊 SWOT 分析 ○優(yōu)勢(shì) ? 基地面積大，社區(qū)規(guī)模大 ? 地理位置優(yōu)越，生活便利 ? 地塊環(huán)境相對(duì)封閉，內(nèi)部生活安靜 ○劣勢(shì) ? 地形狹長(zhǎng)，內(nèi)部規(guī)劃難度較大 ? 位于市區(qū)荊河下游位置，水環(huán)境較差 ? 東西兩側(cè)的善國(guó)中路鐵 路橋環(huán)境干擾大 ○機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 開(kāi)發(fā)商為地方性品牌，政府背景，信譽(yù)度較高 ? 配合荊河治理工程，水環(huán)境前景優(yōu)良 ? 回遷安置房可有效提高小區(qū)入住速度 ? 地塊南側(cè)居民區(qū)改造進(jìn)程進(jìn)入實(shí)施階段 ○危機(jī)點(diǎn) ? 今明兩年大市場(chǎng)環(huán)境較弱 ? 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量較大 38 十、營(yíng)銷策略 (一 )目標(biāo)客戶 ? 主力客戶群為改善居住環(huán)境的老城區(qū)客戶，占 50%，（不含回遷安置戶）； ? 有居住需求的城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、平行路貿(mào)易集中區(qū)域中小企業(yè)主、商人，占 30%； ? 企事業(yè)機(jī)關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦人員等投資保值型客戶，占 20%。 (二 )銷售分期 ? 整個(gè)項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)上 市，東區(qū)相對(duì)西區(qū)生活圈更成熟，先與西區(qū)上市； ? 沿荊河景觀建設(shè)應(yīng)加大力度，以營(yíng)造小區(qū)良好的居住環(huán)境，贏得市場(chǎng)口碑； ? 大同路荊河南側(cè)延伸段的建設(shè)進(jìn)程將影響到西區(qū)住宅的上市時(shí)間及銷售速度。 (三 )市場(chǎng)定位 A. 東區(qū)一期項(xiàng)目應(yīng)借助荊河公園的優(yōu)勢(shì)，以“公園邊的威尼斯風(fēng)情生活特區(qū)”為市場(chǎng)定位 闡述： 39 a) 既標(biāo)識(shí)項(xiàng)目方位，又突出產(chǎn)品環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 今明兩年內(nèi)，項(xiàng)目所處的荊河尚處于治理階段，水環(huán)境資源并未能產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)效應(yīng)、景觀效應(yīng)。而“碧水云天中央城”的清河水系景觀作為項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀，有明確規(guī)劃方案及