【正文】 濟 ” 。這一利好頓時成為廈門商業(yè)地產(chǎn)的強大引擎。 這幾年，整個廈門的商業(yè)網(wǎng)點布局確實發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設、老城區(qū)的改造，使得 MALL 這種超大型 的購物中心在廈門并不陌生。目前，廈門市已經(jīng)建成并投入使用的 MALL 已經(jīng)有兩個，一個是 SM 商城，一個是世貿(mào)商城， SM 總面積是 10 萬平米，世貿(mào)商城總面積將近 7 萬平方米，在建的還有兩個，一個是明發(fā)商業(yè)廣場，還有一個是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是 SM 商城的二期也是 10 萬平方米。 四、廈門 市商業(yè)環(huán)境評價 近 20 年來，廈門已為建設中國東南沿海區(qū)域中心城市打下堅實的基礎，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢。然而，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，由此而帶來城市產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工 與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴展，以及區(qū)域經(jīng)濟一體化、國際化的必然趨勢 。曾 有人稱，世界上任何一個城市，如果能夠把世界 500 強請來真正落戶，就意味著這個城市達到了某個水準。 目前，廈門商業(yè)已 成功實現(xiàn)與世界 500 強的對接 ，除早先引進的沃爾瑪， 2021 年 明發(fā) MALL 又引進 世界 500 強法國家樂福 、 英國百安居和美國時代華納 。 能夠吸引世界 500 強的目光，除了 各大商圈 本身 具有 吸引財富、創(chuàng)造 財 富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門的城市魅力 與商業(yè)環(huán)境 。 另一方面，眾多大型賣場的涌入，也讓廈門商業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)上的過剩。 有關(guān)資料顯示，廈 門平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點已達 個，人均商業(yè)面積約 平方米，略高于蘇州、寧波等同類型城市。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年廈門市島內(nèi)商業(yè)營業(yè)面積控制在 140 萬平方米（按人口100 萬人、人均 平方米），島外 150 萬平方米（人均 1 平方米），全市商業(yè)面積控制在 290 萬平方米。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過140 萬平方米，加上近年來，廈門各類購物中心，大賣場相繼在廈門擴充，各大型商業(yè)項目不斷開發(fā)建設，廈門商業(yè)已出現(xiàn)過剩，然而卻并非總量上的過剩，而是結(jié)構(gòu)上的：嘉禾路 SM— 火車站短短不足 3 公里，積聚了 5 家大型百貨店 、 6 家大型家電連鎖店、 3 家大型書店、 4 家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來看，似乎顯得過于集中。 更為重要的是，作為經(jīng)濟特區(qū)的廈門商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費為主。一般百貨、大賣場和普通商品店鋪占相當大比例，并且還有大規(guī)模增加的趨勢。而高端的商業(yè)形態(tài)仍然處于萌芽發(fā)展階段，在市場上存在較大的空檔。從這個角度看，廈門商業(yè)的結(jié)構(gòu)性過剩體現(xiàn)出來的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。 從廈門市商業(yè)環(huán)境評價中我們可以分析，今后商業(yè)操作可以從以下兩個方面尋找突破： 創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場需求 2021 年，廈門 旅游呈現(xiàn) “ 三高 ” —— 接待游客量創(chuàng)新高、旅游外匯創(chuàng)新高、星級酒店建設創(chuàng)新高。廈門的城市定位是港口風景旅游城市，旅游是廈門的一條基本線，它的作用就是對城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合拉動。