【導讀】廈門地處我國東南沿?！＝ㄊ〉臇|南部，全市土地面積為平方公里，海域面積約300多平方公里。廈門島、鼓浪嶼及內陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和廈門灣沿岸組成，其主體--廈門島是福建省第四大島嶼，土地面積約平方公里，全。島海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，水清浪靜、風光旖旎，擁有條件優(yōu)越海峽性的天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口。多歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺同胞，生活著回、滿、壯、畬、苗及高山等20多個少數(shù)民族，通行方言為閩南語。2021年上半年廈門市社會消費品零售總額呈現(xiàn)出高開平穩(wěn)運行的態(tài)勢，全市實現(xiàn)消費品零售總額億元，比去年同期增長%，限額以上企業(yè)市場占有率已超過六成。上半年累計實現(xiàn)零售額超億元的企業(yè)達21. 汽車、石油零售大幅度增長仍是拉動上半年消。廈門工業(yè)外向度歷來較高，2021年上半年規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值占全市出口總值的六成多，受地產(chǎn)工業(yè)品出口增長勢頭減緩以及外。上半年外貿(mào)出口總額只完成年

　　

【正文】 最高價： 萬元 /平 最低價： 9000 元 /平 一層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平占 10% 最底價（比例）： 萬元 /平占 10% 二層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平占 5% 最底價（比例）： 萬元 /平占 20% 三層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平占 5% 最底價（比例）： 9000 元 /平占 20% 地下一層均價： 萬 /平 最高價（比例）： 3 萬元 /平占 5% 最低價（比例）： 萬元 /平占 15% 價格走勢：整體向上 租 金 價 年回報率 06 年 1 月 5 日前統(tǒng)一按 %收取， 1 月 5 日后按 8%收取。 客戶定位 二次以上投資的客戶，廈門、泉州（南安、晉江、石獅、安溪等）、漳州（云宵）、三明、莆田等省內外及境外人 士。 付款方式 按揭、一次性、分期。 媒體情況 日期： 頻率：一月一次 內容：以幾套店面為例 訴求重點：帶租約銷售 銷售情況 時間： 比例： 53% 樓層： 工程進度 部分在建、部分在裝修、大部分已建成 開業(yè)狀況 主力店百安居、家樂福已開業(yè)，香港新世界 8 月份開業(yè)，必勝客已開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 地段好，區(qū)域成熟，商業(yè)氛圍濃厚；帶租約銷售，穩(wěn)定性較強；停車位多，交通方便；主力店豐富，知名度高； 產(chǎn)品劣勢 區(qū)域過大，部分位置成死角；臨交通主干道，人流困難；與臨近商業(yè)融合性較差；開發(fā)商實力有限，工程進度緩慢。 其 他 綜述： 1）作為廈門最大的商業(yè)集中場所，龐大的體量（ 40 萬平）便于形成超大型 MALL 型態(tài)； 2）地處富山商圈核心三角區(qū)的一角，其周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利； 3）政府支持力度大，大力引進世界五百強企業(yè)（百安居、家樂福、歐倍德、時代華納） 與香港新世界作主力店，為這個巨大的 商業(yè)航母安上強力的推動器； 4）交通流線較為不足，臨快速主干道，人流困難； 5）區(qū)域過大，部分位置成為商業(yè)死角，與臨近商業(yè)融合性較差； 6）開發(fā)商實力有限，未能將商業(yè)氣氛營造起來急于銷售，投資前景有一定風險，體量過大，市場消化力有限； 7）廈門本身消費力容量局限，商業(yè)較為分散，使其部分體量去化困難。 