【正文】 濟(jì) ” 。這一利好頓時(shí)成為廈門商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大引擎。 這幾年，整個(gè)廈門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局確實(shí)發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設(shè)、老城區(qū)的改造，使得 MALL 這種超大型 的購(gòu)物中心在廈門并不陌生。目前，廈門市已經(jīng)建成并投入使用的 MALL 已經(jīng)有兩個(gè)，一個(gè)是 SM 商城，一個(gè)是世貿(mào)商城， SM 總面積是 10 萬(wàn)平米，世貿(mào)商城總面積將近 7 萬(wàn)平方米，在建的還有兩個(gè)，一個(gè)是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，還有一個(gè)是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是 SM 商城的二期也是 10 萬(wàn)平方米。 四、廈門 市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 近 20 年來(lái)，廈門已為建設(shè)中國(guó)東南沿海區(qū)域中心城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場(chǎng)體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，由此而帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能拓展，城市的區(qū)域分工 與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國(guó)際化的必然趨勢(shì) 。曾 有人稱，世界上任何一個(gè)城市，如果能夠把世界 500 強(qiáng)請(qǐng)來(lái)真正落戶，就意味著這個(gè)城市達(dá)到了某個(gè)水準(zhǔn)。 目前，廈門商業(yè)已 成功實(shí)現(xiàn)與世界 500 強(qiáng)的對(duì)接 ，除早先引進(jìn)的沃爾瑪， 2021 年 明發(fā) MALL 又引進(jìn) 世界 500 強(qiáng)法國(guó)家樂福 、 英國(guó)百安居和美國(guó)時(shí)代華納 。 能夠吸引世界 500 強(qiáng)的目光，除了 各大商圈 本身 具有 吸引財(cái)富、創(chuàng)造 財(cái) 富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門的城市魅力 與商業(yè)環(huán)境 。 另一方面，眾多大型賣場(chǎng)的涌入，也讓廈門商業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)上的過(guò)剩。 有關(guān)資料顯示，廈 門平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已達(dá) 個(gè)，人均商業(yè)面積約 平方米，略高于蘇州、寧波等同類型城市。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年廈門市島內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在 140 萬(wàn)平方米（按人口100 萬(wàn)人、人均 平方米），島外 150 萬(wàn)平方米（人均 1 平方米），全市商業(yè)面積控制在 290 萬(wàn)平方米。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過(guò)140 萬(wàn)平方米，加上近年來(lái)，廈門各類購(gòu)物中心，大賣場(chǎng)相繼在廈門擴(kuò)充，各大型商業(yè)項(xiàng)目不斷開發(fā)建設(shè)，廈門商業(yè)已出現(xiàn)過(guò)剩，然而卻并非總量上的過(guò)剩，而是結(jié)構(gòu)上的：嘉禾路 SM— 火車站短短不足 3 公里，積聚了 5 家大型百貨店 、 6 家大型家電連鎖店、 3 家大型書店、 4 家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來(lái)看，似乎顯得過(guò)于集中。 更為重要的是，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費(fèi)為主。一般百貨、大賣場(chǎng)和普通商品店鋪占相當(dāng)大比例，并且還有大規(guī)模增加的趨勢(shì)。而高端的商業(yè)形態(tài)仍然處于萌芽發(fā)展階段，在市場(chǎng)上存在較大的空檔。從這個(gè)角度看，廈門商業(yè)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩體現(xiàn)出來(lái)的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。 從廈門市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)中我們可以分析，今后商業(yè)操作可以從以下兩個(gè)方面尋找突破： 創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場(chǎng)需求 2021 年，廈門 旅游呈現(xiàn) “ 三高 ” —— 接待游客量創(chuàng)新高、旅游外匯創(chuàng)新高、星級(jí)酒店建設(shè)創(chuàng)新高。廈門的城市定位是港口風(fēng)景旅游城市，旅游是廈門的一條基本線，它的作用就是對(duì)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合拉動(dòng)。廈門的旅游正在呈多元化的發(fā)展，商務(wù)旅游、會(huì)展旅游、休閑旅游、培訓(xùn)旅游等正在升溫，這些都直接帶旺了酒店餐飲、百貨賣場(chǎng)、中介服務(wù)的發(fā)展。而這正從另外一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，廈門商業(yè)發(fā)展的空間日益擴(kuò)大，同時(shí)也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次，以滿足游客不斷提高的消費(fèi)需求。 