廈門的旅游正在呈多元化的發(fā)展，商務旅游、會展旅游、休閑旅游、培訓旅游等正在升溫，這些都直接帶旺了酒店餐飲、百貨賣場、中介服務的發(fā)展。而這正從另外一個側(cè)面說明，廈門商業(yè)發(fā)展的空間日益擴大，同時也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營檔次，以滿足游客不斷提高的消費需求。 差異化帶來競爭力 廈門要建設海峽西岸商貿(mào)中心，這方面除了商品集散中心之外，購物中心的建 設也是重要內(nèi)容。購物中心需要一系列的載體，其中一個相當重要的考量標準就是國際知名品牌的聚集程度。廈門自身的市場容量有限，因此必須發(fā)揮輻射閩西南區(qū)域中心的作用，大量吸引和服務周邊人群。那么靠什么來吸引？以前可能主要是靠大賣場、大超市，而隨著這些賣場紛紛到周邊城市開設分點，廈門今后要注意發(fā)展中高檔 百貨和特色百貨，與周邊市場形成差異化。 第三部分 廈門 市商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究 一、廈門 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 與非常滋潤的廈門住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)競爭慘烈。廈門商業(yè)供應量已經(jīng)供過于求，截止到 2021 年底，商鋪 空置面積 就 已高達 26 萬平方米，其中還有許多項目空置多年；同時在全國造 MALL 熱潮中，廈門也緊跟商業(yè)熱潮開發(fā)了 40萬平方米的明發(fā)商業(yè)廣場等大型商業(yè)項目，另外名匯銅鑼灣廣場、“閩南印象”、“ 加州城市廣場”、“瑞景城市廣場”等商業(yè)項目相繼出臺， 由于廈門商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性的增長勢頭，引發(fā)各方面的競爭劍拔弩張。逐步形成三大 主要 商圈，即中山路、火車站 — 富山和江頭商貿(mào)中心等三大鼎立商圈。這三大商圈擁有不同的地理條件、經(jīng)營業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。 中山路商圈 —— 鳳凰涅槃 廈門中山路商圈廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會從沿 街騎樓起伏的曲線中感覺到歷史的韻味。擁有 “ 中華十大名街 ” 名號的廈門中山路本身便具有其他商圈無可比擬的優(yōu)勢及知名度，并且是外地游客的購物首選， 1998 年以前，中山路幾乎是廈門購物的惟一商圈，而近年來，由于城市化進程的加快，廈門島內(nèi)新商圈的不斷形成，原來一直位居廈門商圈龍頭老大的中山路商圈漸顯疲態(tài)，只能利用中山路原有的知名度來吸引外地游客。隨著中山路商圈人流的日趨漸少，其商業(yè)租金也日漸回落，位于大陸商廈附近的某項目，其一層店面租金約為 每月 300～ 400 元 /平方米，與輝煌時期的租金相比，下降了近一半。 為了挽救中 山路頹勢，相關(guān)部門積極尋找對策，進行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造。這些措施醞釀或進行之際，在中山路商圈中催生出一個新片區(qū) —— 思北片區(qū) 。這個片區(qū)處于中山商圈的邊緣地段，是廈門中央商務區(qū)（ CBD），這里高級寫字樓林立，眾多國內(nèi)外知名公司扎根于此；同時近年來，高檔住宅樓成片開發(fā)，如華僑海景城、東方時代廣場、帝標海景等十多個高檔樓盤拔地而起。商務、辦公、居住人口的大量增加對思北片區(qū)的商業(yè)需求劇增。而華僑海景城商業(yè)裙樓應對蜂潮洶涌的市場需求，定位于高層人士的時尚公社，極大滿足市場需求。同時一些大商 家瞄準了這個片區(qū)現(xiàn)有和未來巨大需求搶先進駐，如國內(nèi)著名的大型連鎖機構(gòu) —— 好又多購物廣場。由于巨大市場需求和強大商業(yè)機構(gòu)進駐，思北片區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)繁榮景象，并成為中山路商圈一顆最耀眼的明珠。 火車站 — 富山商圈 —— 如日中天 而火車站 — 富山商圈是個新商圈，也是全市商業(yè)最繁華商圈?；疖囌?— 富山商圈處于廈門市中心，其地形猶如一個 “ 啞鈴 ” ，火車站、富山各處于 “ 啞鈴 ” 的二端。擁有火車站、城市公交總站等交通樞紐，交通非常便利，人流如織。在廈門市政府的 10 年規(guī)劃中，現(xiàn)有的火車站將改為城市捷運總站，這種人流物流性質(zhì)的改變， 將會提升火車站周邊的整體商業(yè)檔次。隨著沃 爾 瑪進駐世貿(mào)商城 shopping mall，帶動了火車站片區(qū)的繁榮，同時這個片區(qū)中還有嘉年名華、假日商城等。