世貿(mào)商城 位于火車站旁邊，是一個集休閑、娛樂、購物、飲食于一體的 citymall 模式，總共六層（地下一層，地上五層）。采用主力店加精品獨立店面結合 的方式，中庭挑空，內設中央空調?？偯娣e約十萬平方左右。 主力面積 40— 55 平方米，精品店面 35— 80 平方米之間，面寬 — 8 米，進深 6— 10 米，層高 米左右。 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1 層：國際零售巨頭沃爾瑪購物超市，總經(jīng)營面積約 2 萬平方，其余部分約 5000 平方對外租賃； 1 層：前半段為飾品、女裝、肯德基、麥當勞，后半段主要以運動服飾、內衣為主； 2 層：男女裝、肯德基、麥當勞、飾品等； 3 層：運動服飾、男裝、圖書等； 4 層：休閑時尚女裝、手機、床上用品、美容美發(fā)等； 5 層：美食、電影院、特色服飾等。 巴黎春 天百貨也進駐一到四層靠火車站位置，經(jīng)營不太成功，其原因是： 1）世貿(mào)定位是中低檔次的產(chǎn)品，走年輕化路線，巴黎春天百貨經(jīng)營的是中高檔次產(chǎn)品，消費者一般以中年人居多； 2）購物環(huán)境較一般，未形成特色； 3）停車位較少，不利于中年人購物停車，制約了部分消費群體。 其它獨立店面和沃爾瑪經(jīng)營比較成功，其優(yōu)勢是： 1）良好的地段，屬于廈門的市中心，與火車站相鄰，每天容納數(shù)十萬人流動，構成龐大的消費群體； 2）國際零售巨頭沃爾瑪?shù)倪M駐，其相對集中，價格便宜的商品成為消費者購物的首選超市，肯德基、麥當勞也為世貿(mào)商城帶來固定 的消費客源； 3）公交車集中站，給消費者還來購物的方便； 4）火車站附近小吃娛樂項目少，卡樂美食和電影院為消費者提供必要場所； 5）整個商場屬于休閑、娛樂、購物等一條龍服務，購物環(huán)境較好； 6）高質量的招商與定位的準確，為世貿(mào)的繁榮創(chuàng)造了條件； 7）體量適中，廈門人口基數(shù)不大，世貿(mào)的經(jīng)營面積相對較合理。 世貿(mào)商城缺點： 1）停車位太少； 2）商場內設休閑區(qū)很少，攤位布置過于擁擠，造成人為的視覺疲勞； 3）整體業(yè)態(tài)布局零亂，魚龍混雜，各層商品點綴式的交錯在一起，不便于消費選擇； 總體上世貿(mào)的成功與地段好、臨近 中山商圈、禾祥西東路商業(yè)街，蓮坂商圈，客源相對集中，有世界 500 強之首的沃爾瑪支撐，周邊硬件配套觸動整個項目的人流，增加商業(yè)氛圍有關。 摩爾蓮花 業(yè)態(tài)分布： 一層：時尚休閑、美食（租金 66— 90 元 /平方） 二層：新華都購物； 三層：主題街區(qū)正在招商； 四層：美食廣場正在招商； 五層：健康休閑館 摩爾蓮花從高調開業(yè)至今約一年有余，但市場培育相當不成功，其原因主要是以下幾方面： 1）管理混亂，招商缺乏引導性和規(guī)范性，如一層招商名義上是時尚休閑主題街區(qū)，其實沒有主題，只要不是做美食的什么都可以，現(xiàn)今連一層已 經(jīng)有部分成了經(jīng)營美食的了，而且投資者還要求租賃者漲租金，致使大部分商家都急于轉手撤出； 2）扶梯較少，交通動向混亂； 3）在一層經(jīng)營美食多為大排擋、沙縣小吃等，缺乏檔次； 4）把購物中心做成沿街店面模式，且沒有一個統(tǒng)一的方向，也沒有一定的知名品牌來帶動，從珠寶首飾到低檔次的服裝，什么都有； 5）公共衛(wèi)生間設置不合理，放在醒目位置易使人產(chǎn)生不好反映； 6）休閑娛樂設施太少，沒有景觀，感覺就象個綜合市場而非購物中心； 7）新華都開設在整個第二層，使人流斷層，出入口集中在一處，交通不便利，設計混亂，沒有利用好新華 都這個主力店的功能； 8）通道過于狹窄，人流擁擠； 9）交通不便，位置靠后，沒有利用好呂厝公交車站的功能，難于聚集人氣，與旁邊的蘇寧電器存在相同的問題。 