差異化帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力 廈門要建設(shè)海峽西岸商貿(mào)中心，這方面除了商品集散中心之外，購(gòu)物中心的建 設(shè)也是重要內(nèi)容。購(gòu)物中心需要一系列的載體，其中一個(gè)相當(dāng)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)就是國(guó)際知名品牌的聚集程度。廈門自身的市場(chǎng)容量有限，因此必須發(fā)揮輻射閩西南區(qū)域中心的作用，大量吸引和服務(wù)周邊人群。那么靠什么來(lái)吸引？以前可能主要是靠大賣場(chǎng)、大超市，而隨著這些賣場(chǎng)紛紛到周邊城市開設(shè)分點(diǎn)，廈門今后要注意發(fā)展中高檔 百貨和特色百貨，與周邊市場(chǎng)形成差異化。 第三部分 廈門 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 一、廈門 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 與非常滋潤(rùn)的廈門住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)慘烈。廈門商業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)供過(guò)于求，截止到 2021 年底，商鋪 空置面積 就 已高達(dá) 26 萬(wàn)平方米，其中還有許多項(xiàng)目空置多年；同時(shí)在全國(guó)造 MALL 熱潮中，廈門也緊跟商業(yè)熱潮開發(fā)了 40萬(wàn)平方米的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目，另外名匯銅鑼灣廣場(chǎng)、“閩南印象”、“ 加州城市廣場(chǎng)”、“瑞景城市廣場(chǎng)”等商業(yè)項(xiàng)目相繼出臺(tái)， 由于廈門商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)勢(shì)頭，引發(fā)各方面的競(jìng)爭(zhēng)劍拔弩張。逐步形成三大 主要 商圈，即中山路、火車站 — 富山和江頭商貿(mào)中心等三大鼎立商圈。這三大商圈擁有不同的地理?xiàng)l件、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。 中山路商圈 —— 鳳凰涅槃 廈門中山路商圈廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會(huì)從沿 街騎樓起伏的曲線中感覺到歷史的韻味。擁有 “ 中華十大名街 ” 名號(hào)的廈門中山路本身便具有其他商圈無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)及知名度，并且是外地游客的購(gòu)物首選， 1998 年以前，中山路幾乎是廈門購(gòu)物的惟一商圈，而近年來(lái)，由于城市化進(jìn)程的加快，廈門島內(nèi)新商圈的不斷形成，原來(lái)一直位居廈門商圈龍頭老大的中山路商圈漸顯疲態(tài)，只能利用中山路原有的知名度來(lái)吸引外地游客。隨著中山路商圈人流的日趨漸少，其商業(yè)租金也日漸回落，位于大陸商廈附近的某項(xiàng)目，其一層店面租金約為 每月 300～ 400 元 /平方米，與輝煌時(shí)期的租金相比，下降了近一半。 為了挽救中 山路頹勢(shì)，相關(guān)部門積極尋找對(duì)策，進(jìn)行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造。這些措施醞釀或進(jìn)行之際，在中山路商圈中催生出一個(gè)新片區(qū) —— 思北片區(qū) 。這個(gè)片區(qū)處于中山商圈的邊緣地段，是廈門中央商務(wù)區(qū)（ CBD），這里高級(jí)寫字樓林立，眾多國(guó)內(nèi)外知名公司扎根于此；同時(shí)近年來(lái)，高檔住宅樓成片開發(fā)，如華僑海景城、東方時(shí)代廣場(chǎng)、帝標(biāo)海景等十多個(gè)高檔樓盤拔地而起。商務(wù)、辦公、居住人口的大量增加對(duì)思北片區(qū)的商業(yè)需求劇增。而華僑海景城商業(yè)裙樓應(yīng)對(duì)蜂潮洶涌的市場(chǎng)需求，定位于高層人士的時(shí)尚公社，極大滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)一些大商 家瞄準(zhǔn)了這個(gè)片區(qū)現(xiàn)有和未來(lái)巨大需求搶先進(jìn)駐，如國(guó)內(nèi)著名的大型連鎖機(jī)構(gòu) —— 好又多購(gòu)物廣場(chǎng)。由于巨大市場(chǎng)需求和強(qiáng)大商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，思北片區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)繁榮景象，并成為中山路商圈一顆最耀眼的明珠。 火車站 — 富山商圈 —— 如日中天 而火車站 — 富山商圈是個(gè)新商圈，也是全市商業(yè)最繁華商圈?；疖囌?— 富山商圈處于廈門市中心，其地形猶如一個(gè) “ 啞鈴 ” ，火車站、富山各處于 “ 啞鈴 ” 的二端。擁有火車站、城市公交總站等交通樞紐，交通非常便利，人流如織。在廈門市政府的 10 年規(guī)劃中，現(xiàn)有的火車站將改為城市捷運(yùn)總站，這種人流物流性質(zhì)的改變， 將會(huì)提升火車站周邊的整體商業(yè)檔次。隨著沃 爾 瑪進(jìn)駐世貿(mào)商城 shopping mall，帶動(dòng)了火車站片區(qū)的繁榮，同時(shí)這個(gè)片區(qū)中還有嘉年名華、假日商城等。隨著廈門梧村汽車站廣場(chǎng)改造，通過(guò)地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以 shopping mall、主題性商場(chǎng)等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是廈門火車站獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境及地理?xiàng)l件所決定的，也正是這些優(yōu)勢(shì)使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛。 處于 “ 啞鈴 ” 另一端的富山片區(qū)擁有好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、富山女人街等商場(chǎng)。