隨著廈門梧村汽車站廣場改造，通過地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以 shopping mall、主題性商場等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是廈門火車站獨特的商業(yè)環(huán)境及地理條件所決定的，也正是這些優(yōu)勢使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛。 處于 “ 啞鈴 ” 另一端的富山片區(qū)擁有好又多購物廣場、富山女人街等商場。位 于富山片區(qū)核心的 40 萬平方米明發(fā)商業(yè)廣場在并在招商方面取得了巨大進展，法國家樂福、英國百安居、美國時代華納、香港新世界百貨等國際知名機構(gòu)先后進駐，這些知名商家將為富山商圈帶來更大的經(jīng)營力量和巨大人流，一個日漸繁榮的商圈漸漸形成。 擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場、以及嘉年名華等主題商場的火車站片區(qū)與擁有富山女人街、好又多購物廣場、明發(fā)商業(yè)廣場的富山片區(qū)相互暉映?？梢灶A見，火車站 —— 富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所。無論是未來的羅賓森廣場所定位的購物中心， 還是明發(fā)商業(yè)廣場所帶來的商業(yè)嘉年華，都將使 火車站 —— 富山商圈成為廈門商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的主要集中地。 江頭商貿(mào)中心 —— 專業(yè)立身 廈門江頭商貿(mào)中心是個后起之秀，以其三大行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廈門商業(yè)市場。十年前，當這里開始聚集大量的建材店，居住著越來越多的外來人員時，對居住在老城區(qū)的市民來說，到江頭還是一件苦差事 —— 除了不得不購買建材和辦事，誰也不會有事沒事到江頭 “ 閑逛 ” 。不過，這幾年來，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿廈門全島的兩條城市主干道 —— 嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國聯(lián)建材城、江 頭建材城、阿里山家裝市場、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為廈門建材裝飾主戰(zhàn)場。這里的建材市場不僅供應廈門地區(qū)，還輻射到泉州、漳州、三明等周邊地區(qū)，對閩南及福建地區(qū)產(chǎn)生積極且深遠的影響。 江頭商貿(mào)中心在逐步形成建材市場的同時，手機電子市場依托江頭郵電局正在逐步壯大，各類手機店面鱗次櫛比，手機電子行業(yè)在江頭已經(jīng)成行成市。國內(nèi)家電巨頭國美電器 、 永樂電器 、蘇寧電器 這三家國內(nèi)知名家店連鎖機構(gòu)紛紛進入江頭商貿(mào)中心，三家電器巨頭為爭奪市場，一場空前的價格戰(zhàn)在廈門拉開，同時也宣布一個家用電器的專業(yè)市場在江頭誕生了 ！而沃爾瑪?shù)娜腭v SM 城市廣場，帶動 SM 城市廣場及周邊地區(qū)的人氣和商氣，并與建材裝飾、手機電子、家用電器等三大行業(yè)融合成了一個富有生機的購物商圈?，F(xiàn)在江頭商貿(mào)中心已具有成熟的市場格局，完全可以成為推動廈門新市區(qū)建設的強大動力源。 市場發(fā)展到一定程度，總是要優(yōu)勝劣汰，從遍地開花的自由競爭過渡到少數(shù)幾個商圈分庭抗禮。隨著廈門商業(yè)地產(chǎn)競爭發(fā)展，中山路商圈、火車站 — 富山商圈與江頭商貿(mào)中心依托各自的優(yōu)勢，形成三足鼎立之勢，今后商業(yè)市場上的競爭主角必將是這些強大的商圈。 二、 廈門大型商業(yè)地產(chǎn) 形態(tài)特色分析 商業(yè)地產(chǎn)不是單 純的房地產(chǎn)范疇，而是一種復合地產(chǎn)形態(tài)，是商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的營銷核心問題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題及如何建立開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三方利益平衡關(guān)系。問題的關(guān)鍵點就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對投資者的資金投入要求高，對發(fā)展商的資 金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權(quán)銷售給中小投資者來回收資金。