二）潛在和即將成型的商業(yè)個案分析 香港時代廣場 位置：思明南路與思明東路之間 招商電話： 2122777 開發(fā)商：廈門雙民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃：沿街店與騎樓式結合 占地 1 萬余平方米 總建筑面積： 3 萬多平方米（其中商業(yè) 萬平方） 地面商鋪總個數(shù)： 175 個 主力面積： 40— 60 平方 層高：地上 米，地下 5 米 面寬： 2— 5 米 進深： 4— 13 米 交付日期：07 年底 公攤系數(shù)： 10%，地下未確定 車位個數(shù)： 70 多個 預計售價：沿思明南路和思明東路方向 6— 8 萬元 /平方；內街 2— 5 萬 /平方。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層飲食、休閑；地面一層未規(guī)劃 銷售方式：沿街做捆綁銷售，買一層送地下一層。 綜合分析： 優(yōu)勢：地處思明南路與思明東路之間，區(qū)域配套完善，商業(yè)價值較高，商業(yè)氛圍濃厚，交通方 便。公灘很小，才 10%。未來與中山路商業(yè)步行街構成商業(yè)網(wǎng)，潛力無限。 劣勢： 1）工程進度很慢，遲遲未見開工出地面。 2） 原先的臺南小吃取消了與它合作。 3） 沒有做統(tǒng)一的招商。 4）沿街店面式，沒有景觀。 5）如果名匯能夠做起來，霞溪路也跟著起來，剛好與名匯形成對接。 6）車位少。才 70 個，只能勉強滿足樓上住宅的需求，商業(yè)的只能依靠名匯和霞溪路的立體停車場。 7）沒有做統(tǒng)一招商，工程進度停滯不前，都說明了開發(fā)商的實力不夠。 8）沒有認識到現(xiàn)在中山路的空白點，依照老的模式打造商業(yè)購物中心，并且至今未發(fā)現(xiàn)有一家商業(yè)巨頭與 其簽定任何的進駐合作計劃。開發(fā)商只需賣了住宅和沿街的店面成本就已經(jīng)收回，說明了沒有用心在做，不值得投資。 名匯 .銅鑼灣廣場 位置：中山路、思明東路、霞溪路、古城西路交匯處 售樓地址：中山路 銷售招商電話： 211999 2108888 開發(fā)商：廈門龍?zhí)兜禺a(chǎn) 設計單位：廈門設計院 景觀設計：上海奧宇 建筑施工：省四建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 商業(yè)管理：升名匯物業(yè)管理 建筑風格：南洋騎樓 總占地面積： 20210 平方 總建筑面積： 91803 平方（其中商業(yè) 75000平方左右，酒店式公寓 16000 平方左右） 商業(yè)面積區(qū)間： 10— 201 平方 主力面積： 40— 60 平方 車位總數(shù)：地下 233 個，地上 200 個 交付時間： 06 年 9 月 建筑規(guī)劃：公寓、商場、獨立店面 層高 — 米 容積率： 公攤系數(shù)：地下一層 46%；地上 43%；公寓 28% 銷售進度：公寓售完，商業(yè) 50% 認 購時間： 2021 年 11 月 售價： — 萬元 /平方，平均價格 3 萬左右。 主力店：銅鑼灣百貨、運動 100、 4d 影院、大時代美食廣場、必勝客等。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層運動、數(shù)碼；一層特色服裝等；二層品牌服裝；三層家居；四層影院、美食。 