位 于富山片區(qū)核心的 40 萬(wàn)平方米明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)在并在招商方面取得了巨大進(jìn)展，法國(guó)家樂福、英國(guó)百安居、美國(guó)時(shí)代華納、香港新世界百貨等國(guó)際知名機(jī)構(gòu)先后進(jìn)駐，這些知名商家將為富山商圈帶來(lái)更大的經(jīng)營(yíng)力量和巨大人流，一個(gè)日漸繁榮的商圈漸漸形成。 擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)、以及嘉年名華等主題商場(chǎng)的火車站片區(qū)與擁有富山女人街、好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的富山片區(qū)相互暉映?？梢灶A(yù)見，火車站 —— 富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。無(wú)論是未來(lái)的羅賓森廣場(chǎng)所定位的購(gòu)物中心， 還是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)所帶來(lái)的商業(yè)嘉年華，都將使 火車站 —— 富山商圈成為廈門商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的主要集中地。 江頭商貿(mào)中心 —— 專業(yè)立身 廈門江頭商貿(mào)中心是個(gè)后起之秀，以其三大行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廈門商業(yè)市場(chǎng)。十年前，當(dāng)這里開始聚集大量的建材店，居住著越來(lái)越多的外來(lái)人員時(shí)，對(duì)居住在老城區(qū)的市民來(lái)說(shuō)，到江頭還是一件苦差事 —— 除了不得不購(gòu)買建材和辦事，誰(shuí)也不會(huì)有事沒事到江頭 “ 閑逛 ” 。不過(guò)，這幾年來(lái)，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿廈門全島的兩條城市主干道 —— 嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國(guó)聯(lián)建材城、江 頭建材城、阿里山家裝市場(chǎng)、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為廈門建材裝飾主戰(zhàn)場(chǎng)。這里的建材市場(chǎng)不僅供應(yīng)廈門地區(qū)，還輻射到泉州、漳州、三明等周邊地區(qū)，對(duì)閩南及福建地區(qū)產(chǎn)生積極且深遠(yuǎn)的影響。 江頭商貿(mào)中心在逐步形成建材市場(chǎng)的同時(shí)，手機(jī)電子市場(chǎng)依托江頭郵電局正在逐步壯大，各類手機(jī)店面鱗次櫛比，手機(jī)電子行業(yè)在江頭已經(jīng)成行成市。國(guó)內(nèi)家電巨頭國(guó)美電器 、 永樂電器 、蘇寧電器 這三家國(guó)內(nèi)知名家店連鎖機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入江頭商貿(mào)中心，三家電器巨頭為爭(zhēng)奪市場(chǎng)，一場(chǎng)空前的價(jià)格戰(zhàn)在廈門拉開，同時(shí)也宣布一個(gè)家用電器的專業(yè)市場(chǎng)在江頭誕生了 ！而沃爾瑪?shù)娜腭v SM 城市廣場(chǎng)，帶動(dòng) SM 城市廣場(chǎng)及周邊地區(qū)的人氣和商氣，并與建材裝飾、手機(jī)電子、家用電器等三大行業(yè)融合成了一個(gè)富有生機(jī)的購(gòu)物商圈?，F(xiàn)在江頭商貿(mào)中心已具有成熟的市場(chǎng)格局，完全可以成為推動(dòng)廈門新市區(qū)建設(shè)的強(qiáng)大動(dòng)力源。 市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，總是要優(yōu)勝劣汰，從遍地開花的自由競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡到少數(shù)幾個(gè)商圈分庭抗禮。隨著廈門商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，中山路商圈、火車站 — 富山商圈與江頭商貿(mào)中心依托各自的優(yōu)勢(shì)，形成三足鼎立之勢(shì)，今后商業(yè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)主角必將是這些強(qiáng)大的商圈。 二、 廈門大型商業(yè)地產(chǎn) 形態(tài)特色分析 商業(yè)地產(chǎn)不是單 純的房地產(chǎn)范疇，而是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷核心問題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題及如何建立開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三方利益平衡關(guān)系。問題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對(duì)投資者的資金投入要求高，對(duì)發(fā)展商的資 金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權(quán)銷售給中小投資者來(lái)回收資金。但大型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)必須是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理，大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營(yíng)所要求的統(tǒng)一性似乎是一對(duì)天生難以調(diào)和的矛盾。 在現(xiàn)代新的商業(yè)發(fā)展格局下，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，研究商業(yè)業(yè)態(tài)的 規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在 大家 面前最迫切的問題。 我們針對(duì)廈門商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進(jìn)行分析如下： “店中店 +主題概念商場(chǎng)”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：元洪定安廣場(chǎng)一期、聯(lián)邦國(guó)際禮品城、中信惠揚(yáng)大廈 市場(chǎng)表現(xiàn)和操作手法： 元洪定安廣場(chǎng)一期可能是廈門“店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式的始作俑者，當(dāng)年以“時(shí)尚廣場(chǎng)”主題概念和“總價(jià)數(shù)十萬(wàn)當(dāng)中山路店?yáng)|”作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)引發(fā)了廈門一波商場(chǎng)投資熱潮。當(dāng)時(shí)中山路一個(gè)沿街店面總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，以幾十萬(wàn)元就能擁有一個(gè)中山路店面 吸引力不可謂不小。而聯(lián)邦國(guó)際禮品城借助當(dāng)年“廈門國(guó)際禮品博覽會(huì)”開幕和“國(guó)際禮品城”全新概念加上代理公司的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，在短短數(shù)月就銷售一空。中信惠揚(yáng)大廈裙樓部分以“電子大世界”的主題也吸引了不少投資者。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法還主要依靠報(bào)紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶群主要為閩南金三角的購(gòu)房者。 “店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式主要特點(diǎn)就是在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)主題后，把商場(chǎng)分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。而商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)沒有統(tǒng)一管理，是由中小投資者各自為政。這種模式的問題在于對(duì)商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主 題是否有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，以及分割銷售后，面對(duì)人數(shù)眾多的中小產(chǎn)權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理。大多數(shù)開發(fā)商對(duì)此并沒有太多的考慮。 “售后返租 +主題概念商場(chǎng)”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：國(guó)聯(lián)建材城、廈禾商廈五金電器城、香水城 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： 由于“店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式無(wú)法解決大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營(yíng)所要求的統(tǒng)一性這一矛盾，這一模式逐漸難以取得市場(chǎng)認(rèn)同，而“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”模式在相當(dāng)程度在可以解決這一矛盾。這種模式特點(diǎn)在于，發(fā)展商在把商場(chǎng)分割成 眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報(bào)率和回報(bào)年限與購(gòu)買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議，再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 國(guó)聯(lián)建材城是“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”的經(jīng)典案例，一方面它實(shí)現(xiàn)了銷售和經(jīng)營(yíng)的良好銜接，另一方面加速了江頭區(qū)域成為廈門建材市場(chǎng)集散地的進(jìn)程，直到現(xiàn)在還經(jīng)營(yíng)良好。當(dāng)時(shí)五金電器城包租五年，年收益率 %，旺寶榮商城年收益率 12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率 14%的新高。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法還是主要依靠報(bào)紙廣告和售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點(diǎn)都放在 返租年限和回報(bào)率上。 售后返租將業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)者的利益和風(fēng)險(xiǎn)絕妙地捆在一起，有效地規(guī)避商場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，將業(yè)主承載的風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移到發(fā)展商身上，業(yè)主只需坐等收租，用租金所得支付月供，不失為有效的商場(chǎng)銷售推廣模式。這種模式的問題在于商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主題是否有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，以及發(fā)展商是否有足夠的實(shí)力如期支付回報(bào)，而不是圈錢走人，也容易出現(xiàn)象宏輝大廈“香水城”那樣死盤現(xiàn)象。 “售后返租 +主力店”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：新時(shí)代廣場(chǎng)二期、美仁廣場(chǎng) 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： “售