但大型商業(yè)的經(jīng)營必須是統(tǒng)一經(jīng)營與管理，大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性似乎是一對天生難以調(diào)和的矛盾。 在現(xiàn)代新的商業(yè)發(fā)展格局下，要想實現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價值的對接，研究商業(yè)業(yè)態(tài)的 規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在 大家 面前最迫切的問題。 我們針對廈門商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進行分析如下： “店中店 +主題概念商場”時代 時間： 1997 年 — 2021 年 典型項目：元洪定安廣場一期、聯(lián)邦國際禮品城、中信惠揚大廈 市場表現(xiàn)和操作手法： 元洪定安廣場一期可能是廈門“店中店 +主題概念商場”模式的始作俑者，當年以“時尚廣場”主題概念和“總價數(shù)十萬當中山路店東”作為強勢賣點引發(fā)了廈門一波商場投資熱潮。當時中山路一個沿街店面總價動輒數(shù)百萬元，以幾十萬元就能擁有一個中山路店面 吸引力不可謂不小。而聯(lián)邦國際禮品城借助當年“廈門國際禮品博覽會”開幕和“國際禮品城”全新概念加上代理公司的強勢營銷，在短短數(shù)月就銷售一空。中信惠揚大廈裙樓部分以“電子大世界”的主題也吸引了不少投資者。這個階段的營銷手法還主要依靠報紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群主要為閩南金三角的購房者。 “店中店 +主題概念商場”模式主要特點就是在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營主題后，把商場分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。而商場的經(jīng)營沒有統(tǒng)一管理，是由中小投資者各自為政。這種模式的問題在于對商場設定的經(jīng)營定位或主 題是否有足夠的市場空間和發(fā)展前景，以及分割銷售后，面對人數(shù)眾多的中小產(chǎn)權(quán)人如何實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營與管理。大多數(shù)開發(fā)商對此并沒有太多的考慮。 “售后返租 +主題概念商場”時代 時間： 1997 年 — 2021 年 典型項目：國聯(lián)建材城、廈禾商廈五金電器城、香水城 操作手法和市場表現(xiàn)： 由于“店中店 +主題概念商場”模式無法解決大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性這一矛盾，這一模式逐漸難以取得市場認同，而“售后返租 +主題概念商場”模式在相當程度在可以解決這一矛盾。這種模式特點在于，發(fā)展商在把商場分割成 眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報率和回報年限與購買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議，再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。 國聯(lián)建材城是“售后返租 +主題概念商場”的經(jīng)典案例，一方面它實現(xiàn)了銷售和經(jīng)營的良好銜接，另一方面加速了江頭區(qū)域成為廈門建材市場集散地的進程，直到現(xiàn)在還經(jīng)營良好。當時五金電器城包租五年，年收益率 %，旺寶榮商城年收益率 12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率 14%的新高。這個階段的營銷手法還是主要依靠報紙廣告和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點都放在 返租年限和回報率上。 售后返租將業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營者的利益和風險絕妙地捆在一起，有效地規(guī)避商場投資風險，將業(yè)主承載的風險部分轉(zhuǎn)移到發(fā)展商身上，業(yè)主只需坐等收租，用租金所得支付月供，不失為有效的商場銷售推廣模式。這種模式的問題在于商場設定的經(jīng)營定位或主題是否有足夠的市場空間和發(fā)展前景，以及發(fā)展商是否有足夠的實力如期支付回報，而不是圈錢走人，也容易出現(xiàn)象宏輝大廈“香水城”那樣死盤現(xiàn)象。 “售后返租 +主力店”時代 時間： 2021 年 — 2021 年 典型項目：新時代廣場二期、美仁廣場 操作手法和市場表現(xiàn)： “售