銷售方式：獨立店銷售 購房客群：龍巖、泉州、本地、莆田、溫州等地 返租三年，年回報率 8% 項目分析： 1）統(tǒng)一招商，返租，回報率 8%。 2）眾多的休閑娛樂場所， 300m 以海洋為主題的立體式景觀主街。 3）眾多主力店帶動獨立店面。 4）門面 3000 萬元的迪斯尼 咕咕鐘，非常的大氣豪華。 5） 4 個大中庭，每個中庭主題都不一樣。 6）銅鑼灣百貨的進駐，為名匯帶來活力。 7） 55 部手扶梯， 2 部觀景電梯，動向清楚分明。 8）敞開式的景觀主街，運用中央冷卻塔，避免懸掛空調主機帶來的不美觀。 名匯銅鑼灣廣場位于廈門傳統(tǒng)商業(yè)中心 — 中山路東段，是目前中山商圈最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。 名匯銅鑼灣廣場兼具南洋建筑的浪漫風情與歐陸建筑的典雅端莊；近三百米景觀步行街串起三個休閑廣場、四大主題街區(qū)；街區(qū)景觀、小品、雕塑、綠化、休閑設施齊全。廣場設有 6 部垂直客梯、 2 部全透明景觀梯、 3 部客貨兩用 梯、 51 部電扶梯，并設有大型室內及室外停車場。合理科學的平面功能設計、通暢和諧的交通及動態(tài)規(guī)劃、應有盡有的商業(yè)服務設施、高級花崗巖建筑飾面及鋪地，加上綜合安防等智能化弱電系統(tǒng)與雙回路城市供電系統(tǒng)，塑造盡乎完美的現(xiàn)代商業(yè)空間。 名匯銅鑼灣廣場突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，融生活、商務、娛樂、餐飲、休閑、購物、旅游于一體；由國內外連鎖的名店名品名牌為主力支撐，目前已有國內最時尚的百貨公司 “ 銅鑼灣百貨 ” 和亞洲最流行的運動品牌大鱷 “ 運動 100” 簽約入駐。 名匯銅鑼灣廣場先進的管理理念，由世界知名的商業(yè)管家 “ 世邦魏理士 ” 擔綱操 作。 “ 世邦魏理士 ” 導入集中管理、分散經(jīng)營的先進模式，具有統(tǒng)一規(guī)劃建設、統(tǒng)一管理服務、經(jīng)營分散靈活等服務功能齊全、管理水平高的特點，確保整個商場繁榮發(fā)達、業(yè)主經(jīng)營無憂。 中山路，政府將其定位為 “ 海峽西岸最繁華的商業(yè)街 ” ，目前商家生意紅火、人流如織。匯聚策劃、招商、建筑設計、景觀塑造、夜景照明設計、商業(yè)經(jīng)營管理等業(yè)內精英為項目團隊所努力打造的名匯銅鑼灣廣場，將為中山路這一商業(yè)桂冠鑲上鉆石，成為中山路商業(yè)之驕！ 三年的回報率一次性補給投資者也體現(xiàn)了開發(fā)商的實力。本項目進行了統(tǒng)一的招商，使業(yè)態(tài)，布局規(guī)范，管理科學。 名匯的體量適中，正適合廈門這種人口不多的中型城市。日常 7 萬次的人流和 1000 多次的公交，給中山路帶來了龐大的消費人群。 南中大地廣場 位置：大中路與思明西路之間 售數(shù)地址：思明西路 2— 6 號店面 銷售招商電話： 203988 2801666 開發(fā)商：廈門南中投資有限公司 設計單位：廈門建筑設計院 建筑施工：廈門南中投資有限公司 監(jiān)理單位：廈門高成信建設監(jiān)理有限公司 總占地面積： 2 萬平方 總建筑面積： 8 萬多平方 面積區(qū)間： 20— 200 平方 層高： — 米 面寬： 米 竣工日期： 07 年底 交付日期： 07 年底 車位個數(shù)： 500 個 建筑規(guī)劃：商場、酒店 工程進度：地下一層 配套設施：酒店、商業(yè)街 銷售價格： 3— 萬元 /平方；平均售價 4 萬元 /平方 主力店：奧特來斯購物中心 招商公司：太平洋招商 銷售方式：獨立店面 主要客戶：晉江、溫州、本地等 返租情況：有意向，還未確